刘**与王*一案二审民事判决书

审理经过

上诉人刘长春因与被上诉人王*房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2014）泗民初字第1430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

王*原审诉称，2010年8月8日，王*将泗阳县众兴镇学林春天1号楼301室房屋出售给刘**。房屋已交付刘**使用，尚未办理房屋过户手续。刘**占有房屋后至今未支付房款。王*多次要求解除合同，并要求刘**搬出房屋，刘**均拒绝。王*因此事多次报警，刘**依然没有履行合同。请求判决解除王*与刘**签订的二手房购房合同，刘**将泗阳县众兴镇人民北路学林春天1号楼301室房屋返还给王*，刘**支付王*房屋使用费50000元，并承担本案诉讼费。

一审被告辩称

刘**原审辩称，刘**已经支付了购房款，仅剩向王*借的钱未还，王*的诉讼请求不能成立，请求驳回王*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年8月8日，王*与刘**签订二手房购房合同，约定王*将座落于泗阳县人民北路学林春天1号楼301室、面积为136.67㎡的房屋出售给刘**，房屋价款为330000元。房款的支付方式和支付时间为：2010年8月8日前付给王*定金20000元，2010年8月31日付给王*140000元，余款2011年2月2日前付清。刘**未按规定支付房款的，则按下列约定承担违约责任：刘**逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房款的5%支付违约金。刘**逾期支付房款超过30天，王*有权解除本契约，所收房款和定金不予退还，并有权要求刘**支付总房款20%的违约金。合同签订后，王*将房屋交付给刘**，刘**未支付购房款，房屋登记所有人依然为王*。经双方协商未果，因而成讼。

一审法院认为

原审法院认为，王*与刘**签订的购房合同合法有效，对双方当事人具有约束力。依据合同约定刘**应当向王*支付购房款330000元。刘**主张已经支付了购房款，并提交一份王*出具的说明，内容为：“说明-刘**购买本人在学林春天一号楼301室住房一套，面积为136.67㎡，待刘**借款还清后为刘**办理过户手续，否则不予办理，并收回所购住房-说明人：王*-2013年6月11日”。王*认为，因刘**无力支付房款，陈*、严*欠刘**股份转让费500000元，刘**让王*去找陈*、严*索要该款以冲抵购房款，并将陈*、严*出具的欠条交给王*。对此，王*提交了2013年3月3日陈*、严*向刘**出具的欠条。王*主张，2013年6月29日刘**在隐瞒严*、陈*的情况下，从严*、陈*的合伙人孙家进处将股份转让款500000元领取，导致王*无法领款。后王*与刘**多次交涉，2014年5月刘**在王*持有的陈*、严*出具的欠条上写明“该款已被我刘**取走”。原审法院认为，王*提交的陈*、严*出具的欠条、刘**从孙家进处领款的收条能够证明欠款被刘**领走，王*未领到该款，不能证明刘**已向王*实际支付购房款。由于该500000元已被刘**领走，刘**未提供其他证据证明已支付房款，故刘**申请对欠条上“作为刘**购房款，由王*结帐”形成时间的鉴定没有实际意义，与本案没有关联，不予准许。刘**还主张2012年10月12日通过银行存款方式支付王*购房款200000元，王*对此予以否认。王*主张，该200000元是耿**退还耿桥项目保证金900000元中的一笔，不是刘**的付款，并提交了银行流水单及耿**的收条。经原审法院到江苏民丰农商行核实，2012年10月12日，耿**取款200000元然后存入王*账上，故不能认定该200000元是刘**付的购房款。同时，庭审中，刘**陈述仅支付王*购房款200000元，其余购房款未付，后来又陈述购房款已全部支付，多次陈述矛盾，故对刘**辩称已支付购房款的主张，不予采信。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王*与刘长春签订的合同约定，刘长春逾期支付房款超过30日，王*有权解除合同。因刘长春未支付购房款已超过30日，王*就要求解除合同、返还房屋与刘长春多次交涉未果，现王*要求解除合同符合法律规定，依法予以支持，刘长春应当向王*返还房屋。对王*主张的房屋使用费，因合同未作约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除王*与刘长春于2010年8月8日签订的《二手房购房合同》；二、刘长春于判决生效后十日内向王*返还泗阳县众兴镇学林春天1号楼301室房屋；三、驳回王*的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3538元，由刘长春负担。

