上诉人李**、李**与被上诉人华雪婷房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、李**与被上诉人华**房屋租赁合同纠纷一案，安阳**民法院作出（2015）文民一初字第642号民事判决，李**、李**不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人李**、上诉人李**及其委托代理人李**、被上诉人华**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

被告李**辩称，原告与李**协商转让时，其并不知道，直到两人签协议时，李**在开发区的一家农业银行给其打电话，让其过去，其才知道。其是租赁的安阳师院的房子，李**再从其处租赁的房子，去年未签租赁协议。原告诉称，在原告租赁前一个月安阳师院以书面形式通知过被告李**房屋要收回，但被告李**从没有收到安阳师院的书面通知。其并没有收原告的钱，原告不应起诉被告李**。

一审被告辩称

被告李*生辩称，李*生不是原告所承租房屋的房主，对于李**与安**院的租赁也不知情，李*生在与原告华**之间的交易中没有隐瞒任何重要信息，也没有欺骗原告，并且原告所支付的94000元在李*生处均有相应的支出项，门市转让时，房屋内有格力中央空调、冷藏工作柜、液晶电视、四个吊扇、电磁炉、消毒柜、冰柜，另包含半年房租1万元、租房押金4000元，2013年夏天李*生对房屋进行了精装修。安**院发出通知是在2015年4月22日，通知针对的是李**，而李*生与原告签订的协议是2015年元月，李*生不可能知道安**院要将房屋收回。原告与李*生之间的转让行为真实合法有效，应驳回对李*生的起诉。

一审法院查明

原审查明：2014年3月7日，安阳师范学院（甲方）与李**（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方从2014年1月15日至2015年5月31日将位于安**院弦歌大道校区70、71号门面房共贰间租赁给乙方使用，租金共计贰万肆仟柒佰零陆元整（￥24706），该协议第七条约定：合同履行期间，甲方因建设、规划、国家政策调整变动或其他原因确需终止协议时，应提前一月以书面形式通知乙方，乙方应在一个月内无条件为甲方腾出房屋；第九条约定：乙方在任何情况下均不得将甲方门面房转租给任何第三方经营，一经发现，甲方将立即收回门面房，乙方所预交房租剩余部分房租和租房押金甲方一概不退。在该份房屋租赁协议签订之前，被告李**与安阳师范学院亦签订有房屋租赁协议。2010年5月，被告李**与李**达成房屋租赁合同，实际由被告李**租赁使用安阳师范学院所有的位于安**院弦歌大道校区70、71号2间门面房，李**租赁该房屋经营“李记片片鱼自助火锅”，李**称其亦是从其他人处接手转让的门市，支付转让费7万元。2014年5月之后，李**与李**之间未再签订书面的租赁合同。

另查明，2015年1月，李**欲转让该经营门店，原告华**在看到被告李**发出的转让告示的情况下，与被告李**协商后达成口头协议，被告李**将该门店转让给原告华**经营，原告向被告李**支付转让费94000元。原告华**于2015年1月18日向李**支付2000元，李**出具字据，写明“今证明今收押金贰仟元整（欠玖万叁仟元整）2天内结清。李**2015.1.18”。2015年1月20日，原告通过中**银行向被告李**银行账户内转账支付92000元。原告在银行支付款项当日，被告李**电话通知被告李**到场，原告华**（乙方）与被告李**（甲方）签订了租赁合同，但该合同的落款时间写为2014年5月30日；该租赁合同写明：甲方从2014年5月31日至2015年5月31日将位于师院的房屋租给乙方使用，租赁期限为壹年，年租金20000元，乙方租房时给甲方4000元押金，不作为房租费使用；该合同下方另增加书写项，内容为“其它未尽条款，按师院合同执行”。原告向被告李**支付的94000元转让费中，包含半年房租1万元，租房押金4000元，该费用被告李**在租赁房屋时均已向被告李**支付。另被告李**称，转让费包含该门店在向原告转让时，店内有格力5P中央空调一台、价值约1700元左右的2米冷藏工作柜一个、液晶电视一台、吊扇四个、电磁炉一台、价值约1000元左右的消毒柜一个、冰柜一台，该店面在2013年夏季进行精装修的价值，但未提交证据。原告对被告的该主张不予认可，称电视、电扇、消毒柜、电磁炉均是坏的，只有中央空调和案台可以使用，但物品折价约两三千元，原告对此亦未提交证据。原告称其与被告李**签租赁合同时，并未见到李**与安阳师范学院的房屋租赁协议，不知房屋不允许转租，李**称可以长期租赁，但合同是一年一签。被告李**称，安阳师范学院实际允许房屋转租，李**还租赁有安阳师范学院的其他房屋，提交2005年8月23日李**与他人签订的租赁合同，该合同下方加盖有安阳师范学院后勤管理处印章，并写明“证明李**使用的确为师院门面房”。

