上诉人贾**与被上诉人汪*、原审被告吴*、原审被告郑州大业兴房地**有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人贾**因与被上诉人汪*、原审被告吴*、原审被告郑州大业兴房地**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金**初字第2374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾**、被上诉人汪*的委托代理人王*、原审被告吴*、原审被告郑州大业兴房地**有限公司的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告汪*于2015年2月9日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、被告吴*、贾**承担定金赔偿责任6400元，赔偿原告损失12600元；2、被告大业兴公司对被告吴*、贾**的赔偿义务承担连带责任；3、被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明

原审法院审理查明，被告贾**系金水区郑花路8号附8号1号楼20层2003号房产的所有权人。被告吴*认可其与被告贾**系同居关系。2013年9月10日，在被告大**公司的居间下，被告吴*以被告贾**的名义与原告签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告贾**拥有位于金水区郑花路8号附8号1号楼20层2003号的房产，房屋所有权证书号为06XXXXXX52；房屋成交价为63万元；大**公司佣金占本合同约定房款的2%，汪*支付佣金12600元，贾**支付佣金0元，代办费1000元由原告支付，现原告于本合同签订时支付2万元，其中佣金12600元，代办费1000元，余额作为大**公司代为保管的定金，被告贾**同意该定金在办理完房产过户手续前由大**公司保管；房款付款方式为按揭贷款，原告应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款）；双方同意在签订本合同后于70个工作日之前，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；在签订本合同之时，大**公司有权利全额收取佣金。本合同签订后，原告、被告贾**双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响大**公司佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担。被告贾**自己去银行解押，被告贾**配合原告去银行办理按揭手续及房管局过户手续。合同签订当日，汪*向被告大**公司支付上述合同约定的款项2万元，被告大**公司向原告出具收据，载明收到汪*购房定金及佣金2万元。合同签订后，因被告吴*、贾**于2013年11月提前偿还上述房屋贷款，银行出具结清证明，同意办理房屋抵押权注销手续。后被告贾**不履行协助过户义务，房屋买卖没有交易成功。2015年1月7日，被告大**公司将7400元（代办费、定金）退回原告。2015年2月9日，原告诉至该院。

一审法院认为

原审法院认为，被告贾**经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响该院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。被告吴*认可其与被告贾**系同居关系，在同居关系期间，被告吴*以被告贾**的名义与原告签订房屋买卖合同，合同签订后，被告贾**按照合同约定提前偿还银行贷款，履行了部分合同义务，被告贾**的该行为视为对被告吴*代理行为的追认，该院认定被告吴*的卖房行为构成表见代理，本案房屋买卖合同为有效合同。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告贾**后不配合原告办理相关手续，其行为已构成违约，故被告贾**应当对被告吴*的代理行为承担民事责任。双方合同已经解除，按照合同约定及法律规定，原告有权要求被告贾**双倍返还定金并赔偿损失。本案中，原告交付被告大业兴公司佣金12600元、代办费1000元，交付被告贾**定金6400元。鉴于原告所交的定金6400元由被告大业兴公司代为保管，故应由被告大业兴公司将收取原告的定金6400元返还给原告，而被告大业兴公司已经退还原告7400元（定金6400元、代办费1000元）款项，故被告大业兴公司不应当再支付原告费用，被告贾**应当支付原告定金6400元并赔偿原告佣金损失12600元。原告的其他诉讼请求，依据不足，该院不予支持。被告辩称意见中的合理部分，该院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贾**于本判决生效后十日内支付原告汪*定金6400元；二、被告贾**于本判决生效后十日内赔偿原告汪*损失12600元；三、驳回原告对被告吴*、郑州大业兴房地**有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告贾**负担。

