上诉人郭**因与被上诉人吕**、原审被告郑州世**划有限公司（以下简称世**司）房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人郭**因与被上诉人吕**、原审被告郑州世**划有限公司（以下简称世**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二**二初字第3621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郭**，吕**的委托代理人郑**，到庭参加了诉讼。世**司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

吕**诉称：2015年9月2日，吕**、世**司与买方郭**签订房屋买卖合同，世**司为居间方。合同约定，买方支付定金20000元，由世**司保管。合同签订后买方违约，未能及时支付剩余房款。买方单方违约，合同解除。吕**、世**司多次协商处理定金交付事宜，但世**司拒不交付该房屋定金，据此，吕**为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1、世**司交付由其保管的20000元的定金；2、诉讼费由世**司承担。

一审被告辩称

世**司辩称：吕**没有交回合同，合同没有解除，不应该返还定金。

郭*川述称：2015年9月2日下午郭*川委托世**司以河南省公积金贷款方式购买一套二手房。经世**司业务员胥**推荐，郭*川与吕**及世**司于2015年9月2日签订房屋买卖合同，约定郭*川购买吕**位于郑州市二七区长江中路128号13号楼东7单元87号的房产（房屋所有权证号2919302131）。在签订房屋买卖合同前，世**司既未向郭*川说明该套房地产建房年代为2004年，也未向郭*川说明该套房产以河南省直公积金贷款方式最高贷款年限为20年，导致郭*川误以为该套房地产最高贷款年限为30年，并签订房屋买卖合同及委托世**司代为保管定金人民币20000元。在房屋买卖合同签订的过程中，世**司作为专业的房产中介，未向郭*川尽到提示义务。该合同违背了郭*川的真实意愿，故郭*川申请参加诉讼，提出独立诉讼请求：1、请求撤销郭*川与吕**、世**司所签订房屋买卖合同；2、房屋买卖合同撤销后，世**司向郭*川返还定金20000元。

一审法院查明

原审法院经审理查明：吕**作为卖方（甲方），郭**作为买方（乙方），世**司作为居间方（丙方），三方于2015年9月2日签订房屋买卖合同一份。合同约定：甲方拥有位于郑州市二七区长江中路128号13号楼东7单元87号的房产，建筑面积90.37平方米，房屋所在楼总楼层为6层，该房产在5层。（以上内容以房屋所有权证登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为830000元。乙方于本合同签订时支付购房定金20000元，该定金由丙方保管，作为履行本合同的担保。丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金16600元，代办费1000元由乙方支付。甲乙双方经协商后，同意以按揭贷款的方式付款。甲乙双方在签订本合同后十五个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续，银行审批通过后乙方应按照郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法的要求，将首付款存入存量房交易资金监管账户，乙方申请贷款金额由银行放款直接转入存量房资金监管账户，定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的物业交割清单到丙方领取物业交割保证金。甲方若违反本合同第四、五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付定金。乙方若违反本合同第四、五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）。甲乙双方保证提供资料真实有效。

合同签订的当天，郭**向世**司交付了20000元定金，世**司向郭**出具了收据。2015年9月4日，郭**就贷款年限问题向世**司提出交涉，并向世**司出具承诺书一份，承诺书载明：郭**负责向吕**沟通谈判合同解约事宜。郭**承诺吕**出具不追究责任说明书，保证不追究世**司任何责任。郭**承诺吕**将其所持合同（黄*）返还世**司。郭**自愿所交定金20000元转佣金17600元，剩余2400元用于支付其他相关费用。

同日，世**司工作人员马**向郭**出具了一份承诺书，承诺书载明：世**司长江路店承诺郭**，在2015年9月2日签定的二七区长江中路128号13号楼东7单元87号房产，定金20000元已交，佣金16600元和1000元代办费用共计17600元暂未支付。经双方协商之后和吕**解除合同之后，第二次在世**司处购买房产，在定金转佣金之后，可以正常抵第二次所购房产中介佣金费用，多余金额不退还，少的部分费用由郭**自愿多加支付，剩余2400元用于支付交易中产生的其他费用。世**司长江路店承诺郭**在收取上次佣金费用收齐的前提下，不再二次收取中介佣金费用，用于抵其它所购房产费用。

