宋*与张攀登房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张攀登因与被上诉人宋*登房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宋*及其委托代理人林*，张攀登的委托代理人张**、张**，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

宋**称：2014年8月17日，宋*、张攀登经河南建**划有限公司郑州第十分公司（以下简称建**司）居间签订了房地产买卖合同，合同成立并生效后，宋*积极依约履行了交纳定金、佣金、代办费等义务，然而至今张攀登拒绝履行合同，现已造成宋*损失共计60000元，宋*为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除宋*、张攀登于2014年8月17日签订的房屋买卖合同；二、张攀登返还宋*双倍定金40000元，并赔偿宋*损失20000元；三、本案诉讼费用由张攀登承担。

张攀登辩称：一、宋*起诉遗漏合同当事人，依法应驳回起诉。宋*诉称的买卖合同系三方合同，除宋*、张攀登双方外，还有建**司作为合同的丙方，根据合同条款丙方不但承担了中介，还涉及到代张攀登保管合同定金，以及收取佣金和协助宋*、张攀登办理相关手续的实体权利和义务。本案审理的结果和第三方有着直接的利害关系，宋*在起诉时漏列当事人，导致关键事实无法查清。二、本案宋*一方违约，应承担违约责任。本案的合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，宋*虽交付了定金20000元，但未按合同第三条第二款的约定，于合同签订当日向张攀登交付相应比例的首期购房款，未履行合同义务，导致合同无法继续履行下面的步骤，属违约行为，应承担违约责任。合同签订当日宋*将定金交付房屋中介公司，虽然该20000元定金系房屋中介公司收取，但根据合同第二条的约定，中介公司只是代张攀登保管，宋*违约，应当承担给付定金的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，由于建**司与张攀登形成了法律上的保管合同关系，如果追加了其作为第三人或张攀登，则建**司有义务将保管的定金返还给张攀登，如不追加，则张攀登会另行起诉向建**司追索返还定金。本案因宋*的违约而导致合同解除。综上，请求法院支持张攀登的主张和理由。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年8月17日，宋*作为乙方、张攀登作为甲方、建**司作为丙方共同签订房屋买卖合同，约定乙方购买甲方所有的位于海豫花园1号楼12楼1219号房屋，面积116平方米；房屋总价款为830000元，乙方自合同签订时向甲方支付定金20000元，甲、乙双方同意该定金在立契前暂时由丙方代为保管；付款方式为按揭贷款：签订本合同后，甲、乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应在立契当日按所申请贷款的比例，向甲方支付首期款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取交割保证金；甲、乙双方应在合同签订后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续，乙方若违反该项约定，则无权要求返还定金（在甲、乙双方约定的立契日期的次日，丙方将定金、房屋产权证或押金交付甲方，除非三方达成新的协议），并应赔偿甲方的损失，甲方若违反该项约定，应双倍返还乙方的定金（甲方无权要求丙方交付定金，在甲、乙双方约定的立契日期的次日，丙方将定金退还乙方，除非三方达成新的协议），并赔偿乙方的损失，若甲、乙双方均违反该项约定，在甲、乙双方约定的立契日期的次日，丙方将房屋产权证或押金退还给甲方，同时将定金退还乙方，除非三方达成新的协议；丙方的佣金由乙方支付16600元，在合同经甲、乙双方签字成立后，甲、乙双方应向丙方付清佣金，合同的解除、终止、一方或双方违约，导致合同不能履行，均不影响丙方收取佣金；乙方委托丙方办理交易过户手续，需向丙方支付代办费1000元，丙方应协助甲、乙双方办理房产交易过户、银行按揭贷款及物业交割相关手续；乙方首付款用于甲方银行欠款解押。

