刘**与安**、马**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*红诉被告安**、马**房屋转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘*红及其委托代理人孙*，被告安**的委托代理人郎**，被告马**及其委托代理人郎**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*红诉称，原告与被告安**双方于2004年4月13日签订协议一份。协议约定：被告安**将位于王胡寨11号院6号楼4单元5层45号房屋一套购买权转让给原告，原告向被告安**支付购房款7.2万元人民币，并约定三年后产权证下发后，被告安**无条件将该房屋过户到原告名下。原告自双方签订协议、交付7.2万元房款后，一直居住于该房至今。经原告查询，被告安**的房产证书现已领取。原告多次要求被告安**协助办理该房产权过户手续，但是由于近年来房产大幅上涨，被告产生毁约之念，以种种理由拒绝，不为原告办理。无奈诉至贵院，请求判令：1、两被告依法履行房屋转让协议约定，协助原告办理产权过户手续；2、被告按该协议约定退回因工龄折价款的所得的14000元及违约金5000元，共计19000元；3、本案诉讼费由被告承担。

原告向本院提交的证据有：1、协议书一份；2、2004年4月13日被告安**收条；3、2004年4月14日收据一份；4、天然气供用合同及缴费发票；5、供水合同及缴费发票；6、玫瑰花园社区出具的证明一份；6、签订协议时的安**本人的房产登记证明一份。

被告辩称

被告安付强辩称，1、协议是约定了房子，当时即2004年房子是房改房，是单位的，不属于安付强所有；2、原告已参加了一次房改，根据相关规定不能二次以房改价购房；3、协议约定3年后办理房产证，该协议为无效协议；对诉求如果有效，支付5000元违约金即可。

被告马和霞辩称，该房屋于2012年12月购买，二被告共同参加了房改，属于二人共有财产，不能单方一人买卖，这是个无效协议，房改房的政策为取得房产5年后才可上市交易，因此该协议仍无效。

被告安**、马**共同向法庭提交的证据有：1、二被告结婚证一份；2、房产证一份；3、出售公有房住房协议一份；4、出售公有房住房登记一份；5、无房证明一份；6、原告1998年参加房改的证明；7、1994年**务院的《深化城镇改革的决定》（复印件）

本院对原、被告双方提交的证据认证如下：原被告双方对对方提供的证据真实性无异议，上述证据符合证据的客观性、关联性、合法性要件，本院对上述证据予以采信。

本院根据原、被告双方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告刘**与被告安**于2004年4月13日签订协议书一份。协议内容：“甲方：安**，乙方：刘**。甲、乙双方友好协商，双方就购买单位房屋事宜，自愿达成如下协议：一、甲方自愿将购买郑**团公司位于郑州市二七区王**的住房的购买权转让给乙方，乙方于本协议签订之日支付给甲方人民币一万元，甲方对以其名义支付的购房款柒万贰仟元不享任何权利。二、该房先以甲方的名义购买，于单位在三年后住房证下来后，无条件将房屋过户到乙方名下。因过户等产生的的费用由乙方承担。三、该房屋若以甲方的工龄折价而退的钱由甲乙二人各得50%。四、该房若以甲方的工龄而分楼层，因此而加钱或退钱，均与甲方无关。五、本协议不因甲方的个人情况变化而影响各条款的执行。六、在办理房屋相关手续时，甲方有无条件配合的义务。七、如一方违约，由违约方支付违约金人民币5000元。八、本协议一式双份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字后生效。本协议给法律部门鉴证”。被告安**在甲方处签名并按有手印，原告刘**在乙方处签名并按有手印。郑州市陇海法律服务所在见证单位处盖章。同日，被告安**向原告出具收条一份，载明：“今收到刘**购买公司分给我王**的房产权金壹万元整”。2004年4月14日，郑州交通**业管理总公司出具收据一份，载明：“今收到安**交来集资款人民币（大写）柒万贰仟元整，交款人：刘**”。2008年3月17日，原告刘**与郑州**总公司签订供用水合同一份。2008年12月31日，原告刘**与郑州**限公司签订天然气个人用户供用气合同一份。2013年1月17日，郑州市**道办事处玫瑰社区居民为委员会出具证明一份，证明原告刘**自2010年9月至今居住在二七区王**11号院6号楼4单元5层45号。经原告查询，被告安**的房产证书现已领取。原告要求被告安**协助办理该房产权过户手续，被告以种种理由拒绝，不予办理。故诉至法院，请求判令：1、被告安**依法履行房屋买卖协议约定，协助原告办理产权过户手续；2、被告安**按该协议约定退回因工龄折价款的所得的14000元及违约金5000元，共计19000元；3、本案诉讼费由被告承担。