上诉人诉称

宣判后，被告贾春幸不服，向本院提起上诉称，一、上诉人对涉案房屋买卖合同一无所知，不认识被上诉人汪*和原审被告郑州大业兴房地**有限公司的人员，也从未与被上诉人汪*和原审被告郑州大业兴房地**有限公司联系过，原审被告吴*也没有告诉过上诉人涉案房屋买卖合同一事。涉案房产是上诉人的个人财产，上诉人没有委托和授权原审被告吴*处理该涉案房产，原审被告吴*没有权力处置该房产，所以原审被告吴*与被上诉人汪*、原审被告郑州大业兴房地**有限公司签订的房屋买卖合同是非法的无效合同。二、上诉人与原审被告吴*结束同居关系时，将涉案房屋的房产证放在了原审被告吴*处，后上诉人想要回涉案房产证时，原审被告吴*于2014年5月称找不到了。由于涉案房产证早已丢失，上诉人已经登报声明并于2014年领取了新的房产证，所以涉案房屋买卖合同中使用的房产证是无效的。三、上诉人的身份证原件放在原审被告吴*处，后因原审被告吴*称丢失了，上诉人重新办理了新的身份证。四、上诉人没有前往银行办理过涉案房产的提前还款手续及房产解押手续，应该是原审被告吴*去办理的（向银行提前还款金额大概是2、3万元），所以涉案房产的还款凭证及银行出具的贷款结清证明原件不是上诉人交给原审被告郑州大业兴房地**有限公司的，上诉人不知道此事。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人汪*的诉请，并由被上诉人汪*承担本案的全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人汪**辩称，一、上诉人称涉案房屋买卖合同系无效合同，有悖《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。二、上诉人称签订涉案房屋买卖合同时使用的房产证因其已领取了新的房产证而无效，该上诉主张不成立。理由如下：（一）涉案房屋买卖合同签订时间为2013年9月10日，而新房产证补发时间为2014年，由此可见涉案房产证在涉案房屋买卖合同签订时是合法有效的产权证明。（二）即使补发了新的房产证，新房产证上记载的权属等事项并未发生变更，标的仍是郑州市金水区郑花路8号附8号1号楼20层2003号房产，对涉案房产的交易并无影响。三、原审被告吴*在签订涉案房屋买卖合同时，携带了上诉人的身份证原件和涉案房产证原件，并且根据被上诉人汪*从派出所调取的户籍档案材料，上诉人与原审被告吴*之间存在夫妻关系，被上诉人汪*有理由相信原审被告吴*是涉案房产的共有人，有权处理房产，在此情况下根据《中华人民共和国合同法》的规定，原审被告吴*的代理行为有效。原审被告吴*称涉案房屋买卖合同上“吴*”的签名不是其本人所签不属实，签订合同时由于原审被告吴*右手受伤，所以其是用左手签的字。四、上诉人向银行提前归还了涉案房产的贷款并办理了涉案房产的解押手续，并且涉案房产的还款凭证及银行出具的贷款结清证明原件均由上诉人交给了原审被告郑州大业兴房地**有限公司保管，根据法律规定上诉人的上述行为应视为对涉案房屋买卖合同的追认。五、上诉人及原审被告吴*办理了涉案房产的解押手续后，不配合被上诉人汪*办理房产过户手续，构成违约。由于上诉人和原审被告吴*不履行合同义务，被上诉人汪*以通知的方式解除了涉案房屋买卖合同，据此上诉人应当向被上诉人汪*支付定金并赔偿佣金损失。上诉人的上诉请求不应支持，请求二审法院维持原判。

原审被告吴*答辩称，一审判决有误，理由如下：一、涉案房屋买卖合同是原审被告郑州大业兴房地**有限公司的业务员诱导原审被告吴*签订的，当时原审被告吴*联系不到上诉人，原审被告郑州大业兴房地**有限公司就让原审被告吴*代签，该合同有问题。涉案房屋买卖合同上“吴*”的签名是否系原审被告吴*所签，现原审被告吴*不能确认，但指印是原审被告吴*所摁。二、被上诉人汪*是否向原审被告郑州大业兴房地**有限公司交了定金等2万元，原审被告吴*持怀疑态度。三、（一）上诉人与原审被告吴*原系同居关系，同居关系结束时上诉人为了让原审被告吴*帮其管理涉案房产，将涉案房产证交给了原审被告吴*。后因上诉人于2013年11、12月份一直追要涉案房产证，但涉案房产证交给了原审被告郑州大业兴房地**有限公司，原审被告吴*无法取走，于是告诉上诉人涉案房产证已丢失。（二）签订涉案房屋买卖合同时出示的上诉人的身份证原件是原审被告吴*偷偷备下的，是上诉人以前的身份证，不是上诉人现在持有的身份证。四、被上诉人汪*从派出所调取的户籍材料是原审被告吴*迁到上诉人的户籍上，当时办理迁户手续时原审被告吴*是该户籍的户主，原审被告吴*向派出所陈述上诉人是原审被告吴*的妻子，派出所让原审被告吴*填了一张表后就办理完毕。五、涉案房产的提前还款手续及解押手续是上诉人与原审被告吴*一同前往银行办理的，但个人还款凭证上客户一栏为何是由原审被告吴*签名，现原审被告吴*记不清楚了，只记得大概归还了银行2、3万元。

