原告刘**与被告刘**物权保护纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**与被告刘**、第三人南京秦**限公司（以下简称秦**公司）物权保护纠纷一案，原告于2015年5月26日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法由审判员凌**适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理，后法院依职权追加第三人秦**公司参加诉讼。依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告刘**及其委托代理人时应路、汤楠，被告刘**的委托代理人陈**、马**，第三人秦**公司的委托代理人邵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称，被告是原告的姐姐，1991年原告及其父亲居住的秦淮区铜作坊225号面临中山南路南下工程拆迁，1991年12月31日南京市秦淮区中山南路南下工程指挥部与原告达成《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》，初步约定将秦淮二期09幢1层x室（以下简称104房屋）安置给原告及其父亲，该拆迁安置公租房使用面积为45.82平方米，拆迁安置的面积为3平方米，净增建筑面积为42.82平方米，总价为39925.37元，由原告所在单位南**路局列车段支付了净增面积差额款19962.69元，余款16968.29元由原告父亲单位支付。1994年元月，秦淮**管理局正式分配拆迁安置房，将秦淮区凤虹苑29号xx室房屋（以下简称诉争房屋）分配给原告，而不是x室。原告因工作原因未入住诉争房屋，诉争房屋由原告父亲一人居住。1995年因被告居住的柳叶街115号也面临拆迁，被告以诉争房屋还有空余房间为由搬入与父亲刘**同住。1996年11月17日原、被告父亲刘**去世，被告也未搬出诉争房屋。原告考虑到原、被告系兄妹关系，且原告因工作原因需长期出差，原告放任被告居住，在此期间被告承认诉争房屋是原告的，并声称替侄儿守住。2011年原告儿子结婚，需要诉争房屋，找被告协商，希望其搬出，且2008年被告与其儿子已经在江宁购买商品房，具备搬出条件，但是被告拒不搬出诉争房屋。诉争房屋到现在未办理变更手续有两个原因：1、租赁证原件在被告手中，原告无法办理变更手续；2、一直以来原被告双方关系尚可，原告考虑到原被告的亲属关系，且当时被告没有房子住，就没有主张办理变更手续。但是现在被告名下已有房屋，具备迁出条件，且被告答应待原告儿子结婚时会将房屋给原告，现在被告违约。原告从未签过转让协议，虽然鉴定部门出具了两份签名为原告本人书写的鉴定报告，但是鉴定人员在出庭作证时未能准确区分签名书写水平为何种等级，书写模式为哪一种，书写风貌如何判断，其鉴定报告所依据的内容与鉴定结论的唯一性有矛盾，原告对鉴定报告的结论不予认可，原告要求对笔迹鉴定重新鉴定，退一步讲即使该两份转让协议是原告本人所书写，根据城镇公有房屋管理条例的规定，原被告双方未到房屋管理部门进行备案，且转让行为未取得房屋产权方的同意，在庭审中第三方也明确表态不同意本案中双方达成的所谓房屋居住权转让，因此该转让协议因未取得产权人的同意，应属于无效，原告是诉争房屋的安置人，被告不是诉争房屋的安置人，被告也不符合承租的相应条件，原告有权入住诉争房屋并有权要求被告迁出诉争房屋。为维护原告的合法权益，原告故诉至本院，请求判令：1、被告搬出诉争房屋；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告刘**辩称，第一，原告与陈**签订的房屋使用权买卖合同是有效的，依法应当收到保护，首先，1999年12月15日原告父亲刘**已过世，原告作为该房产的使用权人与陈**签订房屋居住权转让协议书两份，将诉争房屋居住权作价五万转让给陈**，根据最**法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第三条、第四条规定，对于合同法实施以前的合同适用当时的法律规定无效，而适用合同法有效的则适用合同法，且合同法实施后人民法院确认合同无效应当以全**大制定的法律及**务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规行政规章为依据，原告及第三人提出的南京市城镇公房管理条例就属于地方法规，不应该适用，故使用权转让协议合法有效。其次，诉争房屋的被安置人为刘**和原告，因转让协议系在刘**的过世以后签订，刘**所有的子女继承人有刘**，刘*，刘**，都对该协议无异议，并在协议上签字，同意转让该房屋的使用权。此签字的行为意味着所有可能有权继续承租该房屋的利害关系人，都同意转让，且刘**刘*刘**都在场，见证了原告支付了五万元购房款，该房屋的居住权转让协议作价五万，符合当时的作价水平。最后，房屋使用权可以适用善意取得，在未取得第三人产权人书面同意的情况下，原告与被告签订了有效合同，支付了对价，实际取得居住该房屋，并让所有的利害人的兄妹签字认可，被告已经尽到了正常人的应有的注意义务，故被告善意取得了该房屋的使用权。第二，在原承租人刘**过世后被告对该房屋享有使用权，被告一家自1994年7月（当时被告一家无房）即入住该房屋，与原承租人刘**共同居住，在刘**过世后被告用刘**的名义交纳租金，实际居住至今，第三人没有异议，从未有异议，根据诚实信用原则，应认定第三人以自己的实际的默认行为同意被告继续承租该房屋，同时依据合同法234条规定以及城市房屋租赁管理办法第十一条第三款，被告有权继续承租该房屋。在第三人未明确回复被告一家是否对该房屋有承租权的情况下，不能排除被告一家对该房屋有使用权而要求被告一家迁出。第三，原告对刘**死亡以后留下的房屋使用权因没有共同居住，也未满两年，不符合继续承租的规定。第四，原告从未享有过该房屋的100%使用权利，在使用权转让前仅与刘**是共有的，在起诉前原告愿意将房屋使用权转让给被告，即使在不考虑买售原告房屋使用权的情况下，被告作为原承租人的女儿依法对房屋有继受使用权，综上所述，原告已将房屋使用权出售给被告，现又起诉要求被告迁出，与事实不符，于法无据，被告与原承租人过世前共同居住继续承租符合法律规定，被告不论是依据使用权买卖合同的约定还是依据法律的直接规定，都对诉争房产享有使用权，请求依法驳回原告诉讼请求。

