戈*与袁邓国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告戈*诉被告袁**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员胡**任审判，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，原告戈*及其委托代理人陆**、被告委托代理人黄**到庭参加了诉讼。庭后，依法追加了查*为本案第三人参加诉讼。此后，依法组成合议庭于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告戈*及其委托代理人陆**、被告委托代理人黄**及第三人委托代理人张*到庭参加了诉讼。2015年5月8日，本案因故重新组成合议庭，并于2015年5月20日再次公开开庭进行审理，原告戈*及其委托代理人陆**、被告袁**及其委托代理人黄**、第三人委托代理人张*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告戈**称：2012年8月30日，查*将其所有的位于嫩江路109-2号房屋，以530万元的价格转让给被告袁**。袁**给付了房款300万元，余款230万元双方约定由被告袁**代查*直接还款给毛*，但被告袁**至今没有履行还款义务。2012年11月，毛*起诉查*归还借款，经法院调解结案。为此，查*又将230万元债权转让给了原告并通知了被告。经原告多次催讨无果故提起诉讼，请求判令被告袁**归还购房款230万元并按照银行同期贷款利率支付2014年9月1日起至判决确定给付之日的利息。

被告辩称

被告袁*国辩称：2012年8月30日签订的房屋转让协议系被告与查*之间对原有债务进行抵销的行为，因为事前查*结欠被告借款300万元及货款100万元无力清偿，才把房屋作价530万元抵偿给被告。差额130万元系查*要求被告支付给毛*用于归还该房屋的抵押贷款。为此，被告转账给了谭某某130万元，再由谭某某转给了毛*。之后随即办理了房屋过户手续。转让协议中明确签字之日房屋实际已属于被告，无需再行支付房款，只需要直接过户，印证了房屋转让协议系抵债的实质行为。此外，房屋过户费约定由查*承担，一年多之后，查*才用一张10万元的消费卡抵偿被告垫付的过户费，进一步证明被告不欠查*任何款项。故此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人查周*称：案涉房屋系朱**、郭某某抵给第三人的，2012年8月30日，经第三人与被告协商一致作价530万元转让给被告，并由朱**、郭某某直接过户给了被告，但被告一直未能支付相应房款。由于第三人之前结欠被告300万元，故在转让债权时作了抵扣，将房款余额230万元转让给了原告，并由原告通知了被告。第三人并不结欠被告100万元货款，同时对于被告所述归还房屋抵押贷款130万元亦不予认可。

本院查明

经审理查明：2012年8月30日，第三人查周（甲方）与被告袁**（乙方）订立房屋转让协议一份，该协议载明，”1、甲方将嫩江路109-2号房屋建筑面积404.5平方以人民币530万元之价格转让给乙方。2、甲方由于历史遗留原因该房产是从朱**、郭某某处购买，已经付清房款，但未过户，甲方无条件协助乙方办理好过户手续。3、自本协议双方签订之日起该房产实际上已经属于乙方所有，双方不得反悔。4、本协议需由朱**、郭某某作为见证人签字方可有效。5、如有争议，双方协商解决。6、该房屋由于历史原因，房租已收至2013年底，乙方需由2014年开始向承租人收取房租金。7、该房屋过户费用由甲方承担，暂由乙方垫付，日后乙方向甲方收取”。协议下方除甲乙双方签字并捺有指印之外，还有吴*、朱**在见证人栏内签字及日期。协议订立后的次日即2012年8月31日，被告袁**通过银行转账，转入常熟**营部账户130万元。2012年9月1日，常熟**有限公司法定代表人谭某某自民生银行取款160万元，转而存入毛**银行账户。

又查明，嫩江路109-2号房屋系朱**、郭某某于2010年7月20日自苏州**有限公司购买所得，产权登记在朱**、张*、郭某某名下。2010年9月，毛*向中国民生**常熟支行申请授信400万元，期限2年，以上述房屋提供抵押，同时郭某某、朱**、查周三人及其配偶提供连带责任保证。2010年9月9日，嫩江路109-2号房屋办理了他项权登记，他项权利人为中国民生**常熟支行，他项权利种类为最高额抵押，债权数额为400万元。2012年9月4日，毛*结清了民**行的贷款本息，还款来源中包含谭某某转入的160万元。2012年9月5日，上述他项权利登记进行了注销。2012年9月20日，朱**、张*、郭某某通过存量房交易合同将嫩江路109-2号房屋转让给袁**、高**，于2012年9月22日完成过户登记，该房屋所有权现登记在袁**、高**名下。

