上诉人王*与被上诉人田**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*与被上诉人田**租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人王*及其委托代理人王**、被上诉人田**及其委托代理人亓灵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年5月4日，田**作为出租方（甲方）、王*作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定田**将世纪华阳花园C地块二期133.O7平方米的商业裙房出租给王*作为商业门面使用，房屋月租金为20000元。合同第二条第1款约定：该房屋租赁期共6年。自2013年5月5日起至2019年7月5日止。因房屋需要装修，甲方在两个月装修期间不收费。合同第三条第3款约定：乙方应当于本合同签订时向甲方支付租金壹拾贰万元，为2013年7月5日至2014年元月5日时段租金。以后租金于每次支付期限到期前1个月，向甲方支付下一次六个月房租。合同第三条第5款约定：房屋到期，乙方解除合同时，乙方前期的装修成果归甲方所有。2013年5月4日，王*向田**支付了2013年7月5日至2014年1月5日半年的房租12万元。后王*向田**又支付了6万元的房租。2014年6月4日，王*向田**交还了出租房屋的锁匙，田**在收条上签字认可。

一审法院认为

原审法院认为：田**与王*签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。王*于2014年6月4日向田**交还了出租房屋的钥匙，并得到了田**的签字认可，王*已无法再使用该租赁房屋，因此确认双方的房屋租赁合同于2014年6月4日解除。按照合同约定，自2013年5月5日至2014年6月4日。王*应向田**支付租金22万元，王*已实际支付租金18万元，尚欠4万元。因此，田**要求王*支付租金的诉讼请求，依法予以部分支持。王*反诉要求田**返还门面房装修费122183.35元，因双方对此无明确约定，且王*装修利益不能实现的根本原因，是租赁合同无法按期履行完毕，而合同无法履行完毕是由王*过错造成的，王*理应承担相应责任，因此，对其反诉请求，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认田**与王*的房屋租赁合同于2014年6月4日起解除。二、王*向田**支付房屋租金4万元。以上给付义务于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回田**的其他诉讼请求。四、驳回王*的其他诉讼请求。本案受理费3900元，由田**承担3034，由王*负担866元；反诉费1372元由王*负担。

上诉人诉称

宣判后，王*上诉称：一、王*租赁田**世纪华阳C地块商业裙房153号门面房，装修期免房租2个月；后来九都路进行封闭改造，因装修材料无法进场，装修不能完成房屋不能使用。李**当时代表王*，与田**交涉，九都路改造属于不可抗力，不可抗力双方都应承担损失。双方在电话口头约定：九都路改造期间的六个月，房租的损失双方各承担一半（三个月），亦即装修期免房租一共为5个月。这样，田**在2014年1月5日至2014年7月5日的房租，由六个月12万元减免3个月为6万元。所以王*在2014年3月通过银行向田**又转账支付了6万元房租。房租到期时间为2014年7月5日。而在2014年6月4日，（提前于已支付的房租租金到期时间一个月），王*因所租房屋的生意实在无人问津，提出退房，田**同意并接回了房门钥匙，实现了退房、终止租赁合同，一审法院给予了认定。这时王*已经不欠田**的房租；按照李**与田**电话口头约定，倒是田**应该退付王*一个月的房租2万元。但王*当时没有提出这里不再追究。合同形式包括口头合同，只是王*缺乏法律知识，在一审错过了证人作证的时机。二、返还装修费的理由：l，原租房合同租期6年，6年到期后，装修成果归房东，这无可非议；合同条款是合同事项多个方面条件内在关联、互相补充互相制约而记录的，不可以摘取只言片语作为定性，这是一审法院判决的不公所在。2、田**收回门面房并对外出租，同意王*留下了门面房房门钥匙，是表示对返还部分装修费的认可。3、田**在以后的出租房屋行为中，委派其律师亓灵波到南昌路杜康大厦1501号房协商装修费返还数额问题，也证明双方在装修费问题上的保留。4，造成王*在所租房屋无法经营、提前退房的根本原因是所租房屋的环境、地理所致。王*租房时，房屋毛墙毛地，漆黑一片，花费巨额资金装修得富丽堂皇，只使用不到两个月，装修成果完全归田**所有，也实在不公。因为田**所收房租18万元，已经受惠。且不说王*倾心花费了半年以上时间。综上，请求：1、二审法院依法撤销（2014）涧民二初字第512号民事判决，王*不应支付田**房租4万元；2、田**应支付王*房屋装修费8万元。3、本案反诉费由田**承担。

被上诉人辩称

田**答辩称：一、双方并未协商过延长3个月装修期限问题；二、双方合同约定合同解除时装修成果归田**所有。因合同提前解除系王*提出，故田**不应再支付装修费用。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

二审经审理查明事实与一审查明事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人王*认为，由于九都路改造，其与田**曾达成口头协议即装修期免房租一共为五个月。二审庭审时，李**作为证人虽出庭证明是其本人亲自与田**达成再免三个月房租的口头协议，但因田**对此不予认可，本案现有证据不能证实双方已就续免房租三个月达成共识，对王*的该项主张本院不予支持。关于王*上诉要求返还装修费的问题，本院认为，双方合同约定“房屋到期，乙方解除合同时，乙方前期装修成果归甲方所有”，本案双方的合同在距离到期还有五年的情况下解除，即提前解除，那么该装修剩余价值的承继一方应给予对方以适当补偿。王*因经营困难提出提前解除合同，田**对此也给予应允，该行为并不违反法律禁止性规定。原审法院据此让王*承担合同无法履行完毕的过错责任，加重了王*的责任份额，有失公平。田**作为王*装修剩余价值的承继受益者，其应当给王*适当补偿。鉴于本案的实际情况，本院酌定田**补偿王*装修款3万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第512号民事判决第一、二、三项；

二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第512号民事判决第四项；

三、田**在本判决生效后十五日内支付王*装修补偿款3万元；

四、驳回王*的其他诉讼请求。

二审受理费2600元，由上诉人王*承担2000元，被上诉人田**承担600元（该款已由王*先期垫付，待执行时一并清结）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十日