上诉人南京宁**限公司与被上诉人**有限公司租赁合同纠纷一案的民事裁定书

审理经过

上诉人南京宁**限公司（以下简称宁**司）因与被上诉人**有限公司（以下简称建**公司）原审被告吕**、曾**、邓**、胡**租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁**司的委托代理人钱奕*、被上诉人建**公司的委托代理人汪**，原审被告吕**的委托代理人钱奕*到庭参加诉讼。原审被告曾**、邓**、胡**经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

建宸柳**司原审诉称，2012年6月19日，其与南京宁**资有限公司（以下简称宁**配城）签署《租赁合同》，约定建宸柳**司租用宁**配城位于南京市雨花台区软件大道20号宁**配城汽车用品市场39幢5-10号，用于经营汽配、汽车用品及相关产品，合同还约定了租期及租金等事项。合同签订后，建宸柳**司依约缴纳租金，并对所租赁房屋进行装潢，进驻该房屋。2012年12月，建宸柳**司被告知宁**配城无权占有涉案房屋所坐落土地，与土地所有权人的诉讼已经审结，现土地所有权人要求宁**配城执行法院生效判决，要求建宸柳**司搬迁。2012年12月24日，建宸柳**司依法向南京市雨花台区人民法院起诉，要求宁**配城赔偿建宸柳**司损失。2013年1月11日，宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**作出股东会决议，决议注销宁**配城。建宸柳**司认为，宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**作为宁**配城的股东，在宁**配城尚有未结诉讼的情况下，违反法律规定作出注销决议并注销宁**配城，应对建宸柳**司的损失承担赔偿责任。特向法院起诉，请求判令：1、建宸柳**司与宁**配城于2012年6月19日所签订的《租赁合同》无效；2、宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**赔偿建宸柳**司装潢损失195009.54元、建宸柳**司在租赁的房屋被拆之后搬家的费用26500元、鉴定费8230元，共计229739.54元；3、宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

宁**司、吕**原审辩称，1、宁南汽配城是有权将房屋进行出租的。租赁合同合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。2、即使租赁合同无效，也不是因宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**的过错所造成，其不应承担赔偿责任。因为了解到案涉租赁房屋可能面临拆迁，一旦拆迁必然会给承租人造成损失，宁南汽配城在当时是不愿意将案涉房屋出租给建**公司，因建**公司的强烈要求，并承诺如拆迁造成损失无需宁南汽配城承担赔偿责任，自己承担拆迁所造成的一切后果，宁南汽配城才与建**公司合同签订。签订合同时，宁南汽配城再次明确告知涉案租赁房屋可能面临拆迁，并在合同第三条第一款特别约定此合同为临时性合同，出租方有权在遇到政府拆迁时随时收回出租房屋，终止合同，不承担任何违约责任，不赔偿任何损失。在不需要收回房屋的情况下租赁关系最长为1年。建**公司在此前提下仍要求签订合同，表明已预见到可能发生的损失并同意自行承担责任。现建宸柳工违背自己的承诺与合同的约定，要求宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**承担赔偿责任是没有任何道理的。3、宁南汽配城不应对建**公司承担任何赔偿责任，其注销程序合法有效，各股东也不应承担任何赔偿责任。综上，请求驳回建**公司诉讼请求。

被上诉人辩称

曾**、邓**、胡**原审未作答辩。

原审法院经审理查明，2012年6月19日建**公司（合同中乙方）与宁南汽配城（合同中甲方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将坐落于南京市雨花台区宁南大道20号的宁南汽配城、汽车用品市场的39幢5-10号出租给乙方使用。关于租赁期限双方约定：1、此合同为临时性合同，甲方有权在需要调整或遇政府拆迁时，随时收回全部出租房屋，终止合同，并不承担任何违约责任，不赔偿乙方的装修、设施、搬迁、停业和由此造成的所有损失。乙方应在接到甲方的通知之日起十五日内无条件清空房屋且交还甲方。如甲方不需要收回房屋，则本租赁关系最长为1年，自2012年6月19日起至2013年6月18日止。2、租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前3个月向甲方提出书面意向，乙方如无违约行为的则享有同等条件对该房屋的优先租赁权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。后建**公司对承租房屋进行装潢后进驻该房屋经营。2012年12月，建**公司被告知宁南汽配城无权占有涉案房屋所坐落土地，要求建**公司搬迁。2013年1月下旬，建**公司从承租房屋搬走，建**公司支付办公家具和空调拆装搬运费19450元。