再查明，2013年12月间，第三人查周给付被告袁**价值10万元的消费卡，被告袁**出具了收条一份，该收条载明”半岛消费卡壹拾万元（抵过户费）”，落款时间为2013年12月26日。2014年8月10日，第三人查周（甲方）与原告戈*（乙方）订立债权转让协议一份，协议载明”甲方将2012年8月30日查周与袁**房屋转让协议中，袁**未给付的房款人民币230万元的债权转让给乙方，由乙方负责催讨”。此后，2014年8月28日，原告戈*将债权转让事项通过邮件方式书面通知了被告袁**。

还查明，2012年10月9日，本院立案受理毛*诉查*、焦**（二人系夫妻关系）民间借贷纠纷一案，于2012年10月10日调解结案。该案（2012）熟民初字第0724号民事调解书确认，查*、焦**归还毛*借款本金470万元并支付利息20万元，合计490万元，于2012年12月31日前履行。该案卷宗中的诉状、答辩状、证据、庭审笔录、调解笔录等材料均未涉及到本案争议内容。

另查明，第三人查周于2015年4月10日因涉嫌非法吸收公众存款罪，被常熟市公安局刑事拘留，羁押于常熟市看守所，后经常熟市人民检察院审查，于2015年5月8日批准逮捕。

上述事实，有原告举证的房屋转让协议、债权转让协议、债权转让通知邮寄凭证、过户费收条、（2012）熟民初字第0724号民事调解书；被告举证的130万元银行转账的补制回单、160万元的银行储蓄取款凭条、160万元的银行储蓄存款凭条、常熟**有限公司企业信息查询表及本院庭审笔录、调查材料等在卷佐证。

本院认为

本案的争议焦点是，房屋转让价款是否已经结清？

原告戈*认为，房款余额230万元应由被告袁**第三人查*直接给付毛*，但被告并未支付，故受让了第三人转让的债权。被告袁**则认为，房屋价款抵销了查*欠其的300万元借款和100万元货款，余额130万元应查*要求支付给了毛*用于归还房屋抵押贷款，房款已经全部结清。第三人查*认为，房款中抵销了300万元欠款是事实，但不欠被告货款100万元，余额230万元被告没有支付，故将该债权转让给原告。

针对上述争议，被告提交了鑫达化纤成品出库单134张、郭某某的调查笔录一份，并提请证人毛*、吴*当庭做证。

关于鑫达化纤成品出库单134张，单据显示时间为2010年8月9日-2011年1月2日，货品为蒸纱，数量不一，均有收货人签字，收货方为纺舟公司，供货方为鑫达化纤，合计货值1024408.08元。

关于郭某某的调查笔录，调查时间是2014年11月10日，调查人是江苏**师事务所律师瞿**、郑*。在调查笔录中，郭某某述称：房屋转让协议签订时，我和老婆都在场，后来签字是我老婆吴某签的。当时查周欠袁**借款300万元，货款100多万元，房子价格530万元是协商了很多一阵子才确定的，因为房子上有贷款，要先还清贷款才能过户，所以确定由袁**代偿130万元。当时这个房子就是抵债的，约定好了抵掉多少债务，所以协议上付款都一点没提的。

关于毛*的证人证言，其当庭陈述：协商转让过程我是参与的，但签订协议我不在场，还贷款是我去操作的，记得当时一笔是300万元，还有一笔是100多万元货款，当时就是把房子抵给袁**，然后双方之间的债权债务两清，也是通过这样的方式各方之间走通了。袁**130万元转到了谭某某账上，然后谭某某转到我卡上，由我去还贷款。因为当时查周本来欠我钱，他不放心钱直接打给我，一定要找个中间人转他才放心，所以通过谭某某转。