再查明：原告华**租赁房屋后经营蛋糕烘焙店。2015年4月22日，安**学院后勤处资产管理科向本案涉及店面发出书面通知，内容为：“李**商户：根据你与我校签订的合同第七条：“合同履行期间，甲方因建设、规划、国家政策调整变动或其他原因确需终止协议时，应提前一月以书面形式通知乙方，乙方应在一个月内无条件为甲方腾出房屋。”现我校规划将你所租用的房屋，另作他用，本期合同到期后，将不再与你续签，请你做好交房准备。特此通知。”安**学院后勤处资产管理科职工王某某出庭作证，证人称2014年4月份，安**学院决定对该校西大门最南头两间房屋收回作为学校体育学院器材仓库，学院副院长告知其情况后，其2014年4月就向被告李**打电话，告知李**学校要收回房屋，李**表示以后再说；2015年1月开学后，学校在例行检查时，发现涉及房屋门市已被转租，因学校决定收回房屋，学校就通知门店经营者要求腾房。另原告称其租赁房屋后经营蛋糕烘焙店，购买相应设备花费，现因无法租赁房屋开展经营，造成损失主张5万元，提交原告与无锡**有限公司签订的设备买卖合同，显示购买鲜奶机、打蛋机、搅拌机、电炉总价34000元。被告对原告的该主张亦不予认可。

一审法院认为

原审认为：因重大误解订立的合同或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。被告李**与原告华**于2015年1月18日达成口头协议，约定被告李**将其租赁经营的位于安**学院弦歌大道校区西大门南端70、71号2间门面房门店转让给原告华**经营，原告向被告李**支付转让费94000元，但该房屋实际所有权人系安**学院，被告李**与安**学院签订房屋租赁协议租赁该房屋，该份房屋租赁协议的第九条明确约定，李**在任何情况下均不得将安**学院门面房转租给任何第三方经营，而李**又将该房屋租赁给被告李**经营使用；原告在与被告李**达成门店转让协议时，与被告李**签订了房屋租赁合同，在此过程中，原告华**并未看到李**与安**学院的房屋租赁协议，原告不知该房屋不得转租，且李**向原告表示该房屋可以长期租赁，租赁协议一年一签；而原告华**在2015年1月20日与被告李**签订租赁合同后，安**学院即于2015年4月22日向该门店发出通知，要求在一个月内腾房；且安**学院后勤处资产管理科职工王某某当庭作证，称其在2014年4月份即给被告李**打电话，告知李**学校在下一年度要收回房屋，李**称以后再说；综合上述情况，2015年1月18日，原告在与被告李**达成门店转让协议时，是为了能够长期租赁房屋进行经营使用，但原告不知安**学院在2015年5月份要收回房屋，被告李**作为直接租赁安**学院房屋的承租人，违反合同中不得转租的约定，将房屋转租给被告李**、原告华**，且在安**学院告知其学校要收回房屋的情况下，仍然在2015年1月20日与原告签订房屋租赁合同，亦未将李**与安**学院之间的房屋租赁协议告知原告，被告李**的行为存在过错，致使原告在与被告李**达成协议时，信息不完整、真实，原告在违背真实意思的情况下订立了合同，原告2015年1月20日租赁该房屋，向李**支付转让费94000元，并对店面进行装修经营蛋糕烘焙店，并购置相应的机器设备，但原告实际于2015年5月31日即不得再继续租赁使用该房屋，原告与被告李**订立合同时显示公平，现原告请求撤销原告与被告李**之间的门市转让协议、原告与被告李**之间的房屋租赁协议，符合法律规定，本院予以支持。被告李**辩称，其租赁的房屋安**学院同意其转租，提交2005年其与他人签订的租赁合同，该证据与本案没有直接关联性，被告辩称理由，缺乏事实依据，本院不予采信。依据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张返还转让费94000元的问题，原、被告称该费用中包含半年房租1万元，租房押金4000元，故该门市转让费实为8万元，因该门市转让时，店内有部分物品，且原告实际经营4个月的时间，原告在与李**达成协议时，未核对房屋实际承租人、房屋所有权人的情况，未尽谨慎注意义务，原告自身存在一定过错，结合上述情况，本院酌定被告李**返还原告华**转让费6万元；被告李**应返还原告租房押金4000元；按半年房租1万元计算，原告实际租赁房屋为4个月，房屋实际租金应为6666.67元，被告李**应退还原告房屋租金3333.33元；原告因此受到财产损失，被告李**的行为存在过错，原告签订合同时亦未尽谨慎注意义务，依据法律规定，被告李**应当赔偿对方因此所受到的损失，本院酌定被告李**赔偿原告损失15000元。原告主张要求被告赔偿损失5万元，未能提供证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、撤销原告华**与被告李**之间的门市转让协议及原告与被告李**之间的房屋租赁协议；二、被告李**于本判决生效之日起十日内返还原告华**租房押金4000元，赔偿原告华**财产损失15000元，上述费用共计人民币19000元；三、被告李**于本判决生效之日起十日内返还原告华**门市转让费6万元、房屋租赁费3333.33元，上述费用共计人民币63333.33元；四、驳回原告华**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，原告华**负担1522元，被告李**负担1383元，被告李**负担275元。