上诉人诉称

刘**不服原审判决，向本院提起上诉称：1、刘**与王*之间既有借贷关系，又有房屋买卖关系。在双方签订房屋买卖合同之后，刘**已付清购房款。因为时间太长，刘**已记不清如何支付，于何时何地支付。为明确购房款已经付清的事实，王*于2013年6月11日出具了一份说明给刘**，说明待刘**借款还清后办理过户手续。该说明内容足以证明，双方之间仅有借款未结清，房屋买卖款已付清。否则，不可能仅约定归还借款而不支付购房款。王*主张，刘**是用陈*、严*于2013年3月3日出具的欠条款项支付购房款，与事实不符。该欠条是陈*、严*出具给刘**的，与王*无关。该欠条中“作为刘**购房款，由王*结账”的内容不是陈*、严*所写，是王*后添加的，原审法院未准许刘**要求对该内容的形成时间和书写人进行鉴定，导致认定事实错误。耿宝山2012年10月12日向王*银行账户存入的20万元，是刘**委托耿宝山支付给王*的购房款。王*主张该款是耿宝山退还王*工程保证金，但王*未提供其交纳90万元保证金的证据。原审法院认定该款不是刘**支付的购房款错误。2、根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方签订的合同约定的付款期限已过四年，王*已丧失合同解除权。原审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回王*的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

王*答辩称：刘**不可能完全忘记购房付款情况。刘**本人在一审中对付款情况作了陈述，认可未付清全部购房款。刘**代理人在之后参与庭审时才陈述购房款全部付清。刘**将50万元欠条交给王*后，自己又将该款项取走，无论欠条上谁添加了内容，添加什么内容均没有意义，因为钱已被刘**取走，王*最终未取得该款。王*提供的证据及原审法院调查的存取款凭据证明，耿**2012年10月12日向王*银行账户存入的20万元，不是支付刘**的购房款。房屋买卖合同签订后刘**一直未履行其合同义务，构成根本违约，所以王*提出解除合同。解除合同的条件成就后，王*多次提出自己的主张并且报警要求解除合同返还房屋。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

刘**在二审中提交了出具人署名为耿**的书面证明，以证明耿**2012年10月12日向王**行账户存入的20万元是刘**让耿**代刘**向王*支付购房款。刘**另提交了刘**2010年11月16日至2011年6月14日向王*在中**行的账户上存款的回单8张计5150元，以证明刘**以为王*偿还按揭贷款的方式支付了一部分购房款。

王*对上述证据质证称，对耿宝山出具的书面证明的内容不予认可，耿宝山2012年10月12日向王*银行账户存入的20万元是向王*返还工程保证金。对刘**向王*银行账户存款的回单真实性没有异议，因刘**未支付购房款，双方约定刘**代还按揭贷款作为支付房屋租金。

二审中，刘长春对王*在原审中提交的耿宝山2011年11月21日出具的50万元押金（工程保证金）收条和2012年7月31日出具的押金收条（工程保证金）的真实性没有异议，并认可相应的工程王*等人未施工；刘长春对王*在原审中提供的王*的银行账户交易记录真实性亦没有异议。

王*在二审中未提交新的证据。

本院对上述证据的认证意见为：刘**对耿宝山出具的90万元工程保证金收条真实性予以认可，并认可相关工程王*等人未施工。王*提供的银行账户交易记录显示，除耿宝山2012年10月12日向王*的银行账户存入的20万元以外，2012年9月10日至10月18日，耿宝山向王*的银行账户转账70万元。耿宝山向王*银行账户转账支付的70万元以及耿宝山2012年10月12日向王*银行账户存入的20万元与耿宝山应退还王*的工程保证金数额吻合。刘**未能提供证据证明耿宝山以其他方式向王*退还了工程保证金，故对刘**提供的耿宝山的书面证明依法不予采信。王*对刘**向王*银行账户存款的8张存款回单真实性没有异议，对刘**于2010年11月16日至2011年6月14日为王*归还涉案房屋按揭贷款5150元的事实予以认定。

本院查明

二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：刘长春是否已付清涉案房屋的购房款；王*要求解除双方之间的房屋买卖合同是否符合法律规定，是否应予以支持。

