上诉人康**与被上诉人信阳九**限责任公司房屋拆迁补偿合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人康**因与被上诉人信阳九**限责任公司（以下简称“九**司”），原审第三人信阳市平桥区物资局（以下简称“平桥物资局”）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第00559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康**及其委托代理人翟静静，被上诉人九**司的委托代理人柳万州、原审第三人平桥物资局的委托代理人秦前方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原告在第三人平桥物资局所属的金属建材公司有一套住房，该房位于信阳市浉河区新马路56号金属建材公司住宅楼1单元4四层402号，房屋的产权证号为信房权证浉河区字第063260号。第三人平桥物资局为改善职工的住房条件、美化生活环境，欲对原告居住的房屋进行拆除重建。2007年5月22日，原告作为乙方与作为甲方的第三人平桥物资局签订一份《房屋返迁合同书》，该合同主要约定：一、拆旧建新，按房产证所有面积1比1赔偿；二、一楼自建房无房权证的厨房按2比1赔偿；三、返迁户按以前的比例面积赔偿后，所换新房超出部分面积补交超出部分面积房款，价格为一楼1228元／㎡，二楼1328元／㎡，三楼1438元／㎡，四楼1438元／㎡，五楼1328元／㎡，六楼1180元／㎡。补款为叁批，第一批为基础工程正负零验收后付70%，而后自选楼层。第二批为六楼结顶后付20%，第二批交款从通知之日起一星期内交完，超过一星期每天按补交额计罚1%。此款在通知交房之日起，一个月仍未交者，除正常罚款外，甲方将收回房屋另行处理。四、该工程以实际拆迁之日起15个月内施工完成，保证返迁户居住，如不能按期交付使用，甲方以投资额的2%按天计算罚款，直至交付使用为止，此期间返迁户房租每月增加50%。五、返迁户根据原住房位置适当安排，定位后不再更换。六、返迁户搬家费一次性付给200元。七、返迁户房租费从搬出之日起每月每平方米付给3元，每季结算一次，直至通知交房之日止，租金也可待付房款时做抵减房款使用。八、返迁协议签订后按甲方通知搬迁时间进行搬迁，保证门窗完好（自装防盗门、窗允许拆除）交出鈅匙，按规定时间提前一天搬迁的按建筑面积每平方米奖励0.5元，超期搬迁一天按建筑面积每平方米罚款2元。九、工程竣工后甲方按房管部门测绘面积通知乙方，乙方结清剩余房款后，房屋产权证由开发商统一办理，办证的费用由乙方承担。十、乙方原住房产权面积72.58㎡，自建面积无，原房权证号063260，房产证甲方收回，以此合同为据。十一、原各户安装水电表因拆房已报废，新建楼房水电安装一户一表的费用由各户自负，开发商统一办理。2009年3月8日，第三人平桥物资局作为监督方，原告作为甲方与作为乙方的被告九**司另行签订一份《房屋返迁合同书》，该合同约定：一、拆旧建新，按房产证所有面积1比1赔偿；二、一楼自建房无房权证的厨房按2比1赔偿；三、返迁户按以前的比例面积赔偿后，所换新房超出部分面积补交超出部分面积房款，价格为一楼1460元／㎡，二楼1590元㎡，三楼1690元㎡，四楼1690元㎡，五楼11590元㎡，六楼1390元㎡。补款为叁批，第一批为基础工程正负零验收后付70%，而后根据有关规定选择楼房。第二批为六楼结顶后付20%，第三批为交房时付清余款。四、交款从通知之日起一星期内交完，超过一星期每天按应交款金额每天计罚1%。交房时按交房通知之日起，一个月仍未交清房款者，除正常罚款外，乙方将收回房屋另行处理。五、该工程以实际拆迁之日起18个月内完成施工，保证返迁户居住，如不能按期交付使用，甲方以投资额的0.1%按天计算罚款，直至交付使用为止，返迁户按月计算房租增加50%，由乙方承担。六、返迁户根据原住房位置适当安排，定位后不再更换。七、返迁户搬家费一次性付给300元。八、返迁户房租费由乙方承担，从搬出之日起每月每平方米付给3元，每季结算一次，直至通知交房之日止，租金也可做抵交房款使用。