上诉人黄**与被上诉人林涛房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人林涛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

黄**原审诉称，位于南京市玄武区兴贤路6号修贤苑某幢某单元402室的房屋（以下简称402室房屋）是案外人陆**于2008年8月14日申购的经济适用房，该房屋自取得产权证之日起5年内不得上市交易。2009年3月4日，南京市玄武区人民法院作出（2009）玄民一初字第847号民事调解书，确认此房屋由陆**作价11万元抵偿给林*。2010年9月，林*委托女儿邓*代为购买此房屋。2010年9月24日，邓*与林*签订《房屋买卖协议》，约定由邓*购买上述房屋，面积为42.87平方米，价格为34万元，在房屋产权满5年时，黄**必须无条件协助办理过户手续。截至2010年10月16日，黄**以邓*名义给付林*32万元。2013年10月，该房屋可以上市交易，黄**多次要求林*协助办理过户手续，但林*怠于履行义务，后黄**在征得林*同意后，将欠付林*的2万元购房尾款补偿给陆**，由陆**直接和黄**办理过户手续。黄**在过户过程中发现此房屋为违规申购，需缴纳经济适用房上市差价收益金247825元。因签订《房屋买卖协议》时，林*没有披露此项支出，导致黄**蒙受巨大经济损失，此项损失应当由林*承担，故黄**诉至法院，请求判令林*返还黄**多支付的经济适用住房上市差价收益金123912.5元，并支付黄**自起诉之日起至实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息损失。

一审被告辩称

林*原审辩称，黄**陈述与事实相差甚远。林*与邓*签订购房协议时，邓*并未告知林*是代其母亲即黄**购买，也没有出具委托书，林*也无法确认黄**与邓*之间是母女关系。邓*尚有购房款尾款2万元未付清，林*从未知晓尾款2万元已经给付陆**，按照一般情理林*也不会同意这么做。林*并不清楚涉案房屋应缴纳多少收益金，黄**无权要求林*承担一半的收益金，请求法院驳回黄**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：

一、402室房屋系经济适用房。2008年8月14日，案外人陆**取得402室房屋的所有权。

二、林*曾因民间借贷纠纷向原审法院起诉案外人陆**。2009年3月4日，原审法院作出（2009）玄民一初字第847号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：陆**将402室房屋作价11万元，折抵应归还林*的借款4万元，林*于2009年3月10日前给付陆**房屋差价款7万元；402室房屋所有权归林*所有，陆**于2009年3月10日前将402室房屋交付林*，该房过户产生的一切费用均由林*承担。

三、黄**与案外人邓**母女关系。2010年9月24日，邓*（乙方）与林*（甲方）签订《房屋买卖协议》1份，约定：甲方将402室房屋以34万元的价格出售给乙方，乙方于2010年10月15日前给付甲方首付款32万元；房屋产权满五年，甲方必须无条件协助乙方过户，过户所产生的一切费用由乙方承担，如甲方违约，则赔偿乙方违约金10万元并退原房款，乙方搬出房屋，将房屋交甲方；非甲方原因，致使房屋不能过户，不视为甲方违约，甲方不支付违约金；如乙方违约，承担违约金10万元整；乙方于房屋产权满五年时，支付甲方购房尾款2万元整。《房屋买卖协议》签订后，黄**已支付林*购房款合计32万元。

一审法院认为

四、2013年10月16日，林*因陆**不配合办理402室房屋过户手续一事起诉至原审法院，原审法院于2013年12月16日作出（2013）玄锁民初字第712号民事判决书，判决陆**协助林*办理402室房屋过户手续，以此产生的税费由林*负担。该判决已生效。

2014年1月13日，陆**与邓*达成如下协议：邓*付2万元给陆**，由陆**购买402室房屋使用权或设法满足房改办过户条件；邓*告知林涛并征得其同意后，陆**把402室房屋过户到邓*名下；陆**不承担过户所产生的所有税费。

五、2014年2月14日，陆**（甲方）与黄**（乙方）签订《南京市经济适用住房买卖合同》1份，约定：甲方将402室房屋以350796元出售给乙方，乙方同意将房屋转让价款全额解交南京市房地产交易市场设立的资金托管专用账户；经南京**办公室核定，需缴纳收益金的，收益金从托管资金中支付，如若不足，甲方愿以现金补足。

六、2014年2月17日，402室房屋登记于**名下。2014年3月4日，邓*支付给陆**2万元。

七、402室房屋的申请人陆**因为名下有坐落于南京市后大树根2号某单元105室房屋，不符合“经济适用房申请人名下无住房”的规定，属于违规申购，故陆**在将该房屋转让给黄**时，黄**缴纳了上市差价100%的收益金247825元。

