原告李*新诉被告南阳鸿**有限公司合作开发房地产合同一审民事判决书

审理经过

原告李*新诉被告南*鸿**有限公司（以下简称南*鸿翔）合作开发房地产合同纠纷一案，原告于2014年10月27日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用普通程序于2015年3月6日、2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告李*新及其委托代理人牛红生、被告南*鸿翔委托代理人刘*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*新诉称：2008年10月23日，原被告就禹州市神垕镇XXXX城C区开发事宜签订合作协议，约定了双方合作的项目、时间、形式及各自的权利义务。后因被告原因，导致协议不能正常履行。2012年10月29日，双方就履行2008年10月23日协议过程中原告投入资金的处理、利益补偿以及为使项目盘活重启，由原告进行完善施工，施工中所需款项的计算标准、利益补偿以及支付原告款项的时间、方式等内容达成补充协议和协议，原告再次履行了自己的义务，被告却屡屡违约。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决被告立即给付原告投入的资金70万元和投入资金的利益补偿（10万元从2006年10月1日起按月息2.5分计算至还款时止，60万元从2008年12月30日起按月息2.5分计算至还款时止）；同时判决被告立即给付原告进行完善工程所支付的款项52万元（最终以鉴定或双方认可的工程款为准）和进行完善工程的利益补偿（以确定的工程款400／300%的数额为准）；并判决被告将案涉C区2号楼最北段二个单元一至四层的房屋交有原告处理，由原告优先受偿。

被告辩称

被告南阳鸿翔辩称，一、原告诉状中称完善施工与事实不符。2008年10月份，双方签订合作开发协议，约定由原告投入300万元资金与被告共同开发该项目，但原告在2006年9月份投入10万元，2008年10月至2009年元月投入55.5万元后，再未投入剩余合作款项。同时，在项目刚刚开工时，由于当地势力阻挠，作为项目共同的合作方，原告竟逃避责任不辞而别，导致无工程队施工、无后续资金进入开发，致使项目被迫停工达三年之久，给被告造成了极大损失。2012年10月29日补充协议上也已注明，由于外界原因未能正常履行，并不是原告在诉状中称是被告原因造成协议无法履行。后经过被告多方筹款，2011年7月和郑州**公司签订开发合同，该项目C区才建起了主体结构，在看到主体结构建起后，原告找到被告，要求将以前投入的65.5万元资金按照民间借贷偿还并支付利息，并要求继续施工，由于主体已经建成，被告本着息事宁人的态度，愿意将原告以前投入的65.5万元资金按照70万元偿还，并分别计息。2012年10月29日，双方达成协议及补充协议，确认了计息补偿，并约定由原告对C区2号楼内外粉刷、水电安装、封顶、结顶等后续完善施工。在签订协议后，原告未完成任何工程就再次撤走，使后续工程限于停顿，被告迫于无奈，重新找到河南**公司、胡XX、郑**公司、南阳**公司等进行2号楼的后续施工，而原告并未完成协议约定的2号楼后续完善工程。根据施工合同约定，发包方对工程质量和进度进行监督认可，在工程完工后进行工程决算时，应由发包方签字盖章认可。而在本案中，原告无任何证据能够证明进行了后续工程，由被告对工程进行了监督，并签字认可工程量和工程造价。二、被告由于无充裕资金支付后续工程款及主体建筑的借款，自2014年1月开始，被告被迫将已建成的2号楼门面房和4个单元的单元房一并以低价抵偿债务和借款，由于原告的投资不足和没有正当理由突然离场，造成原本能够以市场价进行交易的门面房和单元房被迫以低于市场价进行抵偿，给被告造成了巨大损失，被告对此保留另行起诉权利。三、原告要求被告按照月息2.5%承担利息，明显过高，有失公平原则。根据相关规定，欠款利息应当按照签订合同时利息计算，最高不得超过银行同期贷款利率的4倍，而双方约定的2.5%利息明显过高，显失公平，违背诚实信用原则。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序。