九、返迁协议签订后按乙方通知搬迁时间进行搬迁，被拆迁人只能搬走属于自己的动产（自装防盗门、窗允许拆除），不动产交拆迁人拆迁，······，交出鈅匙，按规定时间提前一天搬家的按建筑面积每平方米奖励1元，超期搬家一天按建筑面积每平方米罚款2元。十、工程竣工后甲方按房管部门测绘面积通知乙方，乙方结清剩余房款后，房屋产权证由开发商统一办理，办证的费用由乙方承担。十一、乙方原住房产权面积72.58㎡，自建面积无，原房权证号063260，房产证甲方收回，以此合同为据。十二、原各户安装水电表因拆房已报废，新建楼房水电一户一表，收取安装费每户1000元，由返迁户承担，乙方统一办理。十三、此合同价格为建造6层楼房的价格。若规划部门不允许建6层楼，必建小高层，价格以第四层楼房价为底价，凡每上一层楼加90元／㎡，此合同其他条款不变。······。该合同签订后，2009年3月8日，原告从被告九**司领取搬家奖励款870元、搬家费300元及至2009年9月8日计15个月的房租共计3266元。之后，原告搬出房屋，被告九**司把该房屋拆除。现原告以被告迟迟不交付房屋给其家庭生活带来不便为由诉至本院，要求：1、解除原告与被告九**司、第三人平桥物资局分别签订的《房屋返迁合同书》；2、被告九**司返还原告的房屋或者与房屋价值同等的金钱（房屋价值以评估为准）；3、被告九**司赔偿原告从2008年3月8日起至2014年已产生的实际房屋租金损失75000元，后期另行产生的房屋租金损失及其他费用损失另行计算。在诉讼过程中，为确定被拆除房屋的价值，原告提出了评估申请，经本院委托，信阳誉华宏大联合资产评估事务所对原告所有的、现被被告九**司拆除的位于信阳市浉河区新马路56号金属建材公司住宅楼1单元4四层402号住房进行评估，经评估该房屋的市场价值为（人民币）159676元，评估费2000元由原告支付。根据该评估结论，原告对其诉讼请求进行了变更，即：1、要求被告赔偿原告房屋损失159676元；2、要求被告支付因未交付房屋的违约金291568.38元（暂计至2015年9月8日）；3、要求被告赔偿原告房屋租金损失20249.82元（暂计至2015年9月8日）。庭审中，对于原告变更的诉讼请求，被告九**司及第三人平桥物资局认为：1、所拆迁的区域的住户属于破产企业的职工，大部分职工是老人和困难户，拆迁难度大，加之规划设计多次更改、反复，造成工程迟迟没有动工。2015年元月份，在各方的努力下才全部拆迁完毕，现又以棚户区改造申报、完善各项手续。2、对原告的房屋评估价持有异议，因为该评估价格不含折旧因素，并且2009年9月位于市商务局后院（新马路）木材公司26户返迁户的新房购置平均价为1420元／㎡（附26户的价格表）。3、对于原告提出的违约金，即便违约，违约金应参照中**银行的标准即日万分之二点一收取。因拆迁难度大是现在的共性问题、加之拆迁中的各种复杂因素，如按原告的要求追究违约责任，被告九**司及第三人平桥物资局要对186户拆迁户承担高达5000多万元的违约金，这会造成安置工作无法进行，同时也会造成更坏的社会影响。上述事实由原、被告提供的证据及庭审笔录在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。从原告与第三人及原告与被告订立的合同可以看出，原告把其所有的一套房屋实际上交给了被告进行拆迁，第三人只是充当协调人的作用，故原告与第三人签订的合同在原告与被告订立合同后就已经自动解除，不再具有法律效力，原告与被告的合同权利与义务应以原告与被告合同约定为准。根据庭审质证意见，本院认为本案的争执焦点是被告是否违约。对此，本院认为由于原告与被告约定“工程以实际拆迁之日起18个月内完成施工，保证返迁户居住······”，对“实际拆迁之日”，本院认为应作通俗的理解，即原告所有的房屋所在的区域，也是被告拟拆迁开发的区域内的建筑物（含相应的附属物）全部拆迁完毕，以便被告进行施工，该拆迁完毕之日才是双方合同约定的“实际拆迁之日”，而不是原告搬出之日，现被告称2015年初才完成整体拆迁，按此计算，尚不足18个月，由于原告没有证据证明“实际拆迁之日”已超出18个月，故原告据此条约定要求被告支付违约金的请求，因证据不足，应不予支持；对于被告没有按照双方的约定按季结算向原告支付房租，显然违反了约定，故原告以被告违约为由要求解除双方签订的合同的理由成立，依法应予支持，同时被告应向原告支付2009年3月8日至2015年9月8日（系原告要求计付的截止日期）计78个月（应扣除已付15个月的租金）的房屋租金13717.62元（72.58㎡×3元／月×63个月）。