原审审理中，黄**称：因黄**年纪较大无法办理购房事宜，故由女儿邓*代为购买，邓*亦认可黄**是邓*与林*所签订的《房屋买卖协议》的实际履行主体，故林*应按约将402室房屋所有权过户到黄**名下；邓*在与林*签订协议时，林*没有披露该房屋为违规申购的事实，邓*也无法判断该房屋是否为违规申购，故林*在签订合同时隐瞒相关事实，构成欺诈，导致黄**多承担了123912.5元的差价收益金；如果林*当初履行了（2013）玄锁民初字第712号民事判决书所确定的义务，则247825元的差价收益金应由陆**或者林*承担，因为黄**代替林*履行了该判决，即为林*垫付了上述款项，故林*应将该费用返还给黄**，但因黄**与林*之间有口头约定，正常差价收益金由黄**承担，黄**才主张承担一半的收益金；对于2万元购房尾款，是邓*与陆**在（2013）玄锁民初字第712号案件的承办法官面前协商的结果，因为林*不积极履行协助黄**过户的义务，表示放弃2万元，让黄**和陆**自行办理过户事宜，故邓*将2万元支付给了陆**。

林*称：（2013）玄锁民初字第712号案件实际上是邓*要求林*起诉的，林*已经履行了义务；林*与陆**交易时，并不知道要缴纳上市差价100%的收益金，而邓*曾经从事过房产中介生意，理应清楚收益金的情况；林*与邓*签订买卖协议时，只是约定林*要协助过户，而未约定要先将房屋过户给林*，再过户给黄**，且协议约定，非林*责任导致无法过户，林*不承担责任；对于2万元购房尾款，林*从未放弃过，也从未同意邓*将此款支付给陆**。

原审因双方意见分歧较大，致案件无法调解。

上述事实，有当事人陈述、户籍关系证明、房屋所有权证、土地使用权证、南京市经济适用住房买卖合同、房屋买卖协议、（2009）玄民一初字第847号民事调解书、（2013）玄锁民初字第712号民事判决书、协议、收条、南京市保障性住房款项缴款单及江苏省非税收入一般缴款书等为证。

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄**之女邓*与林*于2010年9月24日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然该合同的一方主体为案外人邓*，但邓*、黄**及林*均认可黄**系上述《房屋买卖协议》的实际履行主体，故上述《房屋买卖协议》对黄**具有法律约束力。根据约定，林*负有配合黄**办理房屋过户的义务，但相关税费由黄**承担。虽然黄**根据其与案外人陆**的约定交纳了上市差价100%的收益金，而正常情况下的收益金为上市差价的50%，但黄**未举证证明林*知晓陆**申购402室房屋系违规申购而故意向黄**隐瞒该情况，且黄**作为交易一方主体，负有对交易对象进行了解的合理注意义务，黄**未尽合理、谨慎的注意义务，故黄**要求林*承担上市差价50%的收益金，于法无据，原审法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、驳回黄**的诉讼请求。二、案件受理费2778元，减半收取1389元，由黄**负担，黄**预交案件受理费中的余款1389元由原审法院退回。

上诉人诉称

上诉人黄**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、黄**与林*达成房屋买卖合同，林*负有将房屋过户给黄**的义务，本案争议的差价收益金理应由林*负责处理或负担；2、林*作为房屋出卖方，对出卖标的负有瑕疵担保义务，当购买方黄**发现该瑕疵已经显著影响合同目的时，可以要求对方赔偿因此造成的损失；3、原审法院举证责任分配不公，林*从陆**处购买涉诉房屋，应对房屋是否违规申购进行审查，黄**没有义务审查陆**是否违规进行申购；4、黄**出于对房产主管部门的信任，以为该房屋不存在违规申购行为，黄**的注意义务，已经超出了合理谨慎的范畴；5、黄**已经代林*承担了大量的过户费用，在此情况下，该50%的差价收益金也由黄**负担，违背了公平原则。综上，请求撤销原审法院判决，改判支持上诉人原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人林*答辩称，1、林*与黄**没有合同关系，其与邓*有合同关系，且合同约定所有税费均由邓*负担；2、涉诉房屋需要交纳收益金是国家规定的，上诉人在发现此瑕疵后仍进行了过户，即认可合同标的；3、邓*本人当过中介，其应当懂得房屋买卖的相关流程，且购房过程中，林*未见到黄**的授权委托书。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，邓*与林*签订的《房屋买卖协议》中约定，涉诉房屋过户所产生的费用由邓*负担，黄**认为，邓*系代其签订购房合同，故合同中关于过户费用的相关约定，亦对黄**具有约束力。后黄**在办理过户手续时，缴纳了上市差价100%的收益金，其认为其中50%的收益金应由林*负担，没有事实和法律依据，故本院不予支持。

综上，上诉人的上诉请求与理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2778元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十七日