原告李*新为支持自己的主张，向本院提交的证据材料有：1、2008年10月23日原被告签订协议书一份，证明原被告合作开发禹州市神垕镇XXXX城C区的有关事项约定，因被告原因，该协议没有履行。2、2012年10月29日协议书和补充协议各一份，证明原告的诉讼请求依据。3、2012年10月24日关于神垕XXXC区2号楼现状工程量情况说明，证明原告对该工程需完善施工情况进行了说明，被告法定代理人签字确认。4、2013年4月5日原被告对该工程达成的已施工工程量计量认定，证明双方对已施工的工程量的核算，被告该工程负责人邢X签字认可，并让齐*核算。5、被告提供的2号楼2012年11月份和12月份施工项目工程量计算单，证明已完善工程的工程量。6、建筑工程决算书，证明原告依据双方确认的工程量单独核算的完善工程造价646301.3元。7、2005年11月3日禹州市神垕镇政府与郑州X**限公司签订的关于合作建设神垕XXXX城及建设路改建协议书复印件一份，证明神垕镇政府将神垕XXXX城的建设交给郑**公司建设。8、2005年11月27日郑州X**限公司与南**签订的联合开发协议及协议合同书复印件各一份，证明被告南**与郑**公司联合开发神垕XXXX城一事。9、2006年元月20日禹州市**管理委员会证明和2006年5月1日禹州市财政局神垕会计工作站证明复印件各一份，证明本案诉争的工程符合神垕镇的整体规划，镇政府已收到南**现金500万元，可视为对XX建筑公司与南**的联合开发协议的认可。10、照片一组，证明涉案工程现状。

被告南**为支持自己的主张，向本院提交的证据材料有：1、2012年10月29日，被告与原告签订的协议书及补充协议各一份，证明导致2008年合同无法履行是因外界原因而不是被告过错，后续工程应由原告实施，工程款项应以实际发生的工程量、决算为准，而原告无法提供任何完备图纸及被告签字的决算书。2、2012年12月3日南**与河南**公司决算表一份、河南XX与张XX施工建设合同一份、被告给张XX汇款19份，证明该项目2号楼主体系被告与张XX所属的河南**公司所建，与原告无关。3、2012年12月1日被告和南阳XX门窗加工厂签订的门窗施工合同一份、XX门窗厂法定代表人杜XX收条及汇款凭证一份、李XX收条一份，证明2号楼门窗由XX加工厂施工，由李XX提供门窗，与原告无关。4、2013年5月16日被告与胡XX所签订的2号楼后续工程施工合同一份、工程验收结算单一份、2013年8月至2015年2月份银行汇款凭证7份，证明原告在签订合同后，无故退出施工，2号楼的封顶、内外粉刷、楼梯、水电、消防、地坪等后续工程由被告承包给胡XX进行，2号楼的后续工程价款共计197万元，与原告无关，被告通过银行转账给胡XX支付部分工程款。5、2013年9月1日被告和郑州**公司签订的后续防水工程施工合同一份、被告给X**司法定代表人马XX支付工程款汇款凭证一份，证明2号楼防水工程由X**公司承建，与原告无关，同时证明直到2013年9月1日被告还在做防水工程，原告所提交的2013年4月5日邢X签字的表是虚假的，工程根本没有进行完。6、2014年9月至12月被告与侯XX、邢XX、郭XX、胡XX、XX建设公司刘XX所签的欠款抵账协议五份，证明因原告在2008年无故退出后，被告向上述第三人借款建房，最后被迫将2号楼五间门面房抵债的事实。7、2014年1月至2014年5月被告与温XX、王XX等19人所签房屋买卖协议19份、19人身份证复印件一份，证明因原告无故退出，被告只有低价将2号楼19栋房屋买卖的事实。

经庭审质证，被告对原告证据中第1项真实性无异议，但不能证明是被告的责任使合同没有履行；对第2项真实性无异议，仅能证明原告诉讼请求中第一项内容，对第二项请求因原告并没有完善后续工程，费用未实际发生，第二项请求不能成立，由此推断该补充协议中约定的优先受偿不能成立；对第3项真实性无异议，但只是证明双方签订了预算工程量，但不能证实工程由原告开始进行；对第4项有异议，该证据系单方制作，为虚假证据，按照合同约定应由南阳鸿翔的法定代表人廖*签字确认工程量才能证实原告所完成的后续工程，邢X不是公司的法定代表人，也未在上面签字和盖章，且不能证实具体的工程量。对第5项有异议，系虚假证据，被告从未向原告传过这份计算单，该份计量单仅仅注明工程量的大小，未注明是哪个项目，也未注明是由原告已开始或者已经完成，该工程单没有任何被告签字盖章确认，和被告没有关系；对第6项不予认可，该证据形式不合法，没有原被告双方进行决算的委托书，被告也没有签字确认，仅有工程预算书、价差表、计算表，决算数额与原告所诉的52万不相符，且缺乏被委托单位的决算资质和鉴定人员签字盖章，故该决算书系虚假证据；对第7、8、9项真实性无异议，但与原告无关；对第10项照片的真实性无异议，但后续工程是由被告委托他方承建，与原告无关。

