李**与泗阳县住房和城乡建设局行政登记二审行政判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人泗阳县住房和城乡建设局（下称泗阳住建局）房屋产权行政登记纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院所作的（2015）宿城行初字第0031号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月18日公开开庭审理了本案。上诉人李**的委托代理人王**，被上诉人泗阳住建局的出庭负责人周*、委托代理人许**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，2008年12月19日，原告李**与第三人江阴市恒**司泗阳分公司（下称恒**分公司）签订商品房买卖合同，原告出资购买泗阳县众兴镇文苑雅居6幢14号商铺，后恒**分公司将该房屋交付给原告居住并使用至今。2008年8月15日，第三人刘*与恒**分公司签订商品房买卖合同，第三人刘*出资购买泗阳县众兴镇文苑雅居6幢13、14、15号商铺。2012年11月22日，第三人刘*与恒**分公司共同向被告泗阳住建局申请上述房屋产权转移登记，并向被告提供了房屋转移登记申请书、商品房初始登记证、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、申请人身份证、户口簿、婚姻证、委托书、委托人身份证明等材料。被告于2012年11月28日受理了申请，11月29日将上述房屋登记在第三人刘*名下，颁发了所有权证号为201218773-201218774的房屋所有权证。2015年1月22日原告不服被告为第三人刘*办理房屋所有权登记的行为，提起诉讼，请求依法撤销所有权证号为u0026amp;amp;times;u0026amp;amp;times;号房屋所有权证。

一审法院认为

原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条关于u0026amp;amp;ldquo;房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构u0026amp;amp;rdquo;的规定，被告泗阳住建局作为泗阳县的建设（房地产）主管部门，具有办理房屋所有权证的行政职权。《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：u0026amp;amp;ldquo;与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。u0026amp;amp;rdquo;本案中，李**与第三人恒益泗阳分公司签订商品房买卖合同，并出资购买了涉案房屋，第三人恒益泗阳分公司亦将该房屋交付给其居住并使用至今，被告于2012年11月29日，将文苑雅居6幢13、14、15号房屋所有权登记在第三人刘成名下，李**与被告办理涉案房屋产权转移登记行为有法律上的利害关系，故李**具备原告的诉讼主体资格。

根据《房屋登记办法》第二十条第一款、第三十二条、第三十三条的规定，本案中，第三人刘*与恒**分公司共同向被告申请办理位于泗阳县众兴镇文苑雅居6幢13、14、15号房屋产权转移登记，并向被告提供了泗阳县商品房初始登记证、登记申请书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、申请人身份证明、婚姻登记记录证明以及其他必要材料，申请登记的内容与商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税凭证等相关材料记载的主体一致、证明的事实一致，两第三人提交的材料齐全符合上述规定，被告依据上述材料和规定向第三人刘*颁发所有权证号为u0026amp;amp;times;u0026amp;amp;times;号房屋所有权证事实清楚。

根据《房屋登记办法》第十五条、第十八条的规定，本案中，委托书虽只载明被委托人是袁**，但实际是由张**代理申请房屋登记，并且申请材料中亦有张**的身份证明，但第三人的委托手续存在不规范。被告在材料审核时未发现此问题，工作有疏漏。房屋转移登记申请书上询问记录（转让方）一栏加盖了第三人恒益泗阳分公司的公章，视为被告有询问第三人的行为，但被告未详细记录询问结果。被告在办理房屋登记行为时存在程序瑕疵，应在以后的执法过程中加以改进。

《房屋登记办法》第十九条第一款规定：u0026amp;amp;ldquo;办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;rdquo;本案中，房屋所有权初始登记证是本案的事实依据之一，在办理房屋所有权转移登记时，申请人应依法获取房屋所有权初始登记证并提交，实地查看是办理房屋所有权初始登记的程序要求，而非办理房屋所有权转移登记的法定程序。

被告根据第三人签订的商品房买卖合同，在第三人提出申请后为涉案房屋办理转移登记并无不当，原告请求撤销所有权证号为为u0026amp;amp;times;u0026amp;amp;times;号房屋所有权证理由不充分。原审法院依照《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告李**请求撤销所有权证号为为u0026amp;amp;times;u0026amp;amp;times;号房屋所有权证的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李**承担。

