上诉人焦作**限公司与被上诉人牛素花商品房买卖合同纠纷一案

审理经过

上诉人焦作**限公司与被上诉人牛素花商品房买卖合同纠纷一案，被上诉人牛素花于2010年1月6日向山**民法院提起诉讼，请求：1、判令焦作**限公司立即给付2009年租金13998元（从2009年1月份算至10月份，每月租金为1399.8元）。2、本案诉讼费用由焦作**限公司承担。山**民法院于2010年9月2日作出（2010）山民初字第22号民事判决，焦作**限公司不服，于2010年9月25日提起上诉。本院于2010年11月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人焦作**限公司的委托代理人张**，被上诉人牛素花的委托代理人党俊*、臧**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，2003年9月20日，牛素花与焦作**限公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定：牛素花购买了焦作**限公司在政兴街的定名为“百货大楼恒基商厦”三层16号商业用房，该房建筑面积26.28平方米，单价为每平方米6392元，房款总金额167981元，最终以产权登记面积为准，多退少补；付款方式为2003年9月20日交70590元，2003年10月1日交10000元，余款于2003年12月31日前一次性交清；焦作**限公司应当在2003年10月31日前将约定的商品房交付牛素花使用；买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。代表焦作**限公司与牛素花签合同的为李高举。同日双方又签订了一份商品房买卖补充合同，该合同第二条约定：买受人如愿意将该房屋出租时，必须出租给本商厦的商户使用，租金的收取按出卖人与合作经营商家签订的合作经营协议的有关规定计算，但买受人应当向出卖人交纳租金9%的管理费。同日，牛素花还与王*签订了一份房屋租赁合同，焦作**限公司为担保人，合同约定：牛素花将上述房屋租给王*使用，使用期限五年，年租金16798元；王*在本合同生效后应立即向牛素花支付该铺位自开业后一年的租金，以后的年租金应在前一租赁年度的第11个月向牛素花支付；本合同生效后，王*代表牛素花进入恒基商厦收取投资回报，牛素花不得再向王*追索其他费用；双方不得提前解除本合同。该合同签订后，实际是第一年的租金按16798元计算，2005年起的租金由焦作**限公司按每年总房款的10%计算并扣除管理费（租金的9%）、税金（租金的17.5%）后计付牛素花租金，牛素花实际交纳的房款116330元，牛素花所欠的剩余房款由焦作**限公司应支付牛素花的租金冲抵，至冲抵完所欠房款后，牛素花开始领取房租。2005年元月焦作**限公司给牛素花办理了房产登记，牛素花领取了房产证，房产证上的建筑面积为29.50平方米，实际总价款应为188564元。牛素花现认为租金至2008年底已冲抵完房款，焦作**限公司认为到2010年冲抵完房款，从2011年焦作**限公司才应支付牛素花租金，不同意牛素花的诉讼请求。李高举给牛素花出具的填充式恒基商厦购房租金情况表反映：牛素花该房现房款188564元，2005年的租金计算公式为：按现房款×10%×(1-9%-17.5%)，2005年至2008年四年的租金计55436元，年租金13859元等。

一审法院认为

原审法院认为，双方的商品房买卖合同、补充合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方应当按合同履行，牛素花虽然与他人有租赁合同，但实际是牛素花将其所买的房屋交由焦作**限公司管理，由焦作**限公司代收租金代扣税金和管理费后所剩余租金额是牛素花实际应得的租金收益，因双方约定牛素花先交部分房款，牛素花以后应得的租金冲抵所欠的房款，故应以双方约定的执行。焦作**限公司用租金冲抵的房款是房屋实际总价款中牛素花尚欠的部分，故计算租金的标准应以房屋的实际总价款为基数，焦作**限公司按照牛素花已交的房屋价款116330元计算租金的证据不足、理由不当，本院不予采信。2005年元月房产证颁发前，租金应按房款167981元的10%支付，从2005年元月房产证颁发后，焦作**限公司应按188564元房款的10%计算扣除管理费（租金9%）及税金（租金的17.5%）后的余额为牛素花应得租金，2008年年底前的租金冲抵房款，牛素花要求焦作**限公司给付2009年的租金，理由正当，本院予以支持，但数额应为188564×10%×(1-9%-17.5%)u003d13859元。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告焦作**限公司在本判决生效后三日内立即给付原告牛素花2009年的租金13859元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费150元，由被告负担。

上诉人诉称

焦作**限公司上诉称，2003年9月20日，双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定房款为167981元，同时，牛素花以该商品房与王*签订了一份租赁合同，焦作**限公司为担保人，合同约定租金为总房款的10%（167981×10%）。但牛素花交付焦作**限公司116330元后，双方约定以租金抵房款，由于牛素花未全额交付房款，所以，租金标准不能以总房款的10%计算，应以牛素花实际交付的116330元的10%计算。焦作**限公司认可李高举为上述商品房买卖合同的委托代理人，但其不是焦作**限公司对上述租赁合同租金方式确立的代理人，因而，焦作**限公司不认可李高举的计算方式。故请求二审法院依法撤销原审判决，驳回牛素花的诉讼请求。

被上诉人辩称

牛素花辩称，焦作**限公司认可合同，牛素花对合同已履行完毕，双方均认可房租抵房款，李高举的行为是职务行为，焦作**限公司的上诉请求不能成立。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：焦作**限公司应否支付牛素花2009年租金13859元。

针对争议焦点，焦作**限公司认为其不应支付牛素花2009年租金13859元。理由如下：1、双方签订的合同、补充合同及租赁合同均合法有效，牛素花购房时双方约定在计算应得到的租金应以实际交款为准，牛素花实际交款116330元，并不是167981元，应以实际交款主张权利。2、焦作**限公司没有委托李高举给业主计算租金，李高举出具的计算方法是个人行为，不是职务行为，应按焦作**限公司房租规定执行，因此牛素花的要求不能成立。牛素花认为双方签订的合同合法有效，房屋租金也一直是由焦作**限公司收取的，李高举是焦作**限公司的委托代理人，李高举给牛素花出具的材料均系职务行为，原审判决是正确的。

二审中，除原审证据外双方当事人均未提供新的证据。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。

本院认为

本院认为，焦作**限公司上诉称双方约定以租金抵房款，租金应以牛素花实际交付房款的10%计算，庭审中，焦作**限公司未能提供充分证据对其主张加以证明，故其上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由焦作**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年一月六日