镇江**限公司与镇江市**联合公司、镇江市**经营中心租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人镇江苏**限公司（以下简称镇江**公司）与被上诉人**业联合公司（以下简称龙**公司）、镇江市**经营中心（以下简称龙**中心）租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第2336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人镇江**公司的委托代理人徐*，被上诉人龙**中心的委托代理人仲*到庭参加诉讼，龙**公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1997年3月22日，中国农**江分行（以下简称镇**发行）以建设“中国农业**镇江培训中心”的名义与龙**公司订立协议合作建设龙发大厦。镇江**员会批复同意该建设项目，并以镇**发行名义办理了相关许可证。建设中，镇**发行及龙**公司因资金困难相邀龙**中心参与后续建设。该大厦建成后，未经竣工验收，亦未办理产权登记。

因龙**公司与丹徒区信用社之间的债务纠纷，经法院审理并执行，对龙发大厦产权进行了分割。2009年9月前后，镇**发行与丹徒信用社各自取得了龙发大厦相应的份额并领取了产权证书，其中镇**发行在龙发大厦一、二层享有部分产权。

另查明，龙**公司、龙发置业中心系由同一股东设立。龙**公司系龙山**任公司（以下简称龙**团）的股东之一。龙**公司因未年检，于2008年被工商行政部门吊销营业执照，但未注销。

2000年5月30日，镇**发行与龙**团订立协议一份，双方约定，镇**发行将拥有的龙山大厦房屋委托龙**公司经营管理，期限为30年（自2000年6月1日至2030年5月31日止）；龙**公司应于2000年6月1日至2010年5月31日，每年支付给镇**发行红利100万元、自2010年6月1日至2020年5月31日，每年支付给镇**发行红利200万元、自2020年6月1日至2030年5月31日，每年支付给镇**发行红利300万元，合计6000万元；具体龙发大厦产权划分待基建结束后，另订“产权划分协议书”，并领取各方的产权证书；镇**发行的房屋由龙**团在委托期内在不破坏房屋整体外形和结构的前提下任意安排使用或转租经营，镇**发行不得干涉；此外协议还就经营分红、房屋管理、大厦的后续投资等事项进行了约定。

2002年5月30日，龙**团与龙**中心签订协议一份，约定在镇**发行与龙**团所签订的上述协议原则不变的情况下，龙**团将龙发大厦的经营管理权转让给龙**中心经营，经营管理期限为29年（自2002年6月至2030年5月底）此外还就红利分成、违约责任等进行约定。此后，龙发大厦由龙**中心经营管理。

2005年11月28日，镇**公司与龙**中心签订了租赁合同，约定镇**公司承租龙发大厦的地下室和一、二层，镇**公司承租房屋中包括镇**发行在龙发大厦一、二层中所享有产权部分。合同签订后，镇**公司承租使用租赁房屋。

2008年12月8日镇**发行与龙**公司解除委托经营管理协议。

2009年9月28日，丹徒区信用社通知**公司，要求镇**公司与其商谈租赁事宜，镇**公司未予理涉。

2010年8月12日，龙**公司向镇**公司出具《承诺书》，龙**中心向镇**公司出具《承诺函》。承诺书称，对龙**公司下属龙**中心与镇**公司所签订2010年12月29日至2014年12月28日的租赁合同，如因任何第三方关于房产纠纷而造成镇**公司的一切经济损失由龙**公司全权负责和赔偿。承诺函称，龙**中心确保系合法建筑，没有被查封、冻结，产权清晰无争议，如因行政机关或司法机关作出涉及租赁物产权或关于龙**中心租赁权的裁决、第三方提出涉及租赁物产权或关于龙**中心租赁权的质疑、以及其他产权问题，镇**公司有权通知龙**中心后暂停支付租赁费用；龙**中心承诺不因其自身原因而使租赁物被政府和司法机关查封、冻结，或被裁决向第三方支付租赁费用；龙**中心保证租赁合同继续履行。

在龙**公司、龙**中心出具承诺的当日，镇**公司与龙**中心续签了租赁合同，租赁期限为4年（2010年12月29日至2014年12月28日）；年租金为116万元，先付后租，按季度提前10日支付；合同还就附属设施、权利义务等相关事项进行了约定。合同签订后，镇**公司继续使用租赁房屋。

2011年，丹徒信**苏宁公司支付房屋使用费，镇**公司于2011年6月13日致函龙**中心表示拒付2011年6月及以后各期租金。为此，龙**中心多次致函镇**公司称在镇**公司与丹徒信用社的诉讼尚未结束前，镇**公司应当按照租赁合同约定支付租金，如今后因房屋租金产生损失由龙**中心承担。

