王**与司**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王国胜与被告司金*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法由审判员刘**适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人车涛，及被告委托代理人朱**、付强到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，发现案情复杂，于2014年6月20日裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人车涛，及被告司金*及其委托代理人朱**、付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2004年8月25日，原、被告签订房屋买卖合同，原告将位于郑州市**城建小区X号楼X单元X层X户建筑面积为162.91㎡的住宅一套卖给被告，总价款270000元，双方约定被告预付140000元，下余房款在被告取得房产证当日向原告支付，但时至今日，被告以仍未办理下来房产证为由拒付剩余房款。根据协议约定，被告办理房产证，原告仅负有协助义务，而被告以此为由拒付剩余房款，损害了原告的权益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，原、被告签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。请求法院确认原、被告于2004年8月25日签订的房屋买卖合同无效。

原告为支持其诉讼请求，向法院提交2004年8月25日房屋买卖合同一份，证明本案买卖的房屋没有房屋产权证，依照《城市房地产管理法》第三十八条第五款之规定，合同为无效合同。

被告对原告提供的证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告的证据不能证明房屋没有办理产权证的事实，也不能证明双方合同违反法律规定应当确认无效。

被告辩称

被告辩称，原告起诉要求确认其与被告于2004年8月25日签订的房屋买卖合同无效，没有事实及法律依据，双方签订的合同真实、合法有效，应当受到法律保护。首先，原、被告买卖的位于郑州市**城建小区X号楼X单元X层X户的房屋，已由房屋产权人惠济**村委会申请办理产权登记，并取得了房屋权属证书，因此原告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项要求主张合同无效的理由不能成立；其次，小杜**惠济区人民政府同意，正在依照房产转让政策，以存量住房转让的形式为包括被告在内的所有购房者办理房屋所有权证；再次，被告已经购买入住该房屋10年之久，该房屋也是被告的基本居住需求所在，从维护市场交易稳定，保护人民群众正常生活秩序的目的考虑，也应当依法确认双方的房屋买卖合同有效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告为证明其答辩理由，向法庭提交如下证据：

证据1：原、被告于2004年8月24日签订的《房屋买卖合同》及原告于2004年8月26日向被告出具的收条，证明原、被告在售房单位同意并见证下签订了合同，原告收取被告购房款的事实；

证据2：郑州市房屋登记簿、建设工程质量登记认定书、行政处罚决定书、集体土地建设用地使用证及证明，证明诉争房屋已办理产权登记，房屋建设单位（售房单位）是邙山区城建局（现惠济区城建局），负责人是岳长河的事实；

证据3：土地登记情况证明，证明诉争房屋用地现为国有划拨建设用地；

证据4：小**委会关于办理我单位划拨土地上房屋转让手续的请示、惠济区政府关于办理房产转让的批复、房屋产权证、小**委会X号楼需要转让土地上房产情况汇总表，上述资料均为由产权人向郑州**管理局报送的，为包括被告在内所有购房人办理房屋产权转移登记的相关资料，证明诉争房屋已办理产权证，经惠济区政府批复同意小**委会已报请郑**管局正在为被告等所有购房人办理房产转移登记手续以及原、被告双方房屋买卖合同是经售房单位和产权人同意和认可的事实；

证据5：郑州供水水费通知单及郑**行代理收费凭证，证明被告依据合同已实际居住房屋达10年之久的事实；

证据6：入院证、诊断证明、病危通知单等医院单据，证明被告夫妻因本纠纷双双患病住院且病情危重，诉争房屋是被告一家的唯一栖身之处，对被告一家的基本生活影响巨大的事实；

证据7：郑**房产档案馆司**、司**丈夫付**及司**儿子付*的房屋登记信息查询证明三份，证明涉案房屋是被告祖孙三代一直居住的唯一住所。

被告提供的证据经原告质证，对证据1中的合同真实性无异议，但认为该合同恰恰证明了本案房屋没有房屋产权证，对收条认为与本案无关，不予质证；对证据2中的郑州市房屋登记簿及质量等级认定书的真实性无异议，但认为此两份证据不能证明其上所载明的房屋与本案诉争的房屋一致，且房屋登记簿上明确写明是集体土地，如果其上所载明的房屋与本案诉争的房屋一致，因集体土地上的房屋属于小产权房，只能由小杜庄村村民即小杜庄村集体内成员购买，集体成员外人员购买则为无效合同，也同样证明本案合同无效；对证据2中的行政处罚决定书、集体土地建设用地使用证认为没有印章且系复印件，不予认可；对证据3有异议，该份证明不能证明该宗土地就系本案诉及房屋所占用的土地，且该份证明与原告所提供的房屋登记簿上的土地性质相矛盾；对证据4中的请示认为系复印件，真实性无法确认，另从内容上看，如果与本案诉及的房产是同一处房产，根据法律规定，划拨用地必须经市政府批准才可以转让，但截至开庭都没有看到市政府予以批准的批文，根据合同法司法解释，本案合同仍为无效合同；对证据4中的批复、产权证及汇总表认为系复印件，不予认可；对证据5、6认为与本案无关，不予认可；对证据7认为与本案无关，也恰恰证明了本案争议房产至今仍未取得权属证书，买卖合同是无效合同。

本院根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2004年8月25日，原、被告就坐落于金水**建小区X号楼X单元X层X户，建筑面积为162.91㎡的一套住宅房的转让事宜，经协商一致并经见证人原售房单位同意，签订房屋买卖合同一份，主要约定：该套房总售价为人民币270000元，总售价中已包括水、电、天然气初装费、集资费及办理房权证需交税费；被告先向原告预付房款140000元整，原告应协助被告（付*）办理房屋产权证，并向被告移交房屋及设施，在被告取得房权证当日向原告支付剩余房款；获得房权证时，被告不按约定支付购房余款，原告有权收回房屋，但自预付款之日起每日扣除100元违约金后必须将被告原房款退还被告；被告交房款后无法搬入，原告如数向被告退回所交房款并每日向被告支付违约金100元。2004年8月26日，原告给被告出具收条一份，写明收到被告所交预付房款140000元。

本院查明

另查明，订立房屋买卖合同时本案诉及房屋所占用的土地系集体土地，现该宗土地已变更为采用划拨的方式取得的国有土地。

本院认为

本院认为，原告仅提供其与被告签订的《房屋买卖合同》，仅可证明该房屋在订立合同时未依法登记取得权属证书，现原、被告签订并履行协议已逾10年，被告也举证证明诉及房屋的房屋产权证书正在办理当中，故原告主张该合同无效，证据不力，原告要求确认其与被告于2004年8月25日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**的诉讼请求。

本案案件受理费100元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向郑州**民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年九月二十三日