本案受理后，依据原告申请，本院依法追加马**作为本案被告参加诉讼。2013年5月15日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，申请将诉讼请求第一项变更为依法判令二被告安**、马**协助原告办理位于二七区王胡寨11号院6号楼4单元5层45号房屋的产权过户手续。

本院查明

另查明，被告安**与被告马**于2005年7月18日登记结婚。2012年12月1日，被告安**、马**与被告安**所在单位郑州交**责任公司签订了出售公有住房协议书，郑州交**责任公司将涉案房屋以43256.15元的价格出售给两被告，被告马**与被告安**共同参加了房改。剩余房款28743.85元，被告安**从郑州交**责任公司已领取。2013年5月15日郑州市房产档案馆出具登记簿编号为1300006188的郑州市房屋登记簿载明，坐落于二七区王胡寨11号院6号楼4单元5层45号登记时间为2013-01-09，房屋所有权状况为：权利人类型：所有权，权利人姓名：安**，取得方式：房改买受，共有性质：共同共有，权证类型：房屋所有权证，权证号：1301007614-1：权利人类型：共有权，权利人姓名：马**，取得方式：房改买受，共有性质：共同共有，权证类型：房屋共有权证，权证号：1301007614-2。

本院认为

本院认为，原告刘**与被告安**于2004年4月13日签订的住房购买权转让协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告安**当时确未取得房屋所有权证，但《城市房地产管理办法》第三十八条关于未取得房屋所有权证书不得转让房地产的禁止性规定并非针对签约行为，而是针对房屋过户等级的管理行为或者合同履行行为，所以两被告以当时没有产权及原告已参加了一次房改，根据相关规定不能二次以房改价购房的答辩意见，于法无据，本院不予支持。协议自签订之日起，对协议双方均有约束力，且原告已向被告安**所在售房单位支付了全部购房款共计72000元，也向被告安**支付了转让款10000元，房屋也已交付了原告使用，故原告要求被告安**、马**协助原告办理房屋所有权过户的诉讼请求成立，本院予以支持。

关于原告要求被告按该协议约定退回因工龄折价款所得的14000元问题。因该房系被告安**与其妻子马**共同参加了房改，故原告要求被告按该协议约定退回因工龄折价款的一半不妥，应减去马**的工龄优惠，可酌情退回7185.96元［（72000-43256.15）÷2÷2］。

关于原告要求被告安**承担违约金5000元问题，因双方约定在被告安**单位办证后协助办理房屋过户，而该房屋于2013年1月9日才在房管部门登记，且被告安**的妻子马**对涉案房屋也参加了房改，故原告要求被告安**承担违约金5000元的请求，本院不予支持。

被告安**、马**辩称该房屋转让协议无效，因转让协议是在被告安**与其妻子马**婚姻关系存续之前，被告安**不属于无权处分。本案中，原、被告签订转让协议后，相互交付了房屋及价款。原告又一直在使用该房屋的情况下，两被告称其没有权利出售本案争议房屋，该行为有悖常理。因此，被告安**、马**关于该房屋转让协议无效的辩称理由不能成立，本院不予采信。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告安**、马**于本判决生效后三十日内协助

原告刘**办理位于郑州市二七区王胡寨11号院6号楼4单元5层45号房屋的产权过户手续。

二、被告安付强于本判决生效后十日内退还原告刘**购房款7185.96元。

三、驳回原告刘**的其它诉讼请求

案件受理费100元，由被告安付强承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一三年七月十八日