王**与周口**有限公司商品房买卖合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）王**诉被告（反诉原告）周口**有限公司（以下简称林海置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王**及其委托代理人卢**、王**，被告（反诉原告）林海**公司委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）王**就本诉部分诉称，被告林海置业公司因在原告王**所有的位于人民路东段南侧的住宅房南边开发房地产项目，因该项目建成后将严重影响原告住宅的通风和采光。根据《民法通则》及《物权法》规定原告为维护自身的相邻权与被告进行了多次协商，最终于2013年3月27日双方签订了房屋产权置换合同。根据该合同约定，被告自愿以1.5：1的比例用云鼎鑫城小区住宅置换原告受影响的原有住宅，且被告有义务在云鼎鑫城2号、3号楼商品房开始预售十四天前通知原告优先选房并签订相关商品房产权合同，原告一经选定被告不得再向他人销售所选定房屋。但被告以后却违背诚信，以各种理由拖延，经原告多次催促，协商仍拒不履行合同义务。被告开发的云鼎鑫城2号、3号楼商品房已于2013年6月16日开始预售，被告却拒绝与原告签订正式购房合同，违反合同行为严重侵犯原告合法权益。为此，起诉要求判决被告履行2013年3月27日与原告王**签订的房屋产权置换合同，要求被告赔偿原告因被告违反合同规定义务而给原告造成的损失10000元（视被告诉讼时的履约能力，如有必需日后追回），诉讼费由被告承担。

被告（反诉原告）林**公司，就本诉部分辩称，1、原、被告双方签订的房屋产权置换补偿合同不是被告真实意思表达，其内容是受原告及其家人的胁迫下签订的，且被告对其建筑物是否影响原告正常生活所需的采光和通风存在误解；2、原告房产权属证书所载明的面积与房屋产权置换补偿合同中载明的面积相差很大，使该合同丧失其公平性，违反了民事等价、公平的基本原则。且原告第三层房产并不在登记范围，应为违法建筑，不应得到法律的保护；3、由于房屋产权置换补偿合同具有合同法规定的重大误解、胁迫等法定撤销情形的事由，请求法庭驳回原告诉求。

被告（反诉原告）林**公司就反诉部分诉称，2013年3月27日被反诉人以反诉人开发楼房有可能严重影响被反诉人正常生活所需通风和采光为由，对反诉人百般缠闹。反诉人无奈，与被反诉人签订了涉案置换协议。反诉人认为，被反诉人基于相邻关系，无端要求与反诉人签订本案诉争合同。反诉人基于对自己开发的楼盘将来是否对被反诉人正常生活采光和通风有严重影响的误解，与被反诉人签订了本案诉争合同，显然反诉人对本案法律关系的客体存在重大误解。其合同内容自然也不是反诉人的真实意思表示。为此，起诉要求依法撤销反诉人与被反诉人2013年3月27日签订了房屋产权置换合同，驳回被反诉人对反诉人的各项诉求，诉讼及相关费用由被反诉人承担。

原告（反诉被告）王**就反诉部分辩称，1、根据司法鉴定意见证明了确定影响了王**所有房屋的采光，所以不存在所谓误解，反诉人主张的存在重大误解是没有什么事实与法律依据的；2、反诉人所诉与事实不符，被反诉人从来都是依法、据理、讲事实、讲道理。准确的说是在维权，争取协商解决问题，并且从未使用暴力威胁等非法手段，不存在被迫无奈的情况。综上所述，请求法庭依法驳回反诉人的无理诉求。

本院归纳总结本案焦点：原告的本诉请求是否应得到支持，反诉原告的反诉请求是否应得到支持。原告（反诉被告）王**向本院提供的证据材料有：1、国有土地使用证、房屋所有权证各1份，证明原告合法拥有的房屋产权；2、房屋产权置换补偿合同1份，证明原、被告签订了合法有效的房屋产权置换合同；3、云鼎鑫城认购书、VIP贵宾确认书各1份，证明被告对与原告签订的房屋产权置换合同的认可；4、城市居住区规划设计规范文件1份，证明被告所建设的楼盘对原告的房屋日照，采光具有影响；5、房屋产权置换补偿合同草稿1份，证明原告与被告签订置换合同是因为通风、采光问题。被告对原告提供证据1真实性有异议，应先有土地使用证后有房产证；证据即使真实，也是违法的。且房产证上面积是120平方米，置换时是161.7936平方米，存在较大的误差，原告不能提供合法的依据，该证书不能作为有效证据予以采信。房产证登记的是二层，一层和三层应属违法建筑；对证据2该协议内容违法，违犯了合同当事人应当平等协商，自愿等价原则，被告在签订协议时对自己所开发房产是否影响原告正常生活所需的通风和采光存在重大误解。原告及其家人用阻挠被告施工方式，胁迫被告签订协议，该内容不是被告真实意思的表达。协议未加齐缝章，不能证明与盖章是同一协议书，该协议应依法予以撤销；对证据3、4认为不能证明被告对原告签订的房屋置换合同是认可的，该合同不是被告的真实意思表示，不能证明原告的证明目的；对证据5合同草稿不清楚。