第三人秦淮房产公司述称，第一，第三人作为诉争房屋的产权管理单位，根据南京市城镇公有房屋管理条例第二十九条，公有房屋转让应征得产权单位同意，第三人不同意转让。第二，根据2002年宁房管第131号文件，南京市公有住房承租权有偿转让实施条例第十三条，第一步是转让所使用的文本是规范文本，第二步是转让人要提出书面申请，出租人就转让人申请签署意见，第三步是转让人和受让人签订有偿转让协议，第四步是自转让协议签订三十日内双方到公房管理部门办理退承租手续并交纳相关费用。本案中诉争房屋的承租人系刘**，尽管原告享有承租权使用份额，即使原告愿意和被告达成协议，还是需要首先办理变更手续，将承租人由刘**变更为原告。第三，在原承租人刘**过世以后，判断其子女对诉争房屋有无继续承租的权利，要满足以下条件：同户籍，共同居住满两年，他处无住房，若同户籍里面如果有其他人还需要其他人签字同意由谁来承租，而且这个协议还是需要公证的。关于被告是否符合继续承租的条件，应由第三人审查，不属于法院受理范围。

本院查明

经审理查明，被告系原告姐姐，原、被告父亲系刘**。1981年8月5日，被告刘**与陈**结婚。1996年，刘**去世。1996年11月20日，原告户口迁入诉争房屋，原告为户主。2003年，被告刘**与陈**迁入诉争房屋，并列为单独一户，户主为被告刘**。

