田**与王*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）田**诉被告（反诉原告）王*租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田**及其委托代理人亓灵波、被告（反诉原告）王*的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）田**诉称，2013年5月4日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于洛**花园C地133.07平米的商业裙房，出租给被告使用，合同规定：租赁期限为6年，（自2013年5月5日起至2019年7月5日止，内含二个月装修期），双方约定租金为2万元，先付租金后用房，每半年支付一次租金，被告在签订租赁合同时应先支付原先前6个月租金12万元，以后被告应在每次支付租金期限到期前，提前一个月向原告交付下一次半年的租金，合同还约定从2016年7月5日开始，被告应按每月21600元向原告支付房屋租金，直至合同期满，双方并对其它相关事项进行了详细约定（详见房屋租赁合同）。合同签订后，原告依约将出租房屋交给了被告，被告并向原告交付了前6个月（2013年7月5日至2014年元月5日）房屋租金12万元，当2013年12月被告应交下一次半年租金时，被告却单方违约拒不依约交付，而后在原告的多次催讨下，被告才又向原告交付了6万的房屋租金，截止2014年9月5日，被告租用原告房屋已14个月时间，共计租金28万元，被告只向原告支付租金18万元，依下欠5个月租金10万拒不交付，被告单方违约占用原告房屋拒不履行合同义务按期交付租金，从而导致该房屋租赁合同没有履行必要，被告的行为已严重地侵害了原告人的合法权益，给原告的经济造成了重大损失，故此，特诉至人民法院，望人民法院依法判准终止原被告双方的房屋租赁合同，由被告立即交回房屋，偿付所欠的房屋租金10万元，赔偿原告人的全部经济损失，从而有效地维护原告人的合法权益。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判决解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即交回房屋；3、判令被告支付2015年1月5日前房屋租金10万元（2014年9月5日以后租金另算直至被告将房屋交付原告为止）；4、诉讼费由被告负担。诉讼中，原告（反诉被告）田**将第3项诉讼请求变更为：判令被告支付2015年1月5日前房屋租金18万元（2015年1月5日以后直至被告将房屋交付原告为止）。

被告（反诉原告）王*辩称，原告所述事实严重错误，关于当事人双方房屋租赁合同的履行及解除双方已经作出明确的约定，被告于2014年6月4日已将房屋钥匙退还给原告，并且双方解除租赁合同；2、合同解除后，原告已经重新对外招租，被告也已经把房屋完全退还给了原告，所以原告仍然要求被告承担房屋租金没有依据，而且与事实是严重违背的。

被告（反诉原告）王*反诉称，2013年5月5日当事人双方签订一份《房屋租赁合同》，双方约定被反诉人将其名下的世纪华阳C地块商业裙房153号共133.07平方米门面房租给反诉人使用。约定租期6年，第一租凭期房租为每月2万元。2013年5月5日至2013年7月5日为装修时间，不作为计费时间。合同签订时反诉人交给田**12万元作为2013年7月5日起2014年1月5日止的六个月租金。从2013年6月中旬，反诉人开始装修，然而在还没有完成的装修的2013年9月下旬，政府对九都路进行封闭改造，后续装修材料无法进场，直到2014年4月牡丹花会前两天，九都路工程才完工通车。2014年1月5日，按时合同约定，反诉人交给田**的首次12万元房租已经到期，应该缴纳第二次房租，但鉴于门面房门口土堆、沙堆重重，周围都是蓝色的铁皮隔离带，根本不能开业的情况，反诉人及合伙人李**与房东田**多次电话协商，最终双方同意：九都路改造期间的六个月，房租的损失双方各承担一半（三个月）：即田**在2014年1月5日至2014年7月5日的房租，由六个月12万元减免3个月。于是，反诉人在2014年3月份通过银行向田**又转账支付了6万元房租。房租到期时间为2014年7月5日。盼到九都路通车两天时间里，店面面临的马路侧面和正面设置了重重交通防护栏杆，阻碍正常人流，至此，所租门面房的经营价值与预期大打折扣。后来反诉人决定放弃使用该门面房，遂于田**联系退房事宜，到了2014年6月4日，田**同意退房，拿走了门面房的钥匙，并在门面房大门上张贴了房屋出租广告，留下自己的手机号码189××××9399。该反诉案的焦点是：反诉人退房、向田**交还钥匙的时候提出，房屋出租时，应向反诉人返还门面房装修费。田**听说装修费是14.662万元时，认为说太多，反复协商后反诉人当时同意降为8万元。返还装修费理由一、原租房合同租期6年，6年到期后，装修成果归房东，每年均摊折损为24436.67元；按5年算，应返还122183.35元。二、反诉人对毛墙毛地门面房进行装修，光支付装修公司的装修费就达14.662万元，不算灯饰、电费、人力、运费杂物等等。田**已经收取了反诉人18万元的巨额房租；再占有反诉人的装修成果，属于不当得利。三、田**收回门面房并对外出租，同意反诉人留下了门面房房门钥匙，是表示对返还装修费的认可。四、田**在以后的出租门面房行为中，委派其律师协商装修费返还数额问题，也证明反诉人的一贯主张的事实。最终田**的侵占意识发展成恶人先告状。综合以上理由，特向法院提出反诉请求，维护反诉人的合法权益。反诉请求：1、田**独自占有反诉人装修成果，属于不当得利。应判决田**返还反诉人门面房装修费122183.35元；2、本案反诉费由被反诉人承担。

