刘**与焦作市**发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦**发有限公司（以下简称新发展公司）与被上诉人刘**商品房买卖合同纠纷一案，新发展公司不服解放区人民法院于2016年2月15日作出的（2015）解民二初字第536号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新发展公司的委托代理人刘**，被上诉人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2013年11月29日，原告刘**与被告新发展公司签订商品房买卖合同，购买被告所建商品房逸景雅居第1号住宅楼5层27号房。约定房屋价款为339480元。在合同第八条中约定，被告应在2014年12月31日前，向原告交付验收合格的房产。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人书面通知交付日期起五日内前来办理交付手续，逾期未办理，按每延期壹日交纳保管金人民币叁拾元整，并视同出卖人已经履行交付义务，且买受人已验收合格。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时、水、电预留入户借口；2、电话、宽带、有线电视于交房时安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时安装到每户接口处，具体使用日期以有关部门通知为准；5、燃气管道于交房时安装到每户接口处，具体使用日期以有关部门通知为准；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、逾期超过60日后，出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。涉案房屋于2015年5月29日竣工验收合格。另查明，2013年11月29日，2014年1月24日，原告刘**将购房款交付给被告新发展公司。2015年5月29日，被告新发展公司以邮政快递的方式向原告刘**送达交房通知书，但原告刘**拒绝签收。原告刘**至今未接收房屋。原告为证明自己的损失，支出鉴定费2000元。

一审法院认为

原审法院认为，原被告之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。原被告签订的合同，是双方的真实意思表示，理应得到诚信履行。关于逾期交房问题，原告称，2015年5月29日的竣工验收报告仅是五大责任主体的验收，并未经过建设行政主管部门备案，不符合交房条件，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交房使用。”可见，竣工验收合格不再需要行政机关批准或者认可。该条例第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收合格和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。”该条说明备案是在竣工验收合格后进行的，备案与否，不影响竣工验收合格的效力，故涉案房屋已于2015年5月29日完成了竣工验收，符合交房条件。根据合同约定，被告应在2014年12月31日前向原告交付验收合格的房产，根据庭审查明的情况，被告称其在在2015年5月29日以邮政快递的方式向原告刘**送达交房通知书，通知其办理交房手续。经审查，该邮政快递单上只显示邮寄时间为2015年5月，被告自认其在2015年5月29日邮寄，故对被告不利的陈述本院予以采信。根据合同补充协议第四条关于合同第十一条“交接”的补充约定第一项约定：“如该房屋已具备交房条件，买受人应当在通知规定的时限内到出卖人指定地点签收交房通知书，双方对该房屋进行验收交接，并办理《房屋交接单》”。合同第十条关于通讯方式的补充约定第二项约定：“合同及本补充协议规定的书面通知的邮寄送达方式为挂号信或EMS（特快专递）。通知的送达时间为挂号信或EMS（特快专递）回执上注明的发件日的次日。”故被告通知原告办理交接房屋的时间应为2015年5月30日。但因原告刘**拒收，故应当认为被告于2015年5月30日已完成了通知交房的义务。故被告预期交房的日期应从2015年1月1日起计算至2015年5月30日共计150天。故根据合同约定，被告应自2015年1月1日起按照已交房款339480元的日万分之0.5计算违约金至2015年5月30日为2546元，原告主张过高部分，不予支持。关于基础设施、公共配套建筑是否正常运行问题，根据合同约定，相关的基础设施、公共配套建筑应当在交房时符合达到使用条件，对于“交房时”的理解，存在两种不同的理解方式，一种理解为合同约定的交房日期即合同约定的2014年12月31日前，一种理解为实际交房日期即2015年5月30日。而根据法律规定，在对格式条款存在歧义的情况下，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，故此对该交房时应当理解为合同约定的交房日期，因被告未提供证据相关的基础设施、公共配套建筑在2014年12月31日前达成使用条件，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。根据合同约定，被告应自2015年1月1日起按照已交房款339480元的日万分之一计算违约金至2015年5月30日为5093元。原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告称被告所交付房屋的层高不足合同所约定的3米，要求被告予以赔偿问题。本院认为，讼争房屋的层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，层高将影响讼争房屋的室内空气流通、空间采光度等方面的好坏，进而对居住人的舒适感产生影响。被告所规划设计的讼争房屋层高为2.9米，却在与原告签订合同时许诺称即将交付的房屋层高为3米，应认定开发商的履行构成对双方所订立合同的不适当履行，存在违约，应承担相应的违约责任。由于双方对房屋层高不符合约定的违约责任未作约定，而层高缩水必然降低工程成本支出，也会影响房屋整体观感，降低房屋整体设计效果，对房屋使用功能也有一定影响。根据鉴定结论的意见，酌定被告应赔偿原告3000元，原告主张过高部分，不予支持。关于鉴定费，系原告为证明自己的损失而支出的合理费用，该费用应当由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告焦作**发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘**支付逾期交房违约金2546元；二、被告焦作**发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘**支付基础设施、公共配套建筑未达到使用条件违约金5093元；三、被告焦作**发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘**支付层高不足的损失3000元；四、驳回原告刘**的其他诉讼请求。被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费286元、鉴定费2000元，由被告焦作**发有限公司承担。暂由原告垫付，不予退还，于执行时一并支付。