被告（反诉原告）林**公司向本院提供的证据材料有：1、涉案建筑物土地使用权证和建设用地规划许可证、建筑物建筑规划许可证、建筑物施工许可证各1份，证明反诉人涉案建筑物合法；2、反诉人与河南红**有限公司建设涉案楼房的施工合同书及河南红**有限公司云鼎鑫城项目部证明各1份，证明反诉人与被反诉人于2013年3月27日签订合同书是在受被反诉人及其家人的胁迫下签订的，不是反诉人真实意思的表示；3、被反诉人涉案房产与周围四邻之间房产位置关系的照片1张，证明被反诉人房产客观上受到南面、西面、东面邻居房屋的阻挡，直接构成对被反诉人采光和通风的妨碍；4、驻马店市天工建筑工程质量司法鉴定所鉴定意见书1份，证明反诉人与被反诉人在签订2013年3月27日房屋产权置换补偿合同时对反诉人涉案房产建成后是否影响被反诉人房屋的合法采光、通风存在重大误解；5、鉴定费用收款凭证1张，证明反诉人申请鉴定的费用为30000元。原告对被告提供证据1认为与本案无关；对证据2、3认为不能证明被告的证明目的；对证据4认为鉴定书能证明被告所建房屋影响了原告房屋的通风、采光；对证据5认为与本案无关。

经庭审质证，本院综合认证后认为，除原告提供证据5合同书草稿1份，被告不清楚不予认可，无其他证据加以佐证，不符合证据规则外。其余原、被告提交的证据均客观真实、形式合法，与本案案件事实有关联，可以作为本案认定事实的依据。

本院根据上述有效证据，结合当事人庭审时的陈述，可以认定以下案件事实：原告王**于2005年11月30日以划拔方式取得位于川汇区人民路东段南侧土地使用面积108.02平方米国有土地使用权，并在该土地上建上下三层108平方米砖混住宅一套。被告**公司于2011年4月29日以出让方式取得位于川汇区大庆路西侧，七一路北侧商业住宅土地使用面积10207平方米国有土地使用权，并依法取得该土地建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。其于2013年8月15日与河南红**有限公司签订周**鑫城小区2、3、4号楼工程施工合同，该4号楼与原告所居住房屋南北相邻，之间间隔二三户。2013年3月27日原、被告双方签订房屋产权置换补偿合同，约定被告用云鼎鑫城小区住宅作为与原告住宅产权置换的房屋。产权置换面积计算包括公摊面积均依据《建筑工程建筑面积计算规范》与国家现行的《商品房销售面积及公用建筑面积公摊规则》，原告现有住宅面积161.7936平方米（以实际测量为准）；置换比例开发人按产权人现有住宅面积1.5倍的商品住宅面积对产权人现有住宅置换；置换商品房住宅的位置于云鼎鑫城2、3号楼商品房开始预售十四天前通知产权人原告（以最先预售栋号为准），并由产权人在2、3号楼选定置换商品房的位置，及时签订置换（购房）合同。该选定房不得再售，并向产权人提供相关证明和到周口市住建局备案等其他合同内容。另约定合同双方不得以任何理由或方式对合同条款内容曲解，本合同自双方法定代表人或产权人及其委托代理人签字并加盖公章（开发人公章）后生效，至置换产权房（或补偿房）支付并提供产权证后失效。原告王**及其父亲委托代理人王**、被告法定代表人陈**在该协议上签名并由被告加盖合同专用章。2013年3月27日、6月16日先后由被告向原告出具二份云鼎鑫城VIP贵宾确认书及认购书，原告认购云鼎鑫城3栋5层504号建筑面积120.52平方米住房一套，被告法人代表在该认购书及确认书中向原告书面承诺暂不交款，有关事宜以后再说。被告在本案审理过程中向本院申请对其开发的云鼎鑫城楼房是否影响原告居住房屋正常生活所需的采光和通风进行司法鉴定，本院委托驻马店天工建筑工程质量司法鉴定所以驻天工司鉴所（2015）建质鉴字第20号出具司法鉴定意见书，鉴定意见为原告原建楼一层无日照，现时状况下与新建被告云鼎鑫城1-4号楼无关；二层以上日照、采光小于3小时。被告支出鉴定费30000元，原、被告双方协商未果，原告诉至本院。

本院认为

本院认为，原、被告之间所签订的房屋产权置换补偿合同，被告无直接证据或第三方公立机构相关报警记录证明签订该合同时存在胁迫、欺诈、乘人之危等情况，应认定该合同系双方真实意思表示，应受法律保护。被告所主张撤销权不符合法律规定的情形。被告应按照产权置换补偿合同约定内容积极地履行自已的义务。原告所主张被告赔偿损失的请求，无相关证据加以证明，本院对该项请求不予支持。现原告名下产权虽然不在被告开发拆迁的规划范围内，且被告施工已全部结束，但被告即然向原告书面承诺产权置换，其应当无条件按双方签订合同内容承担继续履行的合同义务。故，原告本诉部分诉求合理部分，本院予以支持。被告反诉部分诉求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）王**与被告（反诉原告）周口**有限公司双方继续履行于2013年3月27日所签订的房屋产权置换合同。

二、驳回原告（反诉被告）王**就本诉部分的其他诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）周口**有限公司就反诉部分的诉讼请求。

案件受理费50元，反诉费25元，合计75元，由被告**公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月八日