原告对被告证据中第1项没有异议；对第2项中决算表称没提交原件，没有盖鸿运公司公章，真实性不能确定，书写内容与原告所诉工程不一致，施工合同没有原件，真实性也无法确定，且工程为商铺复活工程，主体与原告无关，给张XX汇款，都是现金存款单，并没有汇款单，只能证明张XX与银行有存款业务；对第3项仅证明了双方签订了合同，不能证明该合同已履行，杜XX和李XX的收条真实性不能确定，且这项工程与原告所诉工程无关；对第4项施工合同真实性不能确定，承包方*XX的身份无法确定，包括后续工程结算单没有原件，因为该施工的施工范围，已全部由原告在2013年4月5日施工完毕，存款凭证只能证明胡XX与银行的业务往来，邢XX的转账凭证不能证明与本案有关；对第5项防水工程施工合同的真实性不能确定，合同书写时间不一致，记载的时间是2013年9月1日，之前原告已经施工完毕，没有马**的汇款凭证，只有存款凭证，只能证明马XX有存款的事实；对第6项五份抵债协议的真实性不能确定，因为记载的时间集中在2014年9月至12月，不能对抗之前抵押给原告的事实；对第7项真实性无异议，但从另一方面也说明了被告存在违约，违反了原告与被告签订的抵偿协议。

对于双方无异议的原告的第1、2项和被告的第1项证据，该证据形式合法，内容真实，与本案存在关联性，且相互印证，依法作为有效证据予以确认；对原告的第3项证据，被告对公司法定代理人的签字予以认可，依法认定双方已就后续工程进行协商的事实；对原告的第4、5项证据，被告不予认可，原告也未提供相应证据予以印证，依法不作为有效证据确认；对原告的第6项证据，系原告单方行为，未取得被告的追认，被告不予认可，且无编制单位和决算人员的资质证明，对于被告的异议，本院予以采信，该证据不作为有效证据确认；对于原告的第7、8、9项证据，被告对证据的真实性无异议，但称与原告无关，本院认为该证据与本案所涉工程存在关联性，依法作为有效证据予以确认；对于第10项是双方诉争工程现状，被告对其真实性无异议，对该事实本院予以认定。对于被告的第2、3项证据，双方均认可该合同所涉工程与原告无关，因与本案不存在关联性，依法不作为有效证据确认；对于被告的第4、5项证据，合同承包方未出庭作证，无法核实其真实身份及相应资质，依法不作为有效证据确认；对于被告的第6项证据，协议相对方未出庭作证，无法确认其真实身份，依法不作为有效证据确认；对于被告的第7项证据，形式合法，内容真实，且与本案双方诉争的工程存在关联性，依法作为有效证据予以确认。