2011年12月22日，镇**公司迁出承租房屋。

一审法院认为

还查明，2011年3月，镇**发行向原审法院起诉，要求龙**公司、龙**中心返还原物，后申请撤诉。同年6月，镇**发行以龙**团、龙**中心为被告、龙**公司为第三人向原审法院提起诉讼，要求龙**团、龙**中心、龙**公司赔偿镇**发行从2009年1月9日至2010年12月31日的房屋使用费损失，原审法院判决龙**团赔偿镇**发行此期间的房租损失5573000元（详见镇江市京口区人民法院（2011）京民初字第1719号民事判决）。

2012年12月24日，镇**发行向润州区人民法院提起诉讼，要求镇**公司赔偿其从2009年至2011年的租金损失计5301354元，该案庭审中，镇**发行承认在其与龙**公司解除经营管理后，未向镇**公司主张权利，仅于2011年3月以诉讼形式向镇**公司主张权利；镇**公司确认在签订租赁协议时，未对承租房屋的产权进行核实。该院认为，镇**发行所主张的2009年至2010年的房租损失部分已在京口区人民法院（2011）京民初字第1719号案件中得到支持。考虑到镇**公司在与龙**中心签订合同时已意识到租赁房屋非龙**中心合法占有，镇**公司继续承租房屋具有明显过错，同时镇**发行与龙**公司解除委托经营管理协议后，怠于行使权利，也存在过错；故对镇**发行所主张的2011年的租金损失计算了10.5个月，结合审理中镇江市价格认证中心所出具的鉴定结论，即2011年度龙发大厦房屋每平方米月租金为162元，该院于2013年4月27日作出（2013）润商初字第28号民事判决，判决镇**公司赔偿镇**发行租金损失1609146元（946＊162＊10.5u003d1609146元）。判决书生效后，镇**公司履行判决书确定义务，已向法院交付1633428元。

审理中，原审法院调查**公司向龙**中心交纳2011年度的租金的情况，镇江苏宁公司称已提前交纳，但未能明确具体的数额。

以上事实由租赁合同、委托经营管理龙发大厦协议书，承诺书、承诺函、回函、公函、镇江**民法院（2012）镇民终字第329号民事判决书、镇江市润州区人民法院（2013）润商初字第28号民事判决书及当事人当庭陈述等证据证实。

2013年8月12日，镇**公司向原审法院起诉，请求法院判令龙发置业中心、龙**公司共同赔偿镇**公司经济损失1633428元，自2013年5月30日至2013年8月5日的利息损失15925.92元，并按同期银行贷款利率标准承担自2013年8月6日至清偿完毕之日的利息。

被上诉人辩称

龙**中心辩称，其基于龙**团的委托经营管理对龙发大厦享有经营管理权，已履行了合同义务，按照协议收取的租金已支付给龙**团。镇**公司主张的租赁费用与合同约定的实际租金不符，其主张的租金过高，赔偿损失不予认可。

龙**公司未到庭参加诉讼也未提交书面意见和证据。

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合镇**发行与龙**团于2000年5月30日所签订的委托经营合同的内容，合同内容符合租赁合同的特征，故龙**团对镇**发行在龙发大厦中的产权部分享有租赁使用权。因该合同中约定镇**发行同意龙**团任意使用或转租，为此，龙**团此后将其经营管理权又转让给龙**中心，合法有效，故从2002年5月30日起，龙**中心对镇**发行在龙发大厦的房屋享有经营管理权。但在2008年12月8日镇**发行已与龙**公司解除委托经营管理协议，而龙**团与龙**中心系关联企业，对此解除事宜，龙**中心应当明知，故从2008年12月9日起，龙**中心对镇**发行在龙发大厦的房屋不再享有经营管理权，即龙**中心无权向他人出租镇**发行的房屋。为此，镇**公司与龙**中心于2010年8月12日所签订的租赁合同中所涉及镇**发行的产权部分的合同内容无效。

龙**公司、龙**中心向镇**公司所出具的承诺，应视为本案所涉租赁合同内容的组成部分，因该租赁合同中所涉及镇**发行的产权部分的合同内容无效，则龙**公司、龙**中心的承诺中涉及镇**发行的承诺内容也应无效。为此，镇**公司基于龙**公司、龙**中心的承诺要求赔偿损失的意见，不予采纳。

镇**公司所主张的经济损失系其占有使用镇**发行所有房屋的使用费，由于镇**公司与龙**中心的租赁合同无效，其占有使用镇**发行在龙发大厦的房屋产权无合法依据，该费用按照市场行情所确定，系镇**公司占有使用不动产应当支付的费用，不应作为镇**公司的经济损失。若镇**公司已按合同约定已向龙**中心交付了租金，基于合同无效，镇**公司可向龙**中心要求返还财产。