此后，郭**未按合同约定的期限办理按揭贷款手续，也未与吕**就合同解约事宜及定金返还问题达成一致。吕**将世**司诉至法院，郭**申请参加诉讼，提出独立诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：吕**与郭**及世**司签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。吕**与郭**之间成立买卖合同关系。世**司与吕**、郭**之间成立居间合同关系。吕**、世**司及郭**各方均应按合同约定履行义务。合同签订后，郭**履行交付定金20000元的义务。但在合同签订的第三天，郭**即与世**司就房屋买卖合同的履行进行协商，在没有吕**参与的情况下，相互出具了承诺书。在合同约定的十五个工作日内办理按揭贷款手续的期限届满时，仍未履行办理贷款的义务。郭**的上述行为已构成违约。依据合同“乙方若违反本合同第四、五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）”的约定，该房屋买卖合同因郭**违约而单方解除，世**司应按合同约定直接向吕**支付金定，故吕**要求世**司支付由其保管的20000元定金的诉讼请求成立，原审法院予以支持。世**司辩称因吕**没有交回合同，合同没有解除，不应该返还定金的理由不成立，原审法院不予采纳。

关于郭**提出的独立诉讼请求。房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合同签订时吕**向郭**出示了房产证，已履行了如实告知义务。因此郭**以作为居间方的世**司未履行如实告知义务为由，要求撤销房屋买卖合同及由世**司向其返还定金的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。郭**与世**司之间的损害赔偿纠纷并非本案的审理范围，可另案外理。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑州世**划有限公司于本判决生效之日起十日内对向吕**支付20000元定金。二、驳回郭**的诉讼请求。案件受理费600元，由世**司负担300元，郭**负担300元。

上诉人诉称

郭**不服一审判决向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、世**司在促成居间合同签订过程中的行为违背了如实报告义务，属于欺诈行为。郭**在委托世**司寻找房源时已经表明房屋应当可以满足30年的贷款条件，而世**司推荐的吕**的房屋只能贷款20年。事实上，作为中介机构的世**司，对贷款政策并不了解，又没有向郭**进行说明，从使郭**相信世**司作为中介机构的心理暗示，签订了居间合同，是一种欺诈行为。2、郭**与吕**签订的合同违背了郭**的真实意思表示。因房屋价款的巨大，郭**需要进行贷款的方式进行购买。贷款的年限将直接影响郭**的购房决定。合同中虽然未显示郭**对贷款年限有要求，并不能就此认为郭**对此未作要求。郭**基于对世**司工作人员的消极言行而认定涉案房屋能进行30年贷款，并签订了合同。虽然合同签订时吕**向郭**出示了房产证，但无法据此判断房屋可贷款的年限。因此，该合同违背了郭**的真实意思表示。

二、一审判决程序违法。根据合同法的规定，以欺诈的方式签订合同的，受欺诈方有权要求撤销。因此，郭**的请求应当予以支持。请求撤销一审判决，支持郭**的请求。

被上诉人辩称

吕**答辩称：合同是双方真实意思表示，签订合同时已经履行了告知义务。郭**以居间方未履行如实告知义务，要求撤销合同，无正当理由。郭**提出的是损害赔偿之诉，而非撤销合同。吕**已经履行了全部义务。请求驳回郭**要求撤销合同的请求。

世**司未作答辩。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为：三方签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同存在二个法律关系，一是吕**与郭**之间的买卖合同关系，二是世**司与吕**、郭**之间的居间合同关系。郭**为履行其与吕**之间的买卖合同，支付了二万元定金，该定金本应由吕**接收，但按房屋买卖合同的约定，由世**司替吕**保管。后因世**司与郭**之间就房屋年限和贷款条件问题，房屋买卖行为不再进行。在该合同的履行过程中，因吕**不存在过错，故吕**有权依据房屋买卖合同的约定和法律的规定，不再返还郭**所交的定金，因郭**所交定金由世**司保管，故世**司应当向吕**返还。

关于郭**作为第三人的独立请求权问题，因本案是房屋买卖合同纠纷，而郭**提出的因世**司未履行告知义务而致使其受到损失，郭**可另行向世**司主张。在一审认定非本案的处理范围，未作处理的情况下，二审不宜直接处理，否则会造成一审终审的情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由郭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日