原审被告郑州大业兴房地**有限公司答辩称，一、上诉人与原审被告吴*应系夫妻关系，涉案房产买卖合同的签订合法有效，原审被告吴*的行为构成表见代理，违约责任依法应由被代理人即上诉人承担，支付定金及赔偿损失是违约方应承担的最低赔偿义务。二、由于涉案房产办理解押手续时需向银行出示房产证原件，但原审被告郑州大业兴房地**有限公司当时不可能将涉案房产证原件交还给上诉人及原审被告吴*，所以原审被告郑州大业兴房地**有限公司派两名工作人员与上诉人、原审被告吴*一同前往银行办理涉案房产的解押手续。上诉人向银行提前还清了贷款、办理了涉案房产的解押手续后，将涉案房产的还款凭证及银行出具的贷款结清证明原件一并交给了原审被告郑州大业兴房地**有限公司，这说明上诉人知道并认可涉案房屋买卖合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。

本院认为

根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一审判决认定上诉人贾**应向被上诉人汪*支付定金6400元并赔偿佣金损失12600元是否正确。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致外，另查明，一、二审期间，上诉人贾**称被上诉人汪**一审法院提供的户籍材料显示其是原审被告吴*的妻子不属实，称其与原审被告吴*从未有过婚姻关系，当时以原审被告吴*的妻子名义将户口迁到原审被告吴*为户主的户籍内是为了购买房屋，后于2008年前后将户口迁回驻马店。二、因上诉人贾**否认其本人曾亲自前往银行办理过涉案房产的还款和解押手续，法庭就是否调取银行办理该涉案房产还款及解押手续时客户签字的相关资料及监控视频资料征求上诉人贾**的意见，上诉人贾**称“没有必要”。三、原审被告郑州大业兴房地**有限公司于一审提供声明一份，原审被告吴*称该声明上“吴*”的签名不知道是何人所签，但指印是其所摁。

本院认为，一、原审被告吴*持上诉人贾**的身份证原件及涉案房屋的房产证原件前往原审被告郑州大业兴房地**有限公司处，以上诉人贾**的名义与被上诉人汪*、原审被告郑州大业兴房地**有限公司签订涉案房屋买卖合同，应视为原审被告吴*代理上诉人贾**进行涉案房屋买卖合同的签订事项；该合同签订后上诉人贾**前往银行办理了涉案房屋的还款及贷款解押手续，并将涉案房产的还款凭证及银行出具的贷款结清证明原件交给了原审被告郑州大业兴房地**有限公司，应视为上诉人贾**对原审被告吴*代理其签订涉案房屋买卖合同的行为进一步予以追认。综上，原审被告吴*签订涉案房屋买卖合同的行为构成表见代理，该涉案房屋买卖合同合法有效。现上诉人贾**不履行涉案房屋买卖合同约定的相关义务，已构成合同违约，应当承担相应的民事责任。现涉案房屋买卖合同已解除，被上诉人汪*根据合同约定依法有权要求上诉人贾**支付双倍定金并赔偿损失。由于被上诉人汪*向原审被告郑州大业兴房地**有限公司交付了佣金12600元、定金6400元（该定金由原审被告郑州大业兴房地**有限公司保管，现已退还给被上诉人汪*），故一审法院判决上诉人贾**承担支付定金6400元并赔偿损失12600元的民事责任合法有据，本院予以维持。二、上诉人贾**称其没有委托原审被告吴*出售涉案房屋，也不知道原审被告吴*与被上诉人汪*、原审被告郑州大业兴房地**有限公司签订了涉案房屋买卖合同，与法院查明的事实及各方陈述内容不符，且其未向法院提供充分证据证明其上诉观点，故对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费275元，由上诉人贾**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十三日