合同签订当日，宋**约将定金20000元交给建**司保管。

2014年9月4日，宋*向建**司交纳佣金及代办费共计17600元。

2014年9月2日，张攀登因补房屋差价款向建**司支取宋*交纳的定金10500元。

后宋*、张攀登双方在履行合同过程中产生纠纷，合同并未继续履行，张攀登于2015年4月17日又退还该公司10000元。现宋*以张攀登违约为由诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宋*、张**签订的房屋买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现宋*、张**均同意解除双方于2014年8月17日签订的房屋买卖合同，故宋*要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。合同签订后，宋*依约交付购房定金20000元、佣金16600元及代办费1000元，但之后合同并未继续履行，张**称系因宋*未按合同约定在签订合同当日支付首付款，原审法院认为根据合同约定，宋*是在立契当日向张**交付首期款，张**称“立契”指签订本案争议的房屋买卖合同，但该房屋买卖合同系一份完整的合同，不应割裂单独对“立契”进行理解，综合该份合同，此处“立契”应理解为到房管局立契，张**认为宋*应在签订合同当日支付首付款，无法律及合同依据；张**称宋*口头承诺先行支付100000元至200000元的款项，亦未提供证据予以证明，故张**的答辩理由不能成立，张**的行为构成违约，应双倍返还宋*定金40000元。建**司保管的定金，可由张**另行向其主张。建**司已促成了宋*、张**之间房屋买卖合同的成立，宋*已向其支付佣金16600元，该损失应由张**赔偿。宋*主张的代办费1000元，因双方合同并未继续履行，代办事项并未实际发生，且该费用亦不是由张**收取，故宋*要求张**赔偿代办费1000元，无事实及法律依据，不予支持，该部分款项宋*可通过其他途径主张。宋*要求张**赔偿贷款损失2400元，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，原审法院判决：一、解除宋*与张**于2014年8月17日签订的房屋买卖合同；二、张**于本判决生效之日起十日内双倍返还宋*定金40000元，并赔偿宋*损失16600元。三、驳回宋*的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由宋*负担74元，张**负担1226元。

上诉人诉称

张攀登不服一审法院判决，向本院上诉称：张攀登不构成违约。双方签订的合同关键条款约定过于宏观，不具体，没有可操作性，部分词语如“立契”容易造成误解，同时中介公司为了促成交易，有意混淆概念在合同外向张攀登承诺，合同签订后不兑现并且有意阻断双方信息沟通，导致误解加深搁置合同进度。张攀登之所以卖房是因为自己母亲住院，急需资金交纳医疗费，中介当时承诺合同签订时要求买方先行支付20万元的款项救急。为此张攀登才答应签订买卖合同，合同签订当日宋*并没有将该笔费用支付到位，即使这样张攀登仍继续配合前去银行办理按揭贷款手续，但因中介不诚信，每一步加深张攀登对可能是一场骗局的判断，买方把定金交给中介了，美其名曰是替张攀登保管，承诺的预付款也没有兑现，张攀登卖房救急却一分未得到，还要被中介和宋*要求将房屋进行抵押，但凡是智力正常的人都会心生怀疑，所以张攀登怀疑了，但并没有说不配合，是要求兑现上一步的承诺才继续进行卖房步骤，这样才搁置了。如果张攀登根本就不想履约，完全可以不去银行办理贷款手续，所以张攀登不存在主观故意。本合同没有继续履行是双方对合同条款理解不一致张攀登自我保护，和中介机构严重误导下导致的，条款的不具体没有可操作性，再加上中介机构故意阻断双方有效的沟通，导致具体实施合同细则完全受中介机构左右，笼统的时间内和双方误会的加深无法达成一致而搁置。合同没有履行不是张攀登一方的过错。简单认定张攀登违约，违背了房屋交易合同整体性复杂性的客观实际，过于武断，对于张攀登苛求过于，没有基本的司法公正性。应当对合同整体考虑，同时考虑条款中概括性和歧义词汇对合同履行影响，套用中介机构惯用词意理解合同歧义词汇，是对无知的张攀登的一种歧视性理解。将模糊解释的不利后果均负担给张攀登，是一审存在的最大问题。请求撤销一审判决，改判张攀登不承担违约责任。

被上诉人辩称

宋*答辩称：张攀登的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为：宋*、张攀登双方签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。合同签订后，宋*依照合同约定交付了购房定金20000元、佣金16600元及代办费1000元。双方合同第三条约定的：签订本合同后，张攀登、宋*双方共同到银行办理按揭贷款手续，宋*应在立契当日按所申请贷款的比例，向张攀登支付首期款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，张攀登凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取交割保证金；第四条约定的：张攀登、宋*双方应在合同签订后60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。关于上述约定中“立契”的理解问题。由于张攀登、宋*双方已经在建**司的居间下签订了买卖合同，且宋*已经于签订该合同的当日交付了定金；若将“立契”理解为签订合同的当日，则会造成宋*应当在签订合同的当日履行交纳首付款的义务，该情况与双方合同约定的办理按揭并按申请贷款的比例支付首期款，以及双方约定的共同到房管局“立契”并办理房产过户手续的情形不符，因此，双方合同中的“立契”应当理解为到房管局签订相关合同和手续。故，张攀登在合同的履行过程中，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。因此，张攀登的该上诉请求和理由，与合同约定不符，不能成立，本院不予支持。张攀登称建**司存在严重误导的情况，致使其受到损失，张攀登可另行向建**司主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1226元，由张攀登负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日