上诉人陈**与被上诉人徐*、杨**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**与被上诉人徐*、杨**租赁合同纠纷一案，陈**于2015年8月20日起诉至商丘市梁园区人民法院，请求判令原告投资建设座落在商丘市梁园区步行街南段路西“杰**”商铺扩建部分使用权归原告；被告返还原告房租3000元；被告赔偿原告损失113396.63元。商丘市梁园区人民法院于2015年12月10日作出（2015）商梁民初字第03676号民事判决。陈**不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日在本院第十四审判庭公开开庭进行了审理。上诉人陈**及其委托代理人范**，被上诉人徐*及上诉人徐*、杨**的共同委托代理人吴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，2010年5月10日，原告（乙方）与被告杨**（甲方）签订了一份租房协议，协议约定租期暂定一年，租金3万元；租赁期间乙方不经甲方同意不得擅自转租或转让；合同到期，不开发拆迁，乙方有优先使用权，另续新合同。同年10月4日，原告将租赁房屋转租给案外人洪**（赵**丈夫），并约定租金每年5万元，每年一次付清，租期暂定两年等。2011年5月份，经被告杨**的同意，原告在原租赁房屋的基础上进行了扩建。因发现原告转租，被告解除了与原告的合同，并于2013年4月10日将房屋租赁给了案外人赵**，双方约定租期暂定二年，每年租金5万元，每年提前交清房租；租赁期间不能擅自转租转让。

同时查明：涉案房产实际承建、占有人为被告徐*，被告杨**为徐*委托的房屋管理人。原告已收取赵**房屋租金等14万元。被告已收取原告2012年5月10日至2013年5月10日的租金36000元。涉案房屋已于2015年8月21日被作为违章建筑拆除。

一审法院认为

原审认为，原告与被告杨**签订的房屋租赁合同为无效合同，合同中的租赁房屋---位于商丘市梁园区步行街南段路西“杰**”商铺及扩建部分已被作为违章建筑予以拆除，故原告要求确认商铺扩建部分使用权归其所有的诉请，于法无据，不予支持。对于原告要求返还多收的3000元租金，因被告杨**在2013年4月10日将房屋租给赵**时已收取了原告2012年5月10日至2013年5月10日的租金36000元，原告实际使用11个月，故多收的3000元房租应当返还。因房产实际承建、占有人为被告徐*，被告杨**为徐*委托的房屋管理人，故该款应当由被告徐*返还。对于原告要求被告赔偿损失113396.63元，该损失原告分为两部分，一部分是扩建费用损失，一部分是被告租赁给赵**后扩建部分的使用费损失。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。但本案中原告据以作为扩建费赔偿依据的鉴定意见书有瑕疵，不能作为定案依据，故原告的该部分损失的请求，证据不足，不予支持。至于扩建部分使用费的损失，因原告转租、被告“解除”合同后，原告即不再享有扩建部分的使用权，更不享有收益的权利，扩建部分已与原建筑成为一体，占有、使用等权利归属于原权利人而与原告无关。另外，原告在2010年10月4日将房屋转租给洪**时已将房租提高到每年5万元，此时房屋并未扩建，被告收回房屋后租给赵**的房租仍是5万元，这说明扩建并未对房屋租金产生影响。综合以上两点，原告的此项请求，不予支持。

被告杨**仅为徐*委托的房屋管理人，代其对外签订房屋租赁合同，其不应在本案中承担责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条并经本院审判委员会研究决定，商丘市梁园区人民法院于2015年12月10日作出（2015）商梁民初字第03676号民事判决：一、被告徐*返还原告陈**租金3000元；二、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