综合上述证据，本院确认以下案件事实：2005年11月3日，禹州市神垕镇政府为了促进神垕镇经济发展，加快小城镇建设，改善居民生活及居住环境，针对东南大道（六矿煤场口-温家老宅段）两侧旧房拆迁改建XXXX城及建设路改造，道路及市政公共设施配套完善工程，与郑州X**限公司签订合作建设神垕XXXX城及建设路改建协议，由郑州X**限公司负责工程的设计施工，由此产生的一切债权债务全部自身负责、自负盈亏，神垕镇政府不负任何连带责任。2005年11月27日，郑州X**限公司与南**翔关于禹州市神垕镇东南大道XXXX城及建设路旧房改建项目签订联合开发协议和协议合同书，约定由南**翔独自融资投资开发建设神垕镇，独自经营，自负盈亏，按建筑总造价的0.5%上交给郑州X**限公司作为管理费，开发项目中出现的一切债权债务、安全事故等，均由南**翔自行承担。2006年5月1日南**翔向神垕镇财政拆迁专户交纳500万元。2008年10月23日，南**翔与李*新签订协议书，合作开发建设神垕镇国际XXXX城东南大道C区项目，该项目以南**翔为法人并承担经营结果，李*新在建设管理上予以协助，并负责前期的资金筹措，但不承担经营后果；李*新为工程建设以实际情况分批投入300万元以内资金（包括前期必要的有关费用），南**翔有义务在工程建设竣工时支付乙方的利益所得400万元，李*新投入的实际资金从销售收入始视情况陆续撤回，利益所得应在销售过程中视情况分批获得，利益在受到分割损失时及南**翔因素致使工程不能正常生产，南**翔愿以交纳政府搬迁资金及C区成品房作担保抵押，到时任由李*新自由处置。该协议由于外部的原因，未能正常履行，2012年10月29日，双方签订了补充协议，主要内容为：一、李*新分批次支付南**翔现金情况：2006年9月份10万元；2008年10月29日-2009年元月共支付55.5万元；按当时决定的标准支付李*新工人工资每人每月3000元3人2.7万元，其他费1.8万元，共4.5万元；三项合计70万元；原协议因外界原因没能正常履行，经双方共同协商，解除原协议，由南**翔支付李*新的利益补偿方法为李*新投入的现金，改变为利息补偿，按民间借贷行情月息2.5%计算，2006年9月的10万元从2006年10月1日计算至还款时，2008年10月29日-2009年元月之间的70万元从2008年12月30日起至还款时间计息结算。二、为使项目盘活重起，经双方协商，李*新对C区2号楼进行完善施工（完善施工协议另签），工程量以实际发生为依据，门窗由南**翔自主安排，在施工过程中，李*新只负责C区2号楼，今后工程施工所需款项，支付现金数量以工程决算的金额为准；李*新今后再对工程现金投入的利益补偿以2008年10月23日所签订的协议书回报比例计算；李*新所投入的现金和利益补偿在C区2号楼售房开始陆续收回。三、李*新全程参加南**翔在C区2号楼售房过程。四、南**翔在李*新工程完工验收合格后二个月内，如不能支付李*新投入的款项，C区2号楼最北端二套房子（八个单元）按市场价由李*新自由处理，合理收回所有款项。同日双方又根据2012年10月24日李*新与南**翔的法定代表人廖X商定的工程量情况对C区2号楼完善施工签订了协议书，主要内容为：一、工程施工项目，清理、整理施工现场（所用零工由双方认定，按市场工资标准结算），李*新按图纸或南**翔认定的方案进行施工，2号楼内外粉刷、水电安装、四楼封顶、结顶及其它工程（工程量以双方认定实际发生的工程量为准）。二、李*新只负责所生产施工的工程质量，对其它主体结构质量不予负责。三、工程量实做实算，以河南省最新定额计算工程量。四、在施工过程中的工料款由李*新负责，完工决算后支付。2013年工程全部完工。因南**翔未按照协议支付李*新投入资金和完善工程款项以及两项的利益补偿，李*新遂提起诉讼。诉讼中，南**翔认可在2014年1月-11月与王XX、苗XX等18人签订了19份房屋买卖协议，在购房人支付首付款后南**翔将双方诉争房屋出卖，并称房屋已全部卖出，房款也全部收回。

本院认为

本院认为：原被告针对禹州市神垕镇XXXX城C区2号楼的工程投入资金和后续工程的完善签订的协议书和补偿协议书，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，可认定原被告之间形成了合作开发房地产合同法律关系。对于原告支付的资金共计70万元，双方对利益补偿方法的约定，被告也予以认可，根据最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”，因此针对原告70万元的投资，应按借款合同中民间借贷对待，但该利息约定高于被告借款时中**银行同期贷款利率的四倍，违反了国家有关限制借款利率的规定，因此，针对原告主张按约定的月息2.5分标准支付至还款之日的利息请求，对高出法律规定部分本院不予支持。被告应分别以10万元从2006年10月1日起和以60万元从2008年12月30日起按中**银行同期贷款利率四倍计付利息至本判决确定还款之日止。对于原告要求被告偿还完善工程所支付的款项52万元及利益补偿，因被告不认可该工程是原告所作，原告也未提供充分证据加以证明，因此对于原告该请求，本院不予支持。对于原告要求对被告所建房屋享有优先受偿权，原告在被告开始售房时未进行主张，现被告称已经卖完，且售房款已经支付完毕，原告无证据证明所建房屋未出售，故对该请求本院也不予支持。被告辩称完善的工程不是原告所做，原告不予认可，被告的证据不完整，缺乏系统性，因此对该辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十一条第二款，《最**法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南阳鸿**有限公司于本判决生效后十日内支付原告李*新借款70万元，并按照中**银行同期贷款利率四倍计付原告李*新自约定之日起至本判决确定还款之日的利息（其中10万元自2006年10月1日开始计算、60万元自2008年12月30日开始计算）。

二、驳回原告李*新的其他诉讼请求。

本案受理费15780元，公告费300元，共计16080元，原告李*新承担6726元，被告承担9354元。公告费300元暂由原告垫付，待被告履行判决义务时一并支付原告。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二日