涟水县同利工**限公司与孙**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告涟水县同利工**限公司诉被告孙**、第三人朱**、陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告涟水县同利工**限公司的委托代理人魏**、被告孙**、第三人陈**的委托代理人张**到庭参加诉讼，第三人朱**经本院公告送达开庭传票、应诉通知书、起诉状副本无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告涟水县同利工**限公司诉称，原、被告于2011年1月5日签订了《租房协议》，约定将原告所有的位于涟水县保滩镇洪荡村厂房租赁给被告使用，年租金为45000元，每年1月3日前付下一年租金，逾期付款，被告需双倍支付租金，原告有权解除合同，并约定被告不得擅自转租，不得擅自改变房屋结构，被告在承租期间，擅自转租给第三人，被告及第三人未经原告同意改变房屋结构，破坏地面，被告至今未支付下一年度租金，故诉至法院，要求解除与被告签订的《租房协议》，要求被告及第三人将房屋及地面恢复原状或赔偿损失，自2015年1月18日至双方解除租赁关系之日按照每月7500元支付原告租金，并承担诉讼费用。

被告辩称

被告孙*昌辩称，不同意解除合同，亦不同意原告的其他诉讼请求。

第三人朱国武未作答辩。

第三人陈**辩称，第三人陈**并不是房屋租赁合同的当事人，不存在转租的事实，是后期合伙的，不存在擅自破坏的情况，整个场地都是正常使用的结果，要求被告与第三人承担诉讼费用没有事实和法律依据。

本院查明

经审理查明，2011年1月5日，原告涟水县同利工**限公司作为甲方与乙方甘**、孙**签订租房协议，双方约定原告将自己所有的位于涟水县保滩镇洪荡村厂房租赁给乙方使用，租赁期限为五年，自2011年1月18日至2016年1月17日，甲乙双方均不得无故提前解除合同，任何一方违约，需向对方支付违约金20000元，租金每年45000元，每年提前15天支付下一年度租金，如乙方未能按时交付租金，甲方有权终止协议并向乙方双倍追偿已欠房租，在乙方遵守协议情况下，甲方不得提前收回房屋或借故转租他人，未经甲方允许，乙方不得擅自转让、转租，不得改变房屋结构，如因上述原因造成的一切后果由乙方负责，对室内设施及物品造成损害、丢失，须照原价赔偿。被告孙**与甘**合伙经营两三个月，之后，甘**即退出经营。2011年9月24日，被告孙**与第三人陈**、朱**签订合同，约定被告孙**将为民琉璃瓦厂股份转让50%给第三人陈**、朱**，约定合伙人每人单独经营一年，经营者给付未参与经营者每年每人100000元。被告孙**未能按时给付原告第五年的租金，原告遂诉至本院。

上述事实，有原、被告即第三人当庭陈述、原告提供的房屋租房协议、房屋所有权证、第三人提供的合同等载卷证实，本院予以确认。

审理中，原告自愿撤回对陈*的起诉，并变更诉讼请求，撤回要求被告及第三人恢复原状或赔偿损失271276元的诉讼请求。

本院认为

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告孙**约定每年的房租需提前15天支付，但被告孙**未能按时给付超过六个月的时间，现原告有权要求解除双方签订的租房协议，故对原告要解除租房协议的诉讼请求，本院予以支持。被告孙**辩称，其要求给付原告租金，但是原告拒绝接收，但并未提供证据证明，故对被告的辩解，本院不予采信。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定如被告未能按时给付租金，则需按照双倍支付租金，双方实际约定的为违约金，因双方约定的违约金金额过高，现本院调整为租金的20%即9000元。

租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带责任。本案中，原告涟水县同利工**限公司与被告孙**签订租房协议，约定原告将厂房出租给被告孙**使用，后被告孙**与第三人朱**、陈**签订名为合伙协议，但约定每人单独使用该厂房一年，实际为被告孙**将该厂房转租给第三人朱**、陈**使用，第三人作为次承租人应当按照合同的约定承担给付第五年租金45000元、违约金9000元的责任。原告自愿撤回对第三人陈*的诉讼，并撤回部分诉讼请求，属于原告的诉讼权利，本院照准。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告涟水县同利工**限公司与被告孙**于2011年1月5日签订的关于位于涟水县保滩镇洪荡村一组厂房的《租房协议》。

二、被告孙**、第三人朱**、陈**于本判决生效后十日内将位于涟水县保滩镇洪荡村一组厂房返还给原告涟水县同利工**限公司，并给付原告涟水县同利工**限公司租金45000元、违约金9000元，合计54000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5513元、保全费2020元，合计7533元，由被告孙**、第三人朱**、陈**负担3533元，原告负担4000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮**政局，开户行：淮安**城中支行，账号：34×××54）。

裁判日期

二〇一六年一月十五日