一审案件受理费2630元，由原告承担2560元，被告徐*承担70元。

上诉人诉称

陈**不服原审判决，上诉称，原判决对司法鉴定意见书不作为定案依据错误。上诉人陈**举证商丘市**询有限公司所作商建基鉴字（2015）第12号鉴定意见书，是陈**另案诉讼中，对其租赁“杰克丹尼”服装店，经出租人同意出资扩建营业面积，所需工料、装修费用、资金投入申请法院委托鉴定，该鉴定意见书经开庭质证，尽管被上诉人提出异议，因被上诉人在本案和另案均没有申请重新鉴定，是对鉴定结论的认可、鉴定结论已生效。鉴定程序合法，鉴定意见与案件待证事实具有关联性，是对鉴定对象作出客观、真实的评价。以所谓“重大瑕疵”，认定该鉴定意见书不能作为定案依据，显属违法错误。特别是另案中，上诉人以撤诉结案，更能证明该鉴定意见的客观性、关联性、合法性，即涉案鉴定意见书不具有法定不能作为定案依据的情形。原判决对上诉人扩建营业房费用不予支持与法相悖。鉴于涉案鉴定意见书不具有法定不能作为定案依据的情形，那么，鉴定意见书依法应为本案定案依据。陈**扩建营业房面积是经被上诉人同意，根据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人扩建营业房费用50115.38元依法应由被上诉人承担，原判决不予支持错误。陈**2011年5月份经杨**同意对所承租的14平方米的营业房扩建了32平方米，又扩建了17.7平方米，关于扩建营业房是经过杨**同意，上诉人将营业房扩建17.7平方米，被上诉人将房子租给赵**，而收取赵**2年4个月11天的房租，金额是118194.46元。商丘**民法院（2014）商民再终字第54号民事判决已认定陈**扩建营业房得到杨**的认可，证实17.7平方米扩建的费用是由陈**出资。原判决将扩建房屋的权利归属被上诉人与生效判决相悖而无效，陈**举证商丘**民法院（2014）商民再终字第54号民事判决，第10页15行：“本院二审判决所述‘被上诉人（赵**）所使用的房屋归杨**所有’的事实认定不当，本院对此予以纠正。”但原判决仍无视该生效判决的认定，仍认定“至于扩建部分使用费的损失，因原告转租，被告‘解除’合同后，原告即不再享有扩建部分的使用权，更不享有收益的权利，扩建部分已与原建筑成为一体，占有、使用等权利归属于原权利人而与原告无关。”该认定显然与生效再审判决的事实认定相抵触。解除合同法由明文规定，即使被上诉人撕毁与陈**房屋租赁合同，陈**扩建营业房屋的使用权、收益权，根据生效再审判决的上述认定，仍归属陈**。陈**收取洪**第二年房租6万元，第三年上半年3万元，下半年因次房客拒交房租、撕毁合同产生纠纷，而非原判决认定年房租5万元。本案纠纷源于被上诉人与陈**的房客恶意串通，踢开陈**，直接与被上诉人签订房屋租赁合同，不再向陈**拿6万元房租，而交给被上诉人5万元；被上诉人撕毁与陈**的合同，由收房租36000元变为收新房客5万元，各有所得，这就是根源所在。原判决以扩建并未对房屋租金产生影响，不支持陈**向被上诉人追要扩建营业面积使用费的诉讼请求，显属错误。请求撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人徐*、杨**辩称，一审法院对司法鉴定意见书不作为定案依据是正确的，上诉人一方说是鉴定结论合法有效，仅仅是程序合法，资质合法，否认事实上存在相似，这是不符合证据的三性原则。被上诉人答辩明确说明，鉴定对象是错误的，被上诉人提供的照片说明鉴定的不是本案涉及的商铺。上诉人说的依据的材料是一个清单，一个说明，上诉人没有向法庭提供房屋建造清单，依据的事实材料未经质证，而且上诉人在提交的证据中也没有提交这方面的证据。鉴定部门就以所谓的清单和说明进行鉴定。鉴定的对象是完全错误的，鉴定的取费依据不清，上诉人依据的鉴定是不能作为定案依据的。关于扩建营业房的费用以及房屋归属问题，均不归上诉人享有，第一，在一审中被上诉人提交的证明房屋的扩建是由实际租房人来支付的，上诉人对杰*丹尼店扩建的时候，没有支出任何费用。第二，进行扩建并没有经过被上诉人徐*的同意，杨**不是房屋的所有权人，只是代管人。第三，被上诉人一方与上诉人解除房屋租赁合同，是因为上诉人一方擅自将房屋转给别人，违反合同的约定。上诉人依据的生效判决不能证明房屋的所有权归上诉人享有，是上诉人自己断章取义得到的内容。现在房屋已被政府拆除。综合以上，在上诉人没有对扩建房屋进行任何支出的情况下，无权要求对扩建房屋享有占有收益权，更不享有所谓的损失赔偿权。其所谓的损失，没有合法有效的证据证明，一审法院驳回，是合法的。关于装修费用和扩建费用如何分担，最**法院关于城镇房屋租赁司法解释有相关规定，所谓装修费用，如何处理，都有明文规定。（2014）商民再终字第54号民事判决认为上诉人具有所有权是错误的，该生效判决解决的是排除妨害纠纷，是对被上诉人无效的。本案的事实是房屋的扩建部分是实际承租人，上诉人擅自转租，赵**所出资的，对本案的争议房屋的扩建部分是赵**出租的，上诉人不享有权利。请二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