关于吴*的证人证言，其当庭陈述：转让协议上签字是我老公叫我签的，当时他们已经协商好了，我只知道查*欠袁邓*400万元，中间他们怎么操作我不清楚。

经当庭质证，原告戈*认为出库单只能证明双方公司之间有生意往来，不能证明债权债务存在，并且与本案不具有关联性，对郭某某的调查笔录及两名证人的证言不予认可。第三人查*认为出库单系第三人名下公司与被告名下公司之间的往来，与本案主体不一致，不具有关联性，郭某某的调查笔录及两名证人的证言未必真实，不予认可。

本案审理过程中，本院分别向第三人查周，案外人谭某某，郭某某进行了调查。

第三人查周在本院调查时陈述：我和袁**做了十几年的生意，但是没有账，为了这个事情，多次商量后在2012年8月30日订立协议。这个事情是毛*一起参加的，嫩江路109-2号房屋作价530万元转让给袁**，其中抵销我欠袁**的个人债务300万元，余款230万元我要求他付给毛*，因为我和毛*也有往来账要了。我和袁**是各种各样的往来，总的结账就是欠款300万元，我不认可另外还有102万货款抵销。当时协议签好，房款已经结清，现在是毛*不承认，只要毛*认可收到130万元，就应该扣除在我和他之间的账。过户费是我承担的，先是给了15万元吃饭的卡，后来又给了夜总会消费卡15万元，他给我写收条，算是结清过户费。

案**某某在本院调查时陈述：130万元是在我皇家经营部的收款机上收的，收到后我转给了毛*160万元，包括了这130万元。我只知道这130万元是房子上的钱，查*要求我帮他刷一刷，然后再转给毛*的。关于房子的事情，第一次说的时候我是在场的，到后来具体交易的时候我不在场。当时第一次谈的时候，袁**讲要这个房子的，因为袁**和查*之间有债权债务关系，所以抵剩下来的就是这130万元。

案外人郭某某在本院调查时对2014年11月10日的笔录予以确认，并补充陈述：当时房子卖给查*，查*认为不要过户，由毛*出面贷款，实际钱是查*用的，用这个房子贷款抵押。据我所知，查*不止欠袁**400万元，袁**讲没有办法，只好拿房子抵，吃亏的。就房子买卖这个事情，袁**后来还了贷款130万元，他和查*之间房子上结清了。

结合本案查明事实，各方当事人举证质证情况，相关调查核实情况，本院综合认定如下：首先，第三人查周与被告袁**之间订立的房屋转让协议合法有效，且已经实际得以履行。结合买卖双方均确认的相关债权债务抵销的事实，本院认定该协议实质是以房抵债协议。其次，本案三方争议的焦点实质在于抵销债务的范围。被告袁**举证的134张鑫达化纤出库单是鑫达化纤与纺舟公司之间的交易记录，既非直接的债权凭证，也与本案不具有直接的关联性，不足以证明本案争议的抵债差额。但证人毛*、吴*及案外人郭某某均陈述抵债数额为400万元，三者均是该次交易的参与者，具有一定的可信度。结合协议内容来看，该协议对房屋来源状况、转让价格、证人见证、带租情况、过户费事宜等各项交易细节均予以了明确约定，唯独没有对房屋买卖中卖方最关切的房款问题作约定，既没有对房款支付的时间、方式作出约定，也没有对抵债事项给予表述。而协议第2条约定了卖方无条件协助买方办理好过户手续，协议第3条又作出了”自本协议双方鉴定之日起该房产实际上已经属于乙方所有，双方不得反悔”的特别约定。再结合被告袁**于协议订立的次日即按照第三人查周指令，支付130万元经谭某某转给毛*，用于归还房屋抵押贷款，随后即完成了房屋过户登记的事实，本院认定协议订立时，交易双方已对房屋转让价款中的400万元作了抵销，房款余额130万元由被告袁**于次日履行完毕。此外，事后查周以消费卡冲抵过户费，被告袁**出具收条的事实，也可以印证房款已结清。

综上所述，本院认为，本案所涉房屋转让价款经由交易双方抵销及买方的支付业已清结。被告袁**的抗辩意见成立，原告戈*的诉讼请求没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告戈*的诉讼请求。

案件受理费人民币25250元，保全费人民币5000元，合计人民币30250元，由原告戈*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省**民法院开户行：中国农**福路支行，账号1076，账户名称：苏州**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十六日