1991年《居民住房情况调查表》显示铜作坊225号房屋，户主姓名为刘**，产权性质公房，承租人为刘**。在子女一栏载有刘**，铁路分局南京列车段工作。1991年，南京**发公司制作《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》，载明：因国家建设需要，对刘**居住的铜作坊225号房屋进行拆迁，安置地点为秦*二期09幢1层x室，建筑面积为59.94平方米，使用面积为41.75平方米；补差金额为39920.04元，被安置人姓名“刘**”等。1992年1月20日，《南京市城市房屋拆迁补偿安置差额款付款函》载明：因国家建设，南**路局列车段职工刘**同志原居住地区需要拆迁，南**路局列车段应承担该职工拆迁安置房屋补贴；原房坐落秦淮区铜作坊225号，常住人口姓名“刘**等”，安置房建筑面59.94平方米，净增建筑面积42.82×1.4平方米，预估补偿金额42.82×1.4×666﹦39925.37元，由2人所在单位承担，南**路局列车段应承担金额19962.69元。1992年1月20日，秦**发公司（甲方）与东风塑料厂（乙方）、房屋产权、使用人（丙方）刘**签订《南京市房屋拆迁新增面积付款协议》，约定：房屋拆迁安置新增面积款39925.37元，经三方共同商定上述款项在1993年12月30日付清。同日，《南京市城市房屋拆迁补偿安置差额款付款函》载明：东风塑料厂职工刘**同志原居住地区需要拆迁，东风塑料厂应承担该职工拆迁安置房屋补贴；原房坐落秦淮区铜作坊225号，常住人口姓名“刘**等4人，安置房建筑面59.94平方米，净增建筑面积42.82×1.4平方米，预估补偿金额42.82×1.4×666﹦39925.37元，由2人所在单位承担，东风塑料厂应承担19962.69元。

1994年，《秦淮**管理局分配住房登记表》载明对于刘**，原住房铜作坊225号拆迁房屋拟于分配诉争房屋，诉争房屋的房号为凤虹苑29号xx室。诉争房屋租赁证于1994年起载明承租人为刘**。1994年，被告搬入诉争房屋与刘**共同居住，在刘**去世后，租金由被告向第三人交纳。

1999年12月15日，原告与陈**签订《房屋居住权转让协议书》，约定：今收到陈**5万元，从今后诉争房屋户主刘**，居住权永远归陈**所有，由于按市场交易，双方承诺绝不后悔。在该协议书下方留有刘*签名。同日，原告与陈**签订《房屋居住权转让协议书》，约定：今收到陈**5万元，从今后诉争房屋居住权永远归陈**所有。原告对

两份《房屋居住权转让协议书》上签名申请鉴定，南京师**定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、署期为“1999年12月15日”的《房屋居住权转让协议书》中收款人处“刘**”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写；2、署期为“1999年12月15日”的《房屋居住权转让协议书》中转让人处“刘**”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写；3、署期为“1999年12月15日”的《房屋居住权转让协议书》（同意转让处、证明人处有他人签名字迹）中收款人处“刘**”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写；4、署期为“1999年12月15日”的《房屋居住权转让协议书》（同意转让处、证明人处有他人签名字迹）中转让人处“刘**”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写。

现有被告持有诉争房屋租金原件，由被告交纳租金。

另查明，被告与其儿子在2008年取得江**山街道金盛路299号天地新城天秤座房屋产权。

在庭审过程中，原告申请证人刘*出庭证明原告向被告配偶陈**借款5万元，并非房屋买卖。证人陈述，当时借条上写明原告借陈**5万元，如果原告不归还，房屋归陈**长期使用，证人只在练习本上签名，从未在被告提供的《居住权转让协议书》上签名，被告提供的房屋居住权转让书系伪造。在被告向证人出示《居住权转让协议书》原件，问询该原件上证人签名是否系证人本人所签，证人回答是，但表述记得在练习本上签过名，不知道怎么变成A4纸。经质证，被告对于证人证言不认可，认为证人证言前后矛盾。

以上事实，有户口本、《居民住房情况调查表》、《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》、《南京市城市房屋拆迁补偿安置差额款付款函》、《南京市房屋拆迁新增面积付款协议》、《房屋居住权转让协议书》、《司法鉴定意见书》、证人证言以及当事人陈述等予以证实。

本院认为

本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。虽然诉争房屋系拆迁安置取得，被安置人有原告，但诉争房屋系公有住房，承租人为刘**，诉争房屋承租人未进行变更，刘**去世前被告已搬入诉争房屋居住至今，租金亦由被告交纳，且被告的户口也在诉争房屋中，原告无权要求被告迁出房屋。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**的诉讼请求。

案件受理费80元，鉴定费4800元，共计4880元由原告刘**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京**民法院预交上诉案件受理费（南京**民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。

裁判日期

二〇一六年一月十八日