姜**与江苏恒**发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事裁定书

审理经过

再审申请人姜**因与被申请人江苏恒**发有限公司（以下简称恒**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省**民法院（2014）徐*终字第2169号民事裁定，向本院申请再审。本院于2015年7月2日作出（2015）苏审二民申字第00522号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人姜**委托代理人龙海江、彭*，恒**司委托代理人丁*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

姜**一审诉称，2009年10月22日其与恒**司签订商品房买卖合同，合同约定姜**购买恒**司开发的铜山新区依山龙郡8号楼2单元102室房屋。该房屋位于铜山**同创集团北侧，房屋总价值人民币320000元，同时合同约定恒**司应在2009年12月30日前将房屋交付，逾期超过60日的，恒**司应按日向姜**支付已付房款万分之五的违约金。同时合同还约定商品房交付使用后30日内，恒**司为姜**办理房地产权属证书，逾期未能办理按照已付房款的1%向姜**支付违约金。合同签订后，姜**按约向恒**司全额支付了购房款，但恒**司直至2011年11月25日才为姜**办理了上房，截止一审起诉之日都没有为姜**办理房地产权属证书。签订合同时，恒**司承诺的暖气安装到户亦未兑现。后几经交涉未果，姜**诉至法院，请求判令恒**司支付逾期上房违约金106080元，支付逾期办证违约金3200元；恒**司为姜**办理依山龙郡8号楼2单元102室的房屋所有权证及国有土地使用证；诉讼费用由恒**司承担。

一审被告辩称

恒**司辩称，1、涉案房屋是徐州市民政局团购的房屋，因此双方行使相应权利应基于徐州市民政局和恒**司之间的约束。2、双方履行合同期间，恒**司已经与徐州市民政局之间因存在客观原因导致房屋逾期交付达成了相应的协议。3、涉案房屋的价值远远低于建设成本，恒**司与徐州市民政局达成协议的时候徐州市民政局已经放弃了要求恒**司承担逾期交房责任的权利，且约定如非徐州市民政局的工作人员购买该房屋经徐州市民政局规劝无效后徐州市民政局不认可其参与团购。鉴于徐州市民政局所购房屋远远低于建设成本，依据相关法律规定恒**司可以行使撤销权。基于徐州市民政局为其职工谋福利的考虑，恒**司同徐州市民政局达成相互免责条款，作为姜**应当受该条款的约束。4、姜**购买的房屋远远低于成本价，其主张的违约金根据公平原则也不应得到支持。5、相关的产权证照已经可以办理。

一审法院查明

一审法院查明，2005年12月8日徐州市民政局与恒**司签订团购住房协议，约定由徐州市民政局为其职工团购住房108套，平均价格为1500元／㎡，恒**司提供铜山镇泉新路东约30亩土地为徐州市民政局定向建造9幢108套叠加式别墅，每户183㎡以上。恒**司计划2006年12月25日完成建房工作并交付徐州市民政局使用。

2007年11月5日，徐州市民政局又与恒**司签订一份团购住房协议，约定由恒**司将建房地址变更为铜山新区拓山南坡（徐州发电厂别墅区北）建造12幢96套叠加式住房，容积率、绿化率与前协议相同，面积不小于180平方米。双方商定房价为住房1400元／㎡，车库、储藏室、阁楼1000元／㎡。恒**司必须在2008年6月1日前将房屋交付徐州市民政局使用，否则应承担违约责任。双方还对其他权利义务作了明确约定。

2009年10月22日，姜**与恒**司签订商品房买卖合同一份。合同约定由恒**司将其开发的位于铜山**集团北侧的依山龙郡8号楼2单元102室商品房一套出售给姜**，该房屋建筑面积179.7平方米，房屋总价为320000元。合同约定恒**司应当于2009年12月30日前将房屋交付给姜**使用。如逾期交房，逾期不超过60日，自2009年12月31日起至实际交付之日止，恒**司应向姜**支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，姜**有权解除合同。姜**解除合同的，恒**司应当自姜**解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。姜**要求继续履行合同的，合同继续履行。自2009年12月31日起至实际交付之日止，恒**司按日向姜**支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还对双方其他权利义务作了明确约定。

合同签订当日，姜**向徐州市民政局原购买该房屋的工作人员丁**支付770000元人民币。2010年1月26日，恒**司为姜**开具了金额为320000元的购房发票。交房日期届满后恒**司没有按照合同约定的交付期限向姜**交付房屋。2011年11月21日，姜**交纳自来水费；11月23日，姜**办理了天然气入户登记手续。姜**自认2011年10月22日恒**司向其交付房屋。

2011年10月31日，徐州市民政局与恒**司达成补充协议一份，该协议约定徐州市民政局团购依山龙郡1-8号楼（96套房）主体工程如期完工后，由于种种复杂原因，致使出入小区道路施工受阻，导致团购业主不能按购房合同约定时间如期上房，徐州市民政局考虑造成这种情况并非恒**司主观所致，且恒**司为解决这一难题额外付出一定代价，故徐州市民政局对此理解和谅解，不予追究恒**司逾期交房违约责任。如团购业主对此有异议，徐州市民政局职工由徐州市民政局负责解释；非徐州市民政局职工由关系人（批准人、介绍人、转让人）或徐州市民政局委托人出面作解释规劝工作。对于做工作无效仍坚持己见者，徐州市民政局不认可其团购资格，恒**司有权另作处理。后因双方对违约金及办理两证问题产生争议，姜**诉至法院。

另查明，2012年3月21日，案外人李**也曾因迟延交房问题将恒**司诉至法院，后铜山区人民法院以（2012）铜民初字第610号民事裁定书裁定驳回李**的起诉，后该裁定书经徐州**民法院维持。