由于原告与被告所签订的合同解除，且原告的房屋已被被告拆除，被告应赔偿原告被拆除房屋的损失，对于原告的房屋损失，被告虽对评估结论提出了异议，但没有要求重新评估，故原告房屋的损失可以评估加，即159676元为准，由被告给付赔偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原审法院判决：一、解除原告康**被告信阳九**限责任公司签订《房屋返迁合同书》。二、被告信阳九**限责任公司赔偿原告康**房屋损失159676元、评估费2000元，合计161676元。三、被告信阳九**限责任公司付给原告康**截止2015年9月8日之前的房屋租金13717.62元。上述义务被告须在判决生效后的十日内履行完毕。四、驳回原告康**的其他诉讼请求。本案诉讼费8372元，原告康**负担4565元，被告信阳九**限责任公司3807负担元。

上诉人诉称

康**上诉称，1、原审将“实际拆迁之日”理解为“被告拟拆迁开发的区域内和建筑物（含相应附属物）全部拆迁完毕之日”，属于认定事实错误，此种理解明显偏袒被上诉人，严重损害上诉人的合法权益；2、原审认定“原告没有证据证明实际拆迁之日已超出18个月”属认定事实错误；3、原审计算被上诉人应向上诉人支付房屋租金的损失明显计算错误，应予纠正。请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人九**司答辩称，原审判决正确，请求维持原判。

原审第三人信阳市平桥区物资局答辩称，原审判决正确，请求维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，2009年3月8日九**司与康哨信签订的《房屋返迁合同》是依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，康哨信已按合同约定将房屋交给九**司开发，在履行过程中，九**司未依合同约定返还房屋，康哨信诉请九**司解除合同，赔偿已交付房屋的同等价值损失和已产生的房屋租赁费，理由正当，应受法律保护。原审结合本案的实际情况，认定实际拆迁之日为拟拆迁开发的区域内和建筑物（含相应附属物）全部拆迁完毕之日，并无不当。但原审在房屋租金的损失计算上欠妥，应予纠正。按合同约定，不能按期交付房屋的，返迁户按月计算房租增加50%计算，每平方米4.5元计算，二审诉讼中，被上诉人已认可从2010年9月8日后未支付，截止2015年9月8日被上诉人还应支付租金20249.82元（72.58㎡×3元／月×3个月＋72.58㎡×4.5／月×60个月），上诉人的该项上诉理由成立，本院予以支持。故康哨信的上诉理由部分成立，上诉请求部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第00559号民事判决第一、二、四项即“一、解除原告康**被告信阳九**限责任公司签订《房屋返迁合同书》。二、被告信阳九**限责任公司赔偿原告康**房屋损失159676元、评估费2000元，合计161676元。四、驳回原告康**的其他诉讼请求。”

二、变更信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第00559号民事判决第三项为：被上诉人信阳九**限责任公司付给上诉人康**截止2015年9月8日之前的房屋租金33967.44元。上述义务须在判决生效后的十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各8373元，上诉人康**各承担2373元，被上诉人信阳九**限责任公司各承担6000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十一日