王**与许**确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告许**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，分别向原、被告送达了相关法律文书，并依法组成合议庭，于2015年12月15日在本院公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人郑**、胡建设，被告许**及其委托代理人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称，2013年7月份，原告经许某某介绍购买了被告许**自己开发的房子，当时许**向原告承诺说其开发的房屋和相邻开发商建造的房子一样。房子建好后，原告发现所建房屋与被告所说差距巨大，房屋漏水，且无排水设施，根本无法居住。故提起诉讼，要求确认双方2014年2月11日所签《售房合同》无效，退原告购房款174000元及利息。

被告辩称

被告许**辩称，一、涉案售房合同具备合同效力。原告诉请的事由不能致使合同无效，房屋有排水系统、不漏水，系按原告要求设计建设；该合同系双方真实意思表示，且已履行，已交付2年之久，且被告转让房屋已得到土地所有人许庄村民小组的同意，房屋具备转让条件，法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定，故合同应认定为有效，宅基地使用权和房屋所有权是否办理过户登记，不影响合同的效力。再者转移的是房屋所有权而不是集体土地所有权。二、即便售房合同无效，原告应承担全部过错责任，房屋是按原告要求建设，原告应承担缔约过失责任；建房前，被告已明确告知原告房屋建成后没有房产手续，原告认可房产性质、状况，且已占有使用房屋2年，并毁坏房屋；原告起诉系因房屋贬值，属违背诚实信用。三、原告要求返还房款，应承担房屋差价。四、对“小产权房”买卖合同纠纷，法院应驳回起诉或驳回其诉讼请求。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：涉案合同是否具有无效合同的情形？原告要求返还房款174000元及利息有无事实和法律依据？

原告王**为支持其主张，向本院提交的证据材料有：1、《售房合同》及收据各一份，证明原告购买被告房屋的事实。2、许某某出具的买房过程证明一份，证明原告购买被告房屋是经许某某介绍的事实。并有许某某出庭作证。

被告对原告证据质证认为，对其证据1中《售房合同》无异议，对其中收据真实性无异议，但该收据系后来补写，钱是分批交纳，第一次10万元是建房前交的，2014年2月11日结清的房款。对证据2中证人许某某所述10万元交纳时间认为不对，是打地基前交的，对该证人的其他陈述无异议。

被告许**向本院提交的证据材料有：1、被告身份证，证明被告身份。2、许某某证言，证明被告在2012年是按照原告意思设计、建设，原告经其手给被告10万元定金让被告为其尽快建房，被告在接受原告定金前已明确告知房屋没有土地使用证、房产证等手续。3、许庄村民小组证明及村民代表张**证言，被告欲建房出售给原告已经村民小组批准，同意原告落户该村，房屋没有毁坏，能正常使用，及房屋价值情况。4、照片3张，证明房屋有排水管道，原告已毁坏室内大片地基及打井抽水，房屋于2013年初已实际交付原告。

原告对被告证据质证意见为，对证据1无异议，对证据2认为应以当庭陈述为准。对证据3有异议，在村集体土地建造的房屋只能由本村集体组织成员居住，不能出售。村民小组代表同意出售房屋，不能对抗法律规定，该证据是在原被告签合同后形成，不能作为证据使用；对2012年7月9日被告出具的房屋出售申请书，认为内容虚假，结合证人许某某证言，可以证实被告在商丘居住，其用集体土地建房目的是出售。对证据4有异议，没有制作人，与本案无关联性，不能证明其观点。

本院认为

本院对原、被告所举证据作如下分析认证：一、对对方无异议的原、被告证据，予以采信。二、对被告证据2结合该证人许某某当庭陈述，其对原告购买被告房屋的事实经过的叙述客观真实，也予以采信。三、对被告证据3、4，本院认为，仅凭该证据并不能证明涉案房屋买卖有合法手续且已交付原告正常使用的事实。

本院根据当事人陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告经人介绍购买被告建造的房屋，2012年原告先预付100000元，后被告开始建造，房屋建好后，双方于2014年2月11日补签了一份《售房合同》，原告并交清余款，总价款为174000元。后原告以所购房屋与被告当初承诺的差距太大，房屋漏水、无排水设施等为由提起诉讼，要求确认双方所签《售房合同》无效，并要求被告退还购房款及利息。

另查明，涉案房屋位于虞城县沙集南街许庄，为被告建造，房屋所用土地为沙集乡马楼村许庄村民组集体所有。该房屋原告并未实际投入使用。

本院认为，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，属集体土地上建造房屋的买卖。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定，房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”，该法第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的…除外”，本案被告没有取得合法用地和建设规划手续，在农村集体所有的土地上进行房屋开发建设并出售，变相转让了土地使用权，违反法律禁止性规定，其与原告签订的房屋买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”。故原告要求确认与被告签订的《售房合同》无效，并要求被告返还174000元购房款的请求，与法有据，本院予以支持。对原告主张的利息损失，因原告明知涉案房屋无相关手续而予以购买，自身也存在过错，故对其该项请求不予支持。至于被告提出，原告要求返还房款应承担房屋差价的主张，因无相关证据支持，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告王**与被告许**2014年2月11日签订的《售房合同》为无效合同。

二、被告许**于判决生效后10日内返还原告王**购房款174000元。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3780元，由被告许**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三十一日