还查明，姜**所购买房屋在徐州市民政局计划财务处登记姓名为丁**，实际姓名为丁*。在徐州市民政局收取房款单据上交款人为丁**及姜**两人。

一审法院认为

一审法院认为，姜**虽然与恒**司签订了商品房买卖合同，但该房屋的均价仅为1400元／㎡，该价款远远低于签订合同时同地段的其他房屋价格。即使按照姜**所述其将房款770000元支付给案外人丁**，该房屋的单价也仅为4300元左右，该单价仍然低于同时期、同等地段的房屋单价。如该单价和市场价值等同，姜**作为完全民事行为能力人不可能甘愿冒风险通过非正常途径购买房屋；另一方面，姜**作为合同相对人，其本应按照合同约定数额向恒**司履行付款义务，但其却愿意将高于合同约定的房款交付案外人而非本案被告，可以认定姜**即使从丁**处购买该房屋，房屋价款也低于当时市场价。可见姜**购买优惠于市场单价房屋的权利仍来源于享受团购优惠政策的徐州市民政局内部职工。姜**与恒**司之间的纠纷实质上是姜**与徐州市民政局之间的内部纠纷，不属于人民法院管辖的普通民事纠纷。恒**司虽未按照合同约定的时间将商品房交付姜**，但徐州市民政局作为团购方在与恒**司达成的补充协议中已经明示放弃追究恒**司逾期交房的违约责任，该约定应对基于徐州市民政局团购住房而享受优惠房款的姜**产生效力。故对姜**的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，一审法院于2014年5月4日作出（2013）铜民初字第2460号民事裁定：驳回姜**的起诉。

二审上诉人诉称

姜**不服一审裁定，向江苏省**民法院提起上诉称，其是在恒**司工作人员的指导下完成的交易，并按照市场价支付了房款。恒**司与徐州市民政局之间的协议侵害了姜**的权益，对姜**不具有约束力。姜**的一审诉讼请求符合法律规定，应予支持。请求撤销一审裁定，依法改判支持姜**的诉讼请求。

二审被上诉人辩称

恒**司答辩称：姜**购买的房屋是徐州市民政局团购的房屋，徐州市民政局与恒**司之间签订了团购协议，姜**就涉案房屋享有的合同利益受团购协议的约束。姜**在合同签订的当日是向原购买该房屋的徐州市民政局工作人员丁**支付了770000元，而恒**司向姜**开具发票的金额为320000元，表明姜**是明知该房屋的性质，故相应的风险应由姜**自己承担。请求二审法院维持原裁定。

二审法院认为

二审法院认为，涉案房屋属于徐州市民政局与恒**司团购协议约定的房屋范围，徐州市民政局与恒**司之间的团购行为系非正常民事主体之间的交易行为，该团购行为产生的纠纷不属人民法院民事案件受理范围。姜**主张系直接与恒**司交易，双方之间的行为属正常的市场行为，但从姜**对付款的陈述以及购房款的往来凭证来看，姜**明知交易的对象是徐州市民政局工作人员丁**。既即使如姜**所述，交易时有恒**司工作人员的参与，但该参与行为也仅是介绍姜**与丁**进行交易，而非姜**与恒**司进行直接交易。故对姜**有关本案交易系正常的市场交易的主张不予采纳。纵观本案纠纷的形成，其起因系因徐州市民政局与恒**司之间的团购行为引发，故本案纠纷不属于人民法院民事案件受理范围。上诉人姜**的上诉请求不能成立，不予支持。原审法院裁定驳回姜**的起诉并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院于2014年7月10日作出（2014）徐*终字第2169号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。

再审申请人称/抗诉机关称

姜**不服二审裁定，向本院申请再审。本院于2015年7月2日作出（2015）苏审二民申字第00522号民事裁定：本案由本院提审。再审过程中，再审申请人姜**称其与恒**司系平等的民事主体，双方自愿签订商品房买卖合同。恒**司没有按照合同约定的时间交房及办理房屋产权证和土地证，应依照合同的约定承担违约责任。本案属于民事诉讼法规定的人民法院受理民事纠纷的范围。请求撤销一、二审裁定，依法进行再审。被申请人恒**司辩称，双方签订商品房买卖合同是为了到房管部门备案而履行的程序，对双方有约束效力的是徐州市民政局的团购住房协议，姜**不能凭该商品房买卖合同要求恒**司承担相关责任。姜**不属于徐州市民政局的职工，事实上却通过其他关系购买了团购房，其就应遵守徐州市民政局与恒**司的协商条款。实际上姜**是从案外第三人手中购买房屋，姜**应向该案外第三人主张损失，而非向恒**司主张损失。恒**司依据与徐州市民政局签订的团购协议履行相关权利义务，至于徐州市民政局将该团购房以何种方式、何时以及何种价格出售给职工是其内部管理和内部政策问题。姜**的相关诉讼主张属于其与徐州市民政局之间的内部问题，不属于人民法院的受理范围。故请求驳回姜**的再审申请。

本院认为

本院认为：虽然徐州市民政局与恒**司之间存在团购住房协议，但恒**司接受姜**的购房款、开具购房发票并与姜**签订商品房买卖合同，意味着对姜**购房资格的认可。恒**司与姜**之间签订商品房买卖合同，形成平等主体之间的民事法律关系。现姜**与恒**司就履行商品房买卖合同发生纠纷，属于人民法院受理民事案件的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零七条、《最**法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

一、撤销江苏省**民法院（2014）徐*终字第2169号民事裁定及江苏省徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第2460号民事裁定；

二、指令江苏省徐州市铜山区人民法院对本案进行审理。

裁判日期

二〇一五年八月十七日