综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回**公司的诉讼请求。案件受理费19644元、保全费5000元、公告费606元，合计25250元，由镇**公司负担。

镇**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、龙**团并未授权龙**公司于2008年12月8日解除龙**团与镇**发行签订的委托经营合同，故涉及龙发大厦委托经营的合同并未解除，龙**中心有权出租房屋，故其与镇**公司在2008年后签订的租赁协议有效。2、2010年8月12日镇**公司与龙**中心签订的租赁合同有效。3、2008年龙**公司、龙**中心出具的承诺书（函）的效力不受租赁合同效力影响，应合法有效，其应当按照约定承担镇**公司的损失。4、镇**公司给付镇**发行的款项应认定为镇**公司的经济损失，且该损失的认定缺乏依据。综上，请求撤销原审法院判决，改判为支持其一审诉讼请求。

龙**中心辩称：租赁合同合法有效，其已按约履行了义务，无违约和侵权行为。润**院判决赔偿的损失并非龙**中心行为所导致，责任不应由龙**中心承担。承诺书并非龙**中心出具，与其无关，其出具的承诺函中仅表明如有第三方向镇**公司提出产权问题，镇**公司有权在通知龙**中心后暂停支付租赁费用，如镇**公司被司法机关要求协助向法院或者第三人支付租赁费用，视同镇**公司已向龙**中心履行了房租给付义务。镇**公司在签订2010年合同时，应该知道房屋的权属情况。综上，龙**中心已履行了约定的义务。镇**公司要求其赔偿其损失，无事实和法律依据。请求驳回其上诉请求，维持原判。

龙**公司未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。

对原审法院查明的事实，本院予以确认。

本院查明

二审审理中，镇**公司提交四张汇款凭证，拟证明2011年度其向龙**中心交纳房租116万元的事实，龙**中心认为，其按照协议约定收取租金，不存在重复收取租金的情形。

本院另查明，2011年9月26日，龙**中心向镇**公司出具《公函》载明：在镇**发行和丹徒**合作社与镇**公司的经济纠纷尚未审理终结前，镇**公司应当按约支付租金。今后房屋租金产生的损失由龙**中心全部承担。

二审审理中，苏**司向本院出具书面说明，自愿撤回要求龙**公司、龙**中心承担利息损失的诉讼请求。

本院认为

本院认为，2008年12月8日，镇**发行与龙**公司解除了委托经营管理协议，龙**中心对龙发大厦的经营管理权系基于镇**发行与龙**公司的委托经营管理协议，故2008年12月8日后，龙**中心对镇**发行在龙发大厦的房屋已不享有经营管理权。2010年8月12日，龙**中心与苏**司签订了租赁合同（租赁期自2010年12月29日至2014年12月28日），该合同系在龙**中心对镇**发行在龙发大厦无经营管理权和处分权的情况下签订，故其出租房屋的行为系无权处分行为，事后也未得到镇**发行的追认，故该租赁合同无效。

关于本案所涉租赁合同与承诺书的关系问题。租赁合同的内容是苏**司与龙**中心有关房屋租赁权利义务的约定，而承诺书的内容是有关损失如何分担的约定，故租赁合同与承诺书并非指向同一法律关系，且承诺书的签订时间在前，租赁合同签订时间在后，承诺书并非租赁合同的组成部分，故承诺书具有独立的法律地位。

合同是双方当事人意思表示一致的结果，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，龙**公司向镇**公司出具了《承诺书》，龙**中心向镇**公司出具了《承诺函》及《公函》，并明确表明了对镇**公司因第三方关于房产纠纷而造成其一切的经济损失由龙**公司赔偿，龙**中心承担租金损失。基于该约定，2010年8月12日，镇**公司与龙**中心续签了自2010年12月29日-2014年12月28日的租赁合同。镇**公司签订了该合同后并继续经营，导致了之后其被镇**发行起诉并赔偿了镇**发行1633428元，该损失系因第三方关于房产纠纷而造成镇**公司的经济损失，符合承诺书约定的赔偿情形和范围，龙**公司、龙**中心应当履行损失赔偿的合同义务。

综上所述，上诉人的上诉理由成立，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。苏**司自愿撤回要求对方承担利息损失的诉讼请求，系合法处分自身权利的行为，不损害第三方利益，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第2336号民事判决；

二、镇江市**联合公司、镇江市**经营中心于本判决生效后十日内给付镇江**限公司1633428元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费19644元、保全费5000元、公告费606元，二审案件受理费19645元、公告费600元，合计45495元，由镇江市**联合公司、镇江市**经营中心负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十七日