原告某公司（以下简称某公司）与被告某某公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告某公司（以下简称某公司）与被告某某公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，原告提出司法评估鉴定的申请，本院依据法定程序委托商丘百**限公司进行评估。2015年8月7日作出评估报告。本案依法组成合议庭，由审判员周**担任审判长，人民陪审员付陆*、吴**参加合议，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告某公司公司诉讼代理人赵**，被告某某公司诉讼代理人陈**，张**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告某公司起诉称：2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定了房屋状况、租期、租金、结算方式等双方权利及义务，违约责任及承担。合同签订后，原告斥巨资对房屋进行了装修设计，开业后生意兴隆，而被告在2013年7月30日，一纸告知书将原告辛辛苦苦经营的场所强制封闭，并且将大门和营业门口封锁住，禁止任何人进入，禁止营业。此时距离双方签订合同的日期仅有半年，被告作为一个独立的法人，有悖于市场诚实信用原则。原告多次找被告协商无果。要求依法解除原告与2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》；判令被告返还租金和履约保证金95000元；被告赔偿原告违约损失（包括装潢费用和未能持续营业所产生的损失）1561700元。

被告辩称

被告某某公司答辩称：1、原告是否提供租金和履约保证金以证据为准；2、原告擅自装修、改造，未依照约定经被告许可；3、违约损失156.17万无事实依据，不应成立；4、被告从未强行将大门和营业门封锁，更未禁止任何人进出；5、某某公司本身的停业与原告无任何关系；6、原告无法经营系其本身经营与管理不到位导致，综上原告诉请不能成立。

本院认为

本案争议焦点：原告的诉讼请求有无事实和法律依据，能否得到支持。对于争议的焦点原被告有无不同意见。原、被告对争议焦点没有异议。

原告向本院提交的证据有：（一）房屋租赁合同一份，证明原告与被告于2012年12月28日签订合同，合同中显示出房屋租赁租期、租金支付方式、违约条款等；（二）商丘某某公司告知书一份，证明某某公司单方面拒绝履行合同，存在违约行为，属根本违约，直接导致原告合同目的无法实现，应由被告赔偿原告损失；（三）房屋装修装饰合同、消防合同、监控合同、订货单及票据，证明原告对租赁房屋进行了合理的全面的装修并花费若干；（四）某公司装修价格评估报告；证明被告违约情形出现致使原告无法继续营业时，原告装修装饰剩余价值为156.17万元；（五）鉴定票据130张，证明原告申请对房屋装修装饰剩余价值花费评估费13000元。

被告某某公司未提交证据。

经庭审质证，被告某某公司的代理人对原告提交的证据（一）租赁合同，真实性无异议，但原告未依约缴纳费用且签订时间为2012年12月28日，另第五条对装修、改造有明确约定；对证据（二）该告知书系某某公司自营业务，与涉案房屋租赁及原告演艺经营无任何关系，达不到证明目的。对证据（三）有异议，不真实。房屋装修合同系2012年10月1日，在租赁合同签订之前。消防合同系2012年10月5日，监控合同系2012年10月5日，与租赁均无任何关系，窗帘订货单有异议，盖的是发票专用章，提供却是白条，与本案无关。另这些证据显示的金额高达数百万，而原告的交易对手多为无相应资质的个体工商户，不具有关联系性，达不到证明目的。更不符合租赁合同第五条的约定。证据（四）评估报告有异议，第一、评估报告显示了12项内容，分别为固定资产电子设备六项，均系可以移动的，和其他设备六项，其中装修费用高达988240.55元，明显过高。12项之中仅有一项系装修，而且是其他项目计入装修，项目不明确。第二、其他十一项大部分是可保值移动的资产，对于原告而言可做他用，第三，该评估中有显示为原值字样，缺少原值凭据，未见到原值任何有效凭证。说明鉴定结论欠缺基础材料。第四，对照0795772和07951773收据，原值更不一致，更加说明评估、收款收据不客观不真实，不应作为有效证据。证据（五）评估报告不客观，该鉴定评估费不应承担。