原告（反诉被告）田高峰辩称，一、反诉人王*提出答辩人占有其装修成果属不当得利，缺乏事实根据和法律依据，其理由根本不能成立。本案中反诉人拒付租金单方违约，在答辩人催促其缴纳租金的情况下，便又提出解除合同，放弃承租房屋，根据租赁合同第5条第3项的规定：“乙方提出解除合同时，乙方前期的装修成果归甲方所有”，答辩人即使占有了反诉人的装修物，也根本不存在不当得利之说。二、反诉人反诉状所称“因2013年9月下旬九都路封闭改造，房屋装修没有完成，鉴于所租房屋门前土堆、沙堆重重，经电话协商，答辩人同意九都路改造期间的6个月房租损失各负一半，答辩人又给其减免了三个月房租。”反诉人的这一所述根本与事实不符，反诉人已在反诉状中言明，九都路开始改造的日期是2013年9月下旬，期间该房屋租赁合同已实际履行了近5个月时间，按照时间推定，双方约定的两个月房屋装修期已远远明显超过，反诉人没有按期完成房屋装修，纯属反诉人自身原因所致，与答辩人之间不存在一点关系。自始至终根本不存在反诉人与答辩人电话协商因改造道路减免房屋租金之事，答辩人也更没与反诉人达成一致，同意并承诺负担九都路改造期间6个月房屋租金损失的一半之事。三、反诉人诉求答辩人应返还其装修费122183.35元的诉求没有事实根据及法律依据，其诉求主张更是不能成立，法庭应依法驳回反诉人的反诉请求。

本院查明

经审理查明，2013年5月4日，原告田**作为出租方（甲方）、被告王*作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告田**将世纪华阳花园C地块二期133.07平方米的商业裙房出租给被告王*作为商业门面使用，房屋月租金为20000元。合同第二条第1款约定：该房屋租赁期共6年。自2013年5月5日起至2019年7月5日止。因房屋需要装修，甲方在两个月装修期间不收费。合同第三条第3款约定：乙方应当于本合同签订时向甲方支付租金壹拾贰万元，为2013年7月5日至2014年元月5日时段。以后租金于每次支付期限的到期前1个月，向甲方支付下一次六个月房租。合同第三条第5款约定：房屋到期，乙方解除合同时，乙方前期的装修成果归甲方所有。2013年5月4日，被告（反诉原告）王*向原告（反诉被告）田**支付了2013年7月5日-2014年1月5日半年的房租12万元。后，被告（反诉原告）王*向原告（反诉被告）田**又支付了6万元的房租。2014年6月4日，被告（反诉原告）王*向原告（反诉被告）田**交还了出租房屋的锁匙，原告（反诉被告）田**在收条上签字认可。

本院认为

本院认为，原告（反诉被告）田**与被告（反诉原告）王*签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。被告（反诉原告）王*于2014年6月4日向原告（反诉被告）田**交还了出租房屋的锁匙，并得到了原告（反诉被告）田**的签字认可，被告（反诉原告）王*已无法再使用该租赁房屋，因此本院确认双方的房屋租赁合同于2014年6月4日解除。按照合同约定，自2013年5月5日至2014年6月4日，被告（反诉原告）王*应向原告（反诉被告）田**支付租金22万元，被告（反诉原告）王*已实际支付租金18万元，尚欠4万元。因此，原告（反诉被告）田**要求被告（反诉原告）王*支付租金的诉讼请求，本院依法予以部分支持。被告（反诉原告）王*反诉要求原告（反诉被告）田**返还门面房装修费122183.35元，因双方对此无明确约定，且被告（反诉原告）王*装修利益不能实现的根本原因，是租赁合同无法按期履行完毕，而合同无法履行完毕是由被告（反诉原告）王*过错造成的，被告（反诉原告）王*理应承担相应责任，因此，对其反诉请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

确认原告（反诉被告）田**与被告（反诉原告）王*的房屋租赁合同于2014年6月4日起解除。

二、被告（反诉原告）王*向原告（反诉被告）田高*支付房屋租金4万元。

以上给付义务于本判决生效之日起十五内履行完毕，逾期履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告（反诉被告）田**的其他诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）王*的诉讼请求。

本案受理费3900元，由原告（反诉被告）田**承担3034元，由被告（反诉原告）王*负担866元；反诉费1372元，由被告（反诉原告）王*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十日