综合上诉人的上诉意见，本院将本案的争议焦点归纳为，上诉人诉请被上诉人徐*、杨**赔偿损失113396.63元有无事实、法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。

二审期间，上诉人陈**提交的证据，第一份证据，商丘市**询有限公司给梁**民法院出具的《公函》，证明目的鉴定单位对所做的鉴定意见的情况说明能够证实该鉴定意见事实清楚，依据充足。第二份证据，最**法院的三个案例，证明目的，只要鉴定单位具有鉴定资质，鉴定人员有鉴定资格，进行现场勘查，鉴定程序合法，所做的鉴定意见应该作为定案的依据。事实部分即使有瑕疵，可通过申请重新鉴定，予以澄清。第三份是2016年2月25日人民法院报第7版“一案一议”案例，证明目的因出租人与承租人在租赁合同中只约定不得转租，没有约定转租后果的，出租人要求解除合同，法院不予支持。

被上诉人徐*、杨**质证认为，对公函，不予质证，也只是说了面积问题，这个公函不能作为新证据进行使用，鉴定机关给法院的公函，上诉人怎么能拿到。对其他两组证据，不能作为有效证据使用。

关于上诉人二审提交的证据，本院认为，第一份证据为鉴定机构出具，被上诉人没有证据能够推翻，故本院予以采信。第二、三份证据与本案无关联性，本院不予采信。

本院二审查明，2010年5月10日，陈**（乙方）与杨**（甲方）签订了一份租房协议，协议约定租期暂定一年，租金3万元；租赁期间乙方不经甲方同意不得擅自转租或转让；合同到期，不开发拆迁，乙方有优先使用权，另续新合同。涉案房产实际承建、占有人为徐*，杨**是徐*的岳母，徐*委托杨**为房屋管理人。第一年合同到期后，陈**继续使用租赁物，徐*，杨**没有提出异议。杨**按年租金36000元收取陈**2012年5月10日至2013年5月10日的租金。2010年10月4日，陈**将租赁房屋转租给案外人洪**（赵**的丈夫），并约定租金每年5万元，时间自2010年10月10日至2011年10月10日。2011年5月份，经杨**同意，陈**在原租赁房屋面积14㎡的基础上扩建17.7㎡。陈**扩建后第二年将年租金给承租人赵**上涨为6万元，2011年10月份至2013年4月收取赵**租金9万元。杨**关于陈**转租与租金问题发生争议，于2013年4月10日直接与案外人赵**签订《租房合同》，双方约定租期暂定二年，每年租金5万元，每年提前交清房租。因赵**与杨**将陈**撇开直接签《租房合同》，引发三人之间的矛盾致多次诉讼。商丘市梁园区人民法院在另案诉讼中委托评估，商丘市**询有限公司2015年5月22日作出商建基鉴字（2015）第12号《关于对陈**在步行街“杰克丹尼”商铺扩建面积及装修费用的鉴定意见书》确定“陈**扩建的商铺面积为17.70㎡，扩建费用及两次装修费用合计为50115.38元”。涉案房屋已于2015年8月21日被作为违章建筑拆除。上述事实有当事人提交的书面合同、说明、鉴定意见书、搬迁及拆除通知、生效法律文书、当事人陈述为证，足以认定。

