上诉人宋**与被上诉人宋**、商**房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人宋*无因与被上诉人宋**、商**房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2014）殷*三初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宋*无及其委托代理人杨**，被上诉人宋**及其与被上诉人商**的共同委托代理人郭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告宋**与被告宋*清系亲兄妹关系。2002年12月26日，二被告用”宋**”的名字与北**委会签订《租房合同》一份，合同约定：北**委会将东一楼一间门面租给”宋**”使用，每间每月租金300元，一次交一年按10个月计算；租房时间从2003年1月1日起至2017年12月31日止，定期为15年。原告宋**（又名宋**）认可《租房合同》中”宋**”的签名不是其本人所签，并称其委托二被告以其名义与北**委会签订租房合同，二被告对此不予认可。二被告以”宋**”的名字向北**委会交纳房租至2013年年底，因北辛庄小区旧楼改造，导致租赁房屋2年改造期间无法使用，2013年9月16日，北**委会出具证明同意延续至2015年年底。2013年11月12日，北**委会出具证明，证明2013年5-6月份，原、被告因争议房屋发生纠纷。二被告从2002年12月26日至纠纷发生之时，一直使用上述房屋，在此经营名称为”钢城第一炒货店”。2013年12月13日，原告宋**向北**委会交纳房屋租赁费14000元。2015年5月22日，本院向北**委会主任王**了解情况，调查笔录内容印证了上述事实。

原告宋*无称其与被告宋**口头约定将房屋转租给二被告，由二被告负责向北**委会交纳租赁费，转租的租金由二被告随意给，二被告对此不予认可，原告宋*无未向本院提供相关证据。2013年2月27日，北**委会出具证明，载明：证明钢三路门面房壹间所有权属于北辛**委会集体所有，允许宋*只转租。2013年11月20日，北**委会又出具了证明，载明：更正按合同要求不允许转租，原允许宋*只转租更正为不允许转租。2013年12月12日，北**委会出具更正证明，载明：钢三路南段门面房壹间，按原合同使用权属于宋*只，居委会发现给宋**开的证明信有作弊行为，全部无效。