上诉人诉称

李**上诉称：上诉人与被上诉人签订的租赁合同2015年5月31日到期，即使安阳师院通知被上诉人腾房，被上诉人也应腾房，上诉人没有过错，不应承担任何责任。请求二审依法裁决。

李**上诉称：1、原审判决程序违法，遗漏安阳师院参加诉讼；2、安阳师院职工王某某负责涉案房屋的出租管理，其与案件结果存在利害关系，作为证人出庭不符合规定；3、本案为房屋租赁合同，却审理了财产转让，两项不应一并审理；4、原审认定事实不清，安阳师院对其房屋被转租是知情并且允许的；5、被上诉人华**在本次事件中存在重大过错；6、上诉人在转让合同中无任何过错，也无任何收益，上诉人不应承担责任。请求二审依法裁决。

本院查明

经审理查明，二审查明事实与原审认定事实一致。

本院认为

本院认为：因重大误解订立的合同或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案中，华**支付94000元转让费，并购买设备，开蛋糕房经营，是为了长期经营，而华**在2015年1月20日与李**签订租赁合同后，安**学院即于2015年4月22日向该门店发出通知，要求在一个月内腾房；安**学院后勤处资产管理科职工王某某原审中当庭作证，称其在2014年4月份即给李**打电话，告知李**学校在下一年度要收回房屋；李**在与华**签订协议时，未告知华**房屋不久将被安**学院收回，致使华**在与李**、李**达成协议时，信息不完整、不真实，华**在违背真实意思的情况下订立了合同，现华**请求撤销与李**之间的门市转让协议、与李**之间的房屋租赁协议，符合法律规定，本院予以支持。依据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李**在安**学院告知其学校要收回房屋的情况下，仍然在2015年1月20日与华**签订房屋租赁合同，李**的行为存在过错；华**在与李**达成协议时，未核对房屋实际承租人、房屋所有权人的情况，未尽谨慎注意义务，自身也存在一定过错；原审综合上述情况所作判决，符合法律规定。李**上诉主张自己没有过错，理由不能成立，本院不予支持。李**上诉主张自己没有过错，并主张原审事实不清，程序违法，其理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1658.33元，由李**负担1383.33元，李**负担275元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日