2012年12月24日，建**公司将宁南汽配城诉至法院，审理中根据建**公司申请法院委托南京华**有限公司对坐落于南京**软件大道20号宁南汽配城、汽车用品市场的39幢5-10号房屋内装饰装潢的价值进行评估。2013年2月5日，经评估，南京华**有限公司出具工程造价咨询报告书，鉴定结果为：宁南汽配城、汽车用品市场的39幢5-10号房屋内装饰装潢的价值为208010.18元。2013年5月建**公司撤回起诉。2014年3月31日南京华**有限公司向法院出具《关于南**南汽配城内39幢5-10号房屋内装饰装潢价值鉴定折旧的情况说明》称：该装修鉴定标的使用期限为半年，结合折旧按装修使用半年折旧成新率结合按装修完损等级等影响因素，按93.75%成新率折旧造价为195009.54元。建**公司支付鉴定费8230元。

另查明，涉案房屋坐落的土地系属宁南汽配城和南京**备中心（以下简称土地储备中心）于2005年8月1日签订宁地储租（2005）字第002号《国有土地使用权租赁合同》中的土地，合同约定租赁期限5年（2005年9月8日至2010年9月8日），租赁期满，如土地储备中心同意继续出租该地块，下一个租赁期仍为五年，宁南汽配城享有优先续租权。合同到期后，土地储备中心于2010年11月22日发函通知宁南汽配城双方合同终止，要求宁南汽配城在2011年2月28日前无条件将租赁土地拆成净地交付给土地储备中心，宁南汽配城未予理会，2011年2月1日，土地储备中心将宁南汽配城诉至一审法院，2011年11月15日一审判决：土地储备中心与宁南汽配城之间的《国有土地使用权租赁合同》自2010年9月8日起终止，宁南汽配城自判决生效之日起四十五日内拆除迁让地上定（附）着物并向土地储备中心交付租赁土地。宁南汽配城不服上诉，2012年3月20日，南京**民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。

还查明，宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**五人是宁南汽配城股东，持股比例为宁**司1%、吕**25.75%、曾**21.12%、邓**40.13%、胡**12%。2012年10月20日，宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**参加的股东会决议解散宁南汽配城，并成立清算组。2013年1月10日，宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**参加的股东会一致通过决议：宁南汽配城所有债权债务已经完结，同意清算组报告，决定注销公司。同日清算组以股东会决议解散且债权债务已清理完毕为由向南京市**局申请公司注销，2013年1月11日南京市工**予宁南汽配城注销登记。

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。南京**备中心与宁南汽配城签订的《国有土地使用权租赁合同》约定土地储备中心将包括本案所涉在内的土地出租宁南汽配城的租赁期间为2005年9月8日至2010年9月8日。对期满后土地储备中心是否向宁南汽配城继续出租土地，在该合同中并无明确约定。上述土地租赁期限届满后，土地储备中心已明确表示不同意续租，2012年3月20日南京市中级人民法院所作的生效判决确认南京**备中心与宁南汽配城之间的《国有土地使用权租赁合同》自2010年9月8日起终止。宁南汽配城2012年3月20日即明知就该土地自2010年9月8日之后即无承租权。因此，2012年6月19日建**公司与宁南汽配城签订的《租赁合同》无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任。宁南汽配城明知其自2010年9月8日起对涉案房屋坐落的土地即无使用权，仍于2012年6月19日与建宸柳**司就该土地上房屋签订租赁期间最长为2012年6月19日起至2013年6月18日及租赁期满后经其同意可以优先续租的租赁合同，致建宸柳**司对承租房屋进行装潢产生损失。建宸柳**司作为次承租人，明知其与宁南汽配城合同中约定合同为临时性合同，宁南汽配城有权随时收回房屋、终止合同等内容，仍未审查宁南汽配城当时是否享有承租权，未能尽到合理注意义务对损失的产生也存在较大过错，综合考量双方过错程度，法院酌定宁南汽配城对建宸柳**司的损失承担60%的责任。

关于宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**五人作为宁南汽配城的股东是否应当承担责任的问题。《最**法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定：公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。宁南汽配城与建**公司签订租赁合同期限未届满，公司与建**公司存在债权债务纠纷且建**公司已将公司诉至法院的情况下，公司清算组违反规定未能将公司解散清算事宜书面通知建**公司，致建**公司未能向清算组申报债权，清算组据此作出的清算报告必然与事实不符。宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**作为宁南汽配城股东应当对此明知，而宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**在股东会上一致通过决议：公司所有债权债务已经完结，同意该清算报告，决定注销公司。后公司以该虚假的清算报告申请办理了公司注销登记。《最**法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条规定：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。根据该规定，宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**作为宁南汽配城的股东在公司未经依法清算的情况下，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，建**公司有权要求公司股东即宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**五人承担相应赔偿责任，即宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**应当按照其出资比例对建**公司承担赔偿责任。

建宸柳工公司的损失为宁南汽配城、汽车用品市场的39幢5-10号房屋内装饰装潢的损失195009.54元及鉴定费8230元，合计203239.54元。宁**司、吕**辩称鉴定费与本案无关，但该鉴定结论是对39幢5-10号房屋内装饰装潢损失的鉴定，且被法院采信作为定案的证据，该鉴定费应当由双方当事人根据过错程度予以分担。建宸柳工公司主张宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**赔偿办公家具和空调拆装搬运费，缺乏依据，不予采纳。