本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，刘**负有向王*支付购房款的义务，对购房款是否支付，刘**负有举证责任。

刘**在原审法院2014年10月8日谈话时陈述，除2012年10月12日向王**行账户存入20万元（即耿**2012年10月12日向王**行账户存入的20万元）支付购房款以外，未支付其他款项，剩余13万元购房款与刘**2010年9月借王*的6万元借款按3分利息结算，于2013年6月11日向王*出具了33万元的借条。但是，耿**应返还王*工程保证金90万元，耿**向王**行账户汇款数额与耿**应返还王*的工程保证金数额吻合，刘**提供的证据不能证明耿**2012年10月12日向王**行账户存入的20万元是为刘**支付购房款。王*关于其于2012年10月12日向王*支付购房款20万元的主张不能成立。

刘**另以王*2013年6月11日出具的说明中载明了“待刘**借款还清后为刘**办理涉案房屋的过户手续”为由，主张其已经付清购房款。但是，2013年3月3日，陈*、严*出具了欠刘**50万元的欠条，欠条中注明了“该款于2013年6月30日前还清，作为刘**购房款由王*结账”的内容，该欠条由王*持有。后刘**于2013年6月29日从陈*、严*的合伙人孙家进处将该款领走，王*事后于2014年5年找到刘**交涉此事，刘**在王*持有的陈*、严*出具的50万元欠条上注明“此款已被刘**取走”的内容。刘**虽然否认其同意由王*领取陈*等人所欠的50万元作为刘**支付王*的购房款，并主张陈*、严*出具的50万元欠条中“作为刘**购房款由王*结账”的内容是王*后添加。但是，刘**在原审法院2014年10月8日谈话时陈述，陈*、严*出具50万元的欠条内容是王*书写，欠条中“作为刘**购房款由王*结账”的内容是王*后添加的，写的时候刘**在场，欠条写好后没有给刘**，王*直接从陈*、严*手中将50万元欠条拿走。并且，刘**对该欠条为何由王*持有以及其为何在该欠条上注明“此款已被刘**取走”的内容，不能作出合理解释。据此，对2013年3月3日刘**将该50万元欠条交由王*领取相应款项以支付购房款的事实予以认定。无论该欠条中“作为刘**购房款由王*结账”的内容何时形成，均已得到刘**的认可，原审法院未准许刘**对此内容的形成时间进行鉴定，并不影响案件事实的认定。因该欠条约定的付款时间为2013年6月30日，而刘**于2013年6月29日从孙家进手中将该款领走，王*在2013年6月11日尚无法预计到刘**会将此款从孙家进手中领走，故仅凭王*于2013年6月11日出具关于“待刘**借款还清后办理过户手续”的说明，并不能证明刘**的购房款已付清。综上，刘**主张其已付清涉案房屋购房款没有事实依据，依法不予采信。

根据本案证据，刘**仅为王*偿还涉案房屋按揭贷款5150元，未按约定时间履行支付购房款33万元的义务，在王*催告后未在合理期限内履行。刘**迟延履行作为房屋买卖合同主要义务的支付购房款义务，构成根本违约，王*要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求刘**返还房屋符合法律规定，依法应予支持。

《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其适用范围是房地产开发企业销售房屋的商品房买卖合同。本案房屋买卖合同并非该司法解释所指的商品房买卖合同，不应适用该司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方当事人未约定解除权的行使期限，也无相应的法律规定本案合同的解除权行使期限，刘**也未催告王*在合理期限内解除合同。并且，从本案合同履行情况来看，虽然合同约定购房款需于2011年2月2日付清，但是在刘**未按约定付款的情况下，双方于2013年3月3日达成了将刘**对陈*、严*等人的债权交由王*领取以支付购房款的协议，应视为双方协商一致变更了付款期限。但刘**此后又未能按约定履行，擅自将陈*、严*所欠款项从陈*、严*的合伙人孙家进处领走，刘**于2014年5月在王*持有的50万元欠条上签字确认该事实，王*于2014年6月即向法院提起诉讼要求解除合同，并不存在法定或者约定的合同解除权消灭的情形。综上，刘**关于王*已丧失合同解除权的主张不能成立。原审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，并判决刘**将房屋返还王*，并无不当。

综上所述，上诉人刘长春的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7076元，由上诉人刘长春负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日