上诉人诉称

新发展公司不服一审判决，提起上诉称，1、原审认定上诉人存在基础设施、公共配套建设在2014年12月31日前未达使用条件的违约行为错误。原审中合议庭为查明事实，对争议楼房的基础设施、公共配套建设进行了现场勘查，证实上诉人已如期完成基础设施、公共配套建设，与上诉人的视听资料证据完全一致。但对于该建设的完成时间，被上诉人自认为上诉人存在逾期行为，根据被上诉人的诉求和《民诉法》第64条的规定，对上诉人是否存在该逾期行为事实和诉求，举证责任应当由被上诉人承担，而原审判决，认定由上诉人对该事实举证并承担举证不力的法律责任，继而判令上诉人承担该项逾期违约行为的违约金，明显属于认定事实错误。2、原审认定上诉人存在楼房层高不足的违约行为错误。原审中已查明上诉人在楼房审批设计图纸时（双方合同签订前），楼房的层高即为2.9米，也就是说，双方签订合同前，楼房层高为2.9米的事实已存在，只是在该楼预售过程中，因工作人员的笔误，错将层高填写为3米，该合同内容不是上诉人的真实意思表示形成的民事行为，明显不是上诉人故意而为之。而原审判决认定层高不足属于上诉人不适当履约，继而存在该项违约行为并承担违约责任，显然对该事实的认定存在错误。请求：1、撤销解放区人民法院（2015）解民二初字第534号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

新发展公司答辩称，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，一审判决认定事实基本正确，但判决结果并未弥补被上诉人的实际损失。

根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一审对刘**房屋的公共基础配套违约金，层高不足损失的认定是否正确。

本院认为

针对本案争议焦点，上诉人新发展公司认为，原审鉴定意见不能作为定案依据，商品房销售价格包含成本、税金、利润，其中成本又分为六个部分，住宅建筑安装直接费用只是其中一项，原审判决按全部销售价格来计算层高不足的损失，没有法律依据，按1.2%的比例来计算也于法无据，事实上层高不足问题只是笔误，应当依法驳回被上诉人该项诉请。

被上诉人刘**认为，上诉人的观点不能成立。第一，被上诉人购买的商品房是销售价格。第二，关于公共基础配套至今仍有部分不能使用，合同约定的层高是三米，房屋实际层高是2.9米，给被上诉人造成的损失按照基本数学公式计算是约3%，远大于鉴定的1.2%。

本院经审理查明的案件事实与一审相同。

本院认为，关于层高不足损失，涉案商品房买卖合同系上诉人焦**发有限公司拟定，合同约定层高3米，现经鉴定层高2.9米，不符合合同约定，上诉人违反合同约定，应当对该项损失承担违约责任，其上诉称是其工作人员笔误的理由不能成立。关于基础设施、公共配套建筑违约金，涉案商品房买卖合同约定在2014年12月31日前交付商品房，上诉人2015年5月30日完成通知交房的义务，已逾期超过60日，上诉人应当按合同约定即2015年1月1日起支付违约金。故上诉人焦**发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费286元，由焦作市**发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十六日