建宸柳工公司的损失为203239.54元、宁南汽配城对此承担60%的赔偿责任，即121943.72元，宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**五人按其出资比例应当赔偿金额分别为：宁**司1219.44元、吕**31400.51元、曾**25754.51元、邓**48936.01元、胡**14633.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、建宸柳工公司与宁南汽配城签订的《租赁合同》无效；二、宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**于判决发生法律效力之日起十日内分别给付建宸柳工公司1219.44元、31400.51元、25754.51元、48936.01元、14633.25元。

宁**司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、租赁合同合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。宁南国际汽配城汽车用品市场是南京市政府、雨花台区政府的招商引资项目。因雨花台区政府当年国有土地使用权出让指标不够，在政府的协调下，宁南汽配城以租赁的方式获得土地使用权进行2期、3期市场的建设，同时承诺一旦有指标就办理使用权出让手续，如无法办理土地使用权出让，该土地可一直使用。故宁南汽配城作为2期3期市场的合法所有权人，有权将房屋进行出租。二、即使租赁合同无效，也不是因宁南汽配城的过错造成的，宁南汽配城不应该承担赔偿责任。因了解到案涉租赁房屋可能面临拆迁，一旦拆迁必然会给承租人造成损失，应建宸柳工公司的强烈要求，并承诺如拆迁造成的损失无需宁南汽配城承担赔偿责任，自己承担拆迁所造成的一切后果，宁南汽配城才与建宸柳工公司签订合同。签订合同时，宁南汽配城再次明确告知案涉租赁房屋可能面临拆迁，并在合同第三条第一款特别约定此合同为临时性合同，出租方有权在遇政府拆迁时随时收回出租房屋，终止合同，不承担任何违约责任，不赔偿任何损失，在不需要收回房屋的情况下，租赁关系最长为1年。被上诉人建宸柳工公司在此前提下，仍然要求签订合同，表明已预见可能发生损失并同意自行承担责任。现被上诉人建宸柳工公司违背承诺和合同约定，要求宁南汽配城承担赔偿责任没有任何道理。三、宁南汽配城的清算注销是严格按照法律规定的程序办理的，在清算时公司对被上诉人建宸柳工公司不负债务。上诉人作为宁南汽配城的股东并没有用虚假的清算报告骗取注销。综上，上诉人宁**司认为，宁南汽配城不应承担对被上诉人建宸柳工公司的任何赔偿责任，上诉人宁**司作为股东也不应承担赔偿责任。请求二审法院：1、撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人建宸柳工公司的诉讼请求；2、由被上诉人建宸柳工公司承担一、二审诉讼费用。

被上诉人建宸柳工公司答辩称，建宸柳工公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原审判决。

原审被告曾清友、邓**、胡**未作答辩。

本院查明

二审期间，各方当事人均未提交新证据。宁南公司、建**公司、吕**对原审法院查明的事实均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，宁南汽配城在2012年3月20日本院已作出其与土地储备中心签订的《国有土地使用权租赁合同》于2010年9月8日终止，即宁南汽配城对涉案房屋已无承租权的情况下，仍于2012年6月19日与建宸**公司签订租赁合同，一审法院认定该合同为无效合同正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，就当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方有过错的，应当各自承担相应责任。”因案涉租赁合同被认定为无效，且宁南汽配城对于租赁合同的无效存在主要过错，故其以租赁合同已就免责事项作了约定等为由，主张不应承担责任，不符合法律规定，本院不予支持。一审法院综合考虑各方当事人的过错性质、过错程度等各项因素，酌情确定宁南汽配城对建宸**公司的损失承担60%的责任，并无不妥。最**法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条规定：“有**公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”建宸**公司在2012年12月就已经起诉宁南汽配城，而宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**在该诉讼未了结的情况下，通过股东会一致决议方式，以宁南汽配城所有债权债务已经完结为由，决定注销公司。故宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**未依法对宁南汽配城进行清算，以虚假的清算材料办理法人注销登记，应当承担相应的侵权赔偿责任。因注销决议是宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**共同作出，构成共同侵权，故宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**应承担连带赔偿责任。对此，一审法院认定有误，应予纠正。综上，依据最**法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1415号民事判决第（一）项；

二、变更南京市雨花台区人民法院（2015）宁*终字第1415号民事判决第（二）项为：南京宁**限公司、吕**、曾**、邓**、胡**于本判决生效之日起十日内连带赔偿建宸柳工公司121943.72元。

如果南京宁**限公司、吕**、曾**、邓**、胡**未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一案案件受理费5498元，公告费560元，合计6058元，由建**公司负担2423.2元，由宁**司、吕**、曾**、邓**、胡**共同负担3635元；二审案件受理费5498元，由上诉人宁**司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十八日