本院认为，关于涉案房屋扩建17.7㎡实际出资人问题。被上诉人主张实际扩建人不是上诉人陈**，而是实际承租人赵**，从该主张可知，扩建出资人不是被上诉人徐*、杨**；在陈**与赵**排除妨碍纠纷一案中，本院作出的生效（2014）商民再终字第54号民事判决已认定实际出资扩建人为陈**，并且陈**扩建得到了杨**的许可。由于涉案房屋无产权登记，与陈**签订房屋《租赁协议》人和收取租金人均是杨**，基于被上诉人徐*与杨**之间的亲属关系，双方对房屋所有权的归属应是明知的，徐*主张其是涉案房屋实际所有权人，其只是委托杨**代管，被上诉人杨**对此亦无异议，虽然本院作出的生效（2014）商民再终字第54号民事判决认定房主是杨**，但根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项及第二款的规定，本院对（2014）商民再终字第54号民事判决认定杨**是房主的认定不予采信。房屋实际权利人是被上诉人徐*，由于房屋扩建得到了杨**的许可，所以徐*实际也已许可。故涉案房屋扩建实际出资人是上诉人陈**。

关于扩建费用数额问题。商丘市梁园区人民法院在另案诉讼中已委托评估，商丘市**询有限公司作出商建基鉴字（2015）第12号《关于对陈**在步行街“杰克丹尼”商铺扩建面积及装修费用的鉴定意见书》确定“陈**扩建的商铺面积为17.70㎡，扩建费用及两次装修费用合计为50115.38元”。该鉴定是法院依法对外委托，被上诉人虽提出质疑，但并无足以反驳的相反证据和理由，亦未依法申请重新鉴定，在房屋已被拆除的情况下，被上诉人依据照片、和对鉴定人的质询而否定鉴定意见的理由不充分，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，本院采信该鉴定意见。上诉人陈**实际扩建房屋和装修在使用中存在一定的折旧，由于房屋已经拆除，综合双方对实际投资的意见，根据最**法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条的规定，本院酌定被上诉人徐*承担扩建费用及两次装修费用合计50115.38元的60%，即30069元。

关于租金问题。上诉人陈**与被上诉人杨**签订的租赁协议虽约定不得转租，但未明确转租的法律后果，上诉人陈**于2010年10月4日将房屋转租给赵**，期间，上诉人陈**扩建门面房，被上诉人徐*、杨**并未反对及与上诉人陈**协商解除合同，也没有依法主张解除合同；第一年合同到期后，陈**继续使用租赁物，徐*，杨**没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，为不定期租赁，在双方合同履行期间，被上诉人杨**直接与赵**签订租赁合同。上诉人陈**租赁涉案房屋时，房屋面积约14㎡，其扩建了17.7㎡，达到约31.7㎡，在外在因素未发生变化的情况下，增加门面房营业面积必然提升商业价值乃是日常生活经验可推定的事实，被上诉人原审提交的承租人赵**的《情况说明》中赵**认可两年半交给陈**租金14万元，能够认定房屋扩建后年租金上涨为6万元，故原审认定房屋扩建与租金没有影响与事实不符。被上诉人杨**与赵**签订《租房合同》约定为年租金5万元，被上诉人徐*、杨**未出资扩建房屋，即将房租由原来的每年36000元涨至5万元，赵**作为承租人与杨**签订合同由原来向陈**交年租金6万元下降为年租金5万元，在赵**、陈**、杨**三人的矛盾中，赵**、杨**各有所得，而陈**实际受到损失。根据陈**与杨**签订的合同约定的租金，杨**收取的租金每年多14000元，从2013年4月10日至2015年8月21日拆除房屋止，共2年4个月零21日，因存在拆迁搬迁，本案酌定按2年4个半月计算，杨**额外获取租金33250元，因杨**受徐*的委托所为，故该款应有徐*退还给陈**。

综上，原审判决认定事实错误，判处不当，本院二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第03676号民事判决第一项，即“被告徐*返还原告陈**租金3000元”；

二、撤销商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第03676号民事判决第二项，即“驳回原告陈**的其他诉讼请求”；

三、被上诉人徐*于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人陈**损失63319元；

四、驳回上诉人陈**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2630元，二审案件受理费2298元，共计4928元，由被上诉人徐*负担2808元，由上诉人陈**负担2120元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十九日