上诉人诉称

上诉人李**上诉称，原审第三人恒益泗阳分公司并未授权委托案外人张**办理房屋转移登记手续，但房屋转移登记材料中，凡是应该由恒益泗阳分公司盖章或签名的地方却都是由张**签名；被上诉人在房屋登记转移登记申请书u0026amp;amp;ldquo;询问记录（转让方）u0026amp;amp;rdquo;一栏中没有按照规定要求在u0026amp;amp;ldquo;是或否u0026amp;amp;rdquo;的方框内打勾，证明被上诉人没有向恒益泗阳分公司询问核实该表中所载明的相关事项。被上诉人违反《房屋登记办法》第十五条第二款、第十八条等规定，没有尽到查验和询问审查义务。因此，被上诉人为原审第三人刘*颁发房屋所有权证事实不清，证据不足，程序违法，且侵犯上诉人的合法权益，原审判决错误，请求二审撤销原审判决及被上诉人颁发给原审第三人刘*的所有权证号为为u0026amp;amp;times;u0026amp;amp;times;号房屋所有权证。

被上诉人辩称

被上诉人泗阳住建局答辩称，原审第三人恒益泗阳分公司虽没有出具委托案外人张**办理房屋转移登记的书面手续，但该公司及原审第三人刘*均对张**的代为办理房屋转移登记行为予以认可；原审第三人恒益泗阳分公司和刘*向被上诉人提供了房屋买卖等的相关材料，被上诉人也进行了询问查验，依法履行了审查职责。被上诉人为原审第三人颁发房屋所有权证的行为并无不当。被上诉人在颁证过程中虽存在不规范之处，但应属行政行为瑕疵，并不足以推翻颁证行为的合法性。因此，被上诉人为原审第三人刘*颁发房屋所有权证事实清楚，证据充分，程序合法，原审判决正确，请求二审依法维持。

原审第三人恒益泗阳分公司和刘成未到庭陈述意见，亦未向本院提供书面意见。

各方当事人原审中所提交的证据均已随案移送本院。原审对证据的分析认定正确。

本院查明

本院查明的案件事实与原审认定的事实一致。

另查明，原审第三人恒益泗阳分公司和刘*于2012年11月22日分别出具委托书，委托袁**为刘*办理房屋所有权证相关手续，但事实上是张**代理恒益泗阳分公司办理了房屋所有权证相关手续。

本院认为

本案争议焦点为：被上诉人是否依法履行了审查职责，其为原审第三人刘*颁发房屋所有权证的行为是否合法。

本院认为，《房屋登记办法》第二十条第一款规定：u0026amp;amp;ldquo;登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。u0026amp;amp;rdquo;该《办法》第三十二条规定：u0026amp;amp;ldquo;发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;rdquo;该《办法》第三十三条规定：u0026amp;amp;ldquo;申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。u0026amp;amp;rdquo;本案中，原审第三人恒益泗阳分公司和刘*共同向被上诉人申请办理位于泗阳县众兴镇文苑雅居6幢13、14、15号房屋产权转移登记，并向被上诉人提供了泗阳县商品房初始登记证、登记申请书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税凭证、住宅专项维修资金专用收据、申请人身份证明、婚姻登记记录证明等材料，且申请登记的主体及内容与商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税凭证等相关材料记载的主体及内容一致，两原审第三人提交的主要材料齐全，符合上述规定，具备房屋登记条件，被上诉人为原审第三人刘*办理房屋登记手续，并为其颁发所有权证号为u0026amp;amp;times;u0026amp;amp;times;号房屋所有权证有事实和法律依据。

《房屋登记办法》第十五条第二款规定：u0026amp;amp;ldquo;委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;rdquo;该《办法》第十八条规定：u0026amp;amp;ldquo;房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。u0026amp;amp;rdquo;本案中，原审第三人恒益泗阳分公司出具的委托书载明的被委托人是袁**，但实际上是由张**代为办理房屋转移登记相关手续，被上诉人没有进行认真核对，工作存在疏漏。另外，被上诉人未按照要求在房屋转移登记申请书u0026amp;amp;ldquo;询问记录（转让方）u0026amp;amp;rdquo;一栏中填写询问结果，审查行为存在瑕疵，但恒益泗阳分公司已在该栏中加盖了公章，亦提供办理房屋转移登记所需的相关材料，故不能以此认定被上诉人没有履行询问审查职责。

综上，被上诉人为原审第三人刘*颁发房屋所有权证过程中虽有不规范之处，但尚不足以否定颁证行为的合法性。上诉人主张被上诉人未尽查验与审查义务缺乏事实根据，上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月六日