本院确认，原告提交的证据（一）、（二）、（五）形式合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。证据（三）从形式上分析，证明了原告在租赁时对所承租被告的房屋，为了经营的需要进行了装饰装修和物品购置，从事实上分析，原告确实对所租房屋进行了装饰装修和购置了物品，对所证明这一事实本院予以确认，至于这些合同签订的时间在前，符合租赁合同的一般交易习惯，即先装修后签订租赁合同。但是，价值应当以评估的结论为准。

根据上述有效证据和庭审调查本院查明：2012年10月原告与被告协商拟租赁被告的房屋从事歌舞表演，并对所租房屋进行了装修，购置了与歌舞表演有关的音像设备、沙发、茶几等。2012年12月28日，原告某公司与被告某某公司签订房屋租赁合同，原告（乙方），被告（甲方）。合同主要条款约定：一、房屋基本情况：甲方租赁的房屋位于某某公司主楼三层西侧，面积860平方米；二、房屋经营范围及用途：乙方用作歌舞表演和演出；三、租赁期限及租金：租期定为三年，即从2012年12月28日至2015年12月28日。租金为170000元／年。每年在前一年的基础上递增10000元。同时缴纳风险保证金10000元，合同解除时退还；四、付款方式：租金按每满一年为一个周期结算一次，由乙方于每个周期末的10日前支付下一周期的租金给甲方。五、关于装修和改变房屋结构的约定：乙方在承租期间，因经营需要对所承租房屋进行装修、改造的，事前必须经甲方同意后方可施工，费用由乙方自理；六、关于房屋租赁期间的有关费用：在租赁期间，属于乙方使用的水费、电费等相关费用均包含在年租金中。承租期间内的设备维修由乙方自行解决；七、违约责任：租赁期间，乙方不得擅自将房屋转租他人，否则，视为乙方违约，甲方有权收回房屋，已付租金不退回。如乙方正常履约情况下，甲方单方收回房屋，视为甲方违约，乙方有权要求甲方赔偿由此造成的一切损失。合同签订后，原告开始正常经营不久，被告于2013年7月30日发出告知书，称其因设备陈旧，运行成本增加，长期亏损严重，资金链断裂，决定于2013年8月31日停业。原告租赁的房屋在酒店主楼三层，由于酒店停业致使原告开业半年的的场所被迫停止营业，租赁合同无法履行。给原告造成损失。在诉讼中本院依法委托商丘百**限公司对原告剩余租赁期内装饰装修残值进行了评估，评估结论为：某公司装修涉及的资产在2013年7月30日评估值为1561700元。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告某公司与被告某某公司签订的《房屋租赁合同》合同，是双方真实意思，不违反法律强制性规定，属有效合同。关于原告装饰装修房屋是否征得被告同意。原告所租赁的房屋就在被告的楼内，房屋装修不是一时半会的事情，原告在签订合同前对所租房屋进行装修被告应当知道，既未提出异议也未制止，视为被告对原告的装修行为同意。关于被告停止是否影响原告的经营。原告的经营场所就在被告的楼上，被告停止营业势必停水、停电、关闭大门，某某公司关闭经营属商丘本地公认的事实，被告并未单独为原告经营另采取其他措施，所以，被告停止营业是造成原告也不能经营的直接原因，被告应当承担赔偿责任。关于评估结论的效力。本案评估报告是原告申请，本院依照法定程序委托有资质的评估机构作出的，鉴定程序合法。被告虽提出异议但并无证据证明该鉴定程序违法或者结论明显依据不足。在鉴定报告中标明的原值，并非按照原告提交的证据来确认的，而是评估机构根据市场调查、网络查询得出的。所以，该鉴定报告客观真实，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照应当履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告在经营过程中，由于被告（承租方）的违约造成原告的租赁合同无法履行，被告应当承担违约责任，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项的规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值的，应予支持。“依据上述规定，原告要求解除合同并要求被告赔偿损失的诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。原告要求被告返还租金和履约保证金95000元，因未提交交付该费用的相关的证据，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持，原告待提交证据后可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项的规定的，判决如下：

裁判结果

一、解除原告某公司与被告某某公司2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》。

被告某某公司赔偿原告某公司剩余租期内装饰装修残值1561700元，于判决生效后十日内付清。

驳回原告其他诉讼请求。

一审案件受理费19710元，原告某公司承担1000元，被告某某公司负担18710元。评估费13000元，由被告某某公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十五日