一审法院认为

原审认为：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系。根据原、被告提供的证据及当庭陈述，证实从2002年12月26日至2013年5月份，二被告实际使用该租赁房屋，并直接向北**委会交纳租赁费用，北**委会亦认可实际交纳租赁费为被告宋**、商**，因小区改造导致无法使用的期间，同意租赁费延续到2015年年底。原告宋*无系北辛庄社会居民，原告宋*无与被告宋**系亲兄妹关系，二被告用”宋**”的名字与北**委会签订租房合同存在合理性，原告宋*无也认可《租房合同》上”宋**”的签名非本人所签。从法理上讲，如果有关合同的实质权利义务承受人认可并接受有关合同当事人的地位，则支持该合同的有效性更有助于有关纠纷的解决。本案中，原、被告对2002年12月26日的《租房合同》的效力均未提出异议，北**委会出具的证明亦未否定《租房合同》的效力，该合同合法有效。原告宋*无称其与被告宋**、商**存在房屋转租合同关系，原告宋*无提供的证据不能确定原、被告之间存在房屋转租合同关系。二、被告宋**、商**与北**委会签订租房合同的行为属于无权代理还是冒用他人姓名。无权代理的构成条件之一是在进行意思表示时，相对人知道意思表示人是代他人为意思表示，而冒用他人姓名为意思表示，相对人知道的却是意思表示人为他自己作意思表示。无权代理人为意思表示是为被代理人追求某种法律后果，但冒用他人姓名者所作意思表示并不一定是为被冒名人追求法律后果，所以冒用他人姓名为意思表示不能认定为无权代理。本案中，二被告以”宋**”的名字与北**委会签订租房合同，从签订租赁合同的目的来看，即二被告租赁房屋是用于商业经营，二被告与原告宋*无之间存在特殊的身份关系，综合租房合同签订的背景、动机以及履行过程中实际支付租赁费等情况，可以认定二被告冒用”宋**”姓名签订租赁合同的事实。三、从法律后果的承担来看，二被告因冒用他人姓名为意思表示本身产生的法律效果，应综合考虑冒用姓名作意思表示者（二被告）、意思表示相对人（北**委会）和被冒名人（原告宋*无）三方利益关系进行评判，二被告所作意思表示，无论动机是什么，都不影响认定二被告就是作出意思表示的人，且不能改变是二被告作出意思表示的事实。二被告要承担因作出意思表示而产生的法律后果，但作出意思表示的法律后果与民事行为的法律后果不同，二被告要承担作出意思表示的法律后果并非就是要他承担民事行为的法律后果，如排除二被告的行为构成无权代理后，民事行为的法律后果由作出意思表示的人即二被告承担，需要向意思表示相对人支付租赁费用并接受房屋租赁合同的约束。四、原告宋*无与北**委会之间的法律关系。原告宋*无表示承担民事行为的法律后果，这并非是原告宋*无追认二被告的意思表示以形成由他承担法律后果的法律关系，而只能是一种要约，是向意思相对人（北**委会）提出由他承担法律后果的要约，对此要约相对人可以承诺也可以拒绝。本案中，意思相对人（北**委会）承诺，同意原告宋*无成为此民事关系的主体，即接受了原告宋*无交纳租赁费用14000元，原告宋*无成为该房屋租赁合同的主体，根据租赁费用的交纳情况，原告宋*无取得了2015年12月31日之后的房屋租赁权。综上，原告宋*无要求确认原告与二被告解除租赁合同的效力，因原告宋*无与二被告之间不存在房屋转租合同关系，不予支持。原告要求二被告立即腾清并返还租赁房屋及赔偿损失8000元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告宋*无的诉讼请求。案件受理费260元，由原告宋*无承担。

上诉人诉称

宋**上诉称：一、上诉人与被上诉人之间存在房屋转租关系。被上诉人所用的房屋是北**委会于2002年12月26日租赁给上诉人宋**的，由于上诉人宋**上班抽不出时间就全权委托被上诉人与北**委会签订租赁合同。因宋**与被上诉人宋*清系亲兄妹关系，双方口头约定将上述房屋转租给被上诉人，并由被上诉人向北**委会缴纳租金，转租的租金由被上诉人看着给。二、上诉人请求被上诉人腾房并赔偿损失有事实和法律依据。被上诉人使用房屋至今，没向上诉人交过租金，2013年春节过后，上诉人因被上诉人不支付租金及拒不承认转租的事实，上诉人通知被上诉人解除合同。在长达5个月的合理期限过后，被上诉人继续占有租赁房屋，因此应当按照市场租金计算。总之，一审判决认定上诉人与被上诉人之间不存在房屋转租关系，判决驳回诉讼请求属于认定事实和适用法律错误。请求：1、撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人的租赁合同，判令被上诉人立即腾清并返还租赁房屋、赔偿上诉人损失8000元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

宋**、商**辩称：被上诉人在签订合同之前就一直使用该租赁房屋，且租赁合同、补充协议及交费手续的原件均在被上诉人手中，被上诉人与上诉人不存在租赁合同关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实基本相同。

本院认为

本院认为：上诉人宋*无庭审中认可2002年12月26日租房合同上”宋**”的签名并非其本人所签，且该租赁房屋从2002年12月26日至2013年5月份，一直由被上诉人使用，并由被上诉人直接向北**委会交纳租金。结合该租赁房屋的实际使用者、交费票据的保存者及长达十几年之中上诉人与被上诉人期间并未产生转租租金的事实，因此，本院认为上诉人提交的证据不能证明其与北**委会之间存在房屋租赁关系及与宋**、商爱明之间存在转租关系。上诉人要求与被上诉人解除租赁合同，并要求被上诉人腾清并返还房屋及赔偿损失的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费260元，由上诉人宋*无（宋*只）负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十一日