上诉人解*、康宁静、康**因与被上诉人马**、原审被告康**房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人解*、康宁静、康**因与被上诉人马**、原审被告康**房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2013）管民二初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人解*及其委托代理人廉建中、李**，上诉人康宁静、康**的法定代理人解*，被上诉人马**的委托代理人杨*到庭参加了诉讼，原审被告康**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：康**与解*原系夫妻关系，双方有婚生女康**、康宁静。2009年8月26日，康**与解*离婚。2011年康**死亡。康作书为康**之父。

2008年4月20日，康**与郑州市管**河村民委员会、河南**限公司、郑州市管城**造领导小组签订《郑州**族区南曹乡七里河村拆迁安置、补偿协议》一份，主要约定康**作为户主获得总面积640平方米（其中包括每人10平方米的商业用房）的安置房。

2008年8月8日，康**（甲方、出卖人）与马**（乙方、买受人）签订房屋买卖协议一份，主要约定：“甲方将其拆迁安置的房屋一套出卖给乙方，房屋坐落于南曹乡七里河村，建筑面积125平方米；房屋价款为35万元，乙方同意于2008年7月23日向甲方支付5万元，于2008年8月8日支付15万元，余款15万元在该房屋产权证办理至乙方名下当日一次性支付给甲方；甲方应在与开发商签订拆迁安置补偿协议所约定的交付房屋的当日将房屋交付给乙方，甲方承诺在该房屋交付后直接将房屋所有权证办在乙方的名下，如甲方不能兑现承诺，则房屋办理至乙方名下所需支付的全部费用由甲方承担；如甲方未按时将房屋交付给乙方的，应全额退还乙方支付给甲方的全部房款，并从乙方第一次向甲方支付5万元房款之日起，每日向乙方支付违约金1000元；如因甲方原因，乙方未能取得房屋产权证的，由甲方负责为乙方办理过户并承担由此产生的全部费用。”卢**作为证明人在该协议上签字。

另查明，2012年，康**之女康**作为户主分得房屋5套，其中郑州**族区南曹乡七里河村拆迁安置区一期2号楼1单元1408号房屋面积最接近125平方米。

在诉讼过程中，马**提供卢**证明一份，证明其2008年7月23日向康**支付5万元，2008年8月8日支付15万元的事实，且证人亦出庭作证。

一审法院认为

原审法院认为：康**与马**签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。庭审中马**虽未提供其支付购房款的证据，但证人卢**作为房屋买卖的证明人出具证明，证明马**支付购房款20万元的事实，且该证人亦出庭作证，故法院认定马**在房屋买卖协议签订后已向康**支付购房款20万元。鉴于康**已死亡，作为其继承人的康宁静、康**、康**，应当履行房屋买卖协议向马**交付房屋。而康**与马**签订房屋买卖协议时为康**与解*夫妻关系存续期间，康**作为户主与郑州市管**河村民委员会、河南**限公司、郑州市管城**造领导小组签订《郑州**族区南曹乡七里河村拆迁安置、补偿协议》，马**有理由相信康**作为户主具有解*的代理权，故康**与马**签订的房屋买卖协议对解*亦具有约束力，解*应当履行房屋买卖协议向马**交付房屋。康**与马**签订的房屋买卖协议约定康**所售房屋面积为125平方米，但康**分得最接近该面积的房屋为位于郑州**族区南曹乡七里河村拆迁安置小区一期2号楼1单元1408号房屋，故解*、康宁静、康**及康**向马**交付该房屋较为符合本案实际，至于剩余房款以及房屋面积差价款，待该房屋办理产权证时，马**可与解*、康宁静、康**及康**按照房屋买卖协议约定另行结算，本案不予一并处理，双方可另行起诉。综上，马**要求解*、康宁静、康**及康**履行合同，向马**交付位于郑州**族区南曹乡七里河村拆迁安置小区一期2号楼1单元1408号房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。解*、康宁静、康**辩称，马**与康**之间的房屋买卖协议违反法律强制性规定，属无效协议，于法无据，法院不予采信。解*、康宁静、康**辩称，康**与马**的房屋买卖协议缺乏标的，且马**也未向康**交付购房款导致协议没有实际履行也无法履行，与法院查明事实相悖，法院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决：解*、康宁静、康**、康**履行康**与马**签订的房屋买卖协议，于本判决生效后三十日内向马**交付位于郑州**族区南曹乡七里河村拆迁安置小区一期2号楼1单元1408号房屋一套。案件受理费6550元，由解*、康宁静、康**、康**负担。

上诉人诉称

解*、康宁静、康**不服原审判决，向本院上诉称：

一、一审判决认定事实不清、证据不足。640平方米（其中包括每人10平方米的商业用房）安置房的所有权人是康**、解*、康宁静及康宁芳，而非康**个人所有；康**个人处置安置房屋的行为对普通家庭来说是件大事，但其家人及亲戚朋友均不知情，与常理不符；对支付20万元房款的认定仅依据卢**的证人证言，且其所述前后矛盾，明显不能作为认定案件事实的依据；二、一审程序违法，明显不当；三、一审判决适用法律错误。康**未经共有人同意无权处分其家庭共有的房产，无权代理解*出售房屋，且原判判令交付涉案房屋无法律依据，该约定房产并不存在；本案争议房屋不属于商品房，依法不能买卖。请求撤销原审判决，改判驳回马**的全部诉请。

被上诉人辩称

马**答辩称：原审法院认定事实清楚，康**作为户主代表家庭成员签订安置协议，符合政策和惯例；康**有权处分家庭财产，家人是否知情与房屋买卖没有直接关系；余**已按约支付房款，卢**是买卖协议的中间人及见证人；原审判决适用法律正确，判决公正合理。请求二审法院维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为

本院认为：关于马**是否实际支付房款问题，虽然马**未提交付款凭证，但该协议签订时间为2008年8月8日，根据协议内容显示的付款时间，马**分别于2008年7月23日、8月8日向康**支付5万元、15万元，卢**作为该协议的证明人，亦出庭证明该两笔款项已实际支付，故本院认定马**已实际支付房款20万元。根据最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案买卖协议应属有效，双方应依约履行。鉴于康**已亡故，其女康**作为户主分得房屋五套，作为康**的继承人，应继续履行买卖协议。综上，解*、康宁静、康**上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6550元，由解*、康宁静、康**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日