上诉人徐**与被上诉人邢**合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人徐**因与被上诉人邢**合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

邢**原审诉称，2014年10月20日，邢**、徐**签订《店铺转让合同》一份，约定邢**将南京板桥弘阳装饰城A1-202一楼至三楼（含三楼楼梯间房屋）租用权转让给徐**，转让费为16万元。合同约定，徐**在签订合同时应付订金5万元，余款11万元应于2015年2月1日付清，逾期未付清订金作废。后经邢**多次催要，徐**均未支付余款转让费用11万元，邢**有权要求解除合同，收回房屋，另应自2015年2月1日起按照邢**实际支付给红**公司的租金标准支付占有使用费至实际搬出之日止。邢**为维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除邢**、徐**签订的《店铺转让合同》，徐**迁出南京板桥弘阳装饰城A1-202号一楼至三楼（含三楼楼梯间房屋）；2、徐**自2015年2月1日起按照邢**实际付给弘阳装饰城租金标准支付房屋的占有使用费至判决实际生效之日止；3、诉讼费用由徐**承担。

一审被告辩称

徐**原审辩称：1、同意解除合同，且邢**并未实际交付房屋，邢**亦应当退回所收预付款5万元，并补偿徐**装修损失10万元；2、11万元余款未支付系邢**借故不接受，恶意违约，属民事欺诈；3、邢**要求支付使用费的诉请无事实及法律依据，2014年全年的租金及其他费用均由徐**支付，2015年度的租金不在双方合同期限内，与其无关。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年10月20日，邢**、徐**签订《店铺转让合同》一份，约定邢**将南京板桥弘阳装饰城A1-202号房屋一楼至三楼（含三楼楼梯间房屋）租用权转让给徐**，转让费为16万元；合同签订时徐**支付5万元订金，余款11万元应于2015年2月1日前付清，逾期未付清订金作废，邢**有权收回房屋使用权；徐**经营期间所产生的水、电、税费等由徐**承担；徐**应按时向板桥弘阳装饰城交纳租金，若因未交租金产生的损失由徐**承担；原店内移门及型材归邢**所有，徐**可继续使用；徐**转让资金交付后，邢**应当协助其办理工商营业执照、卫生许可证等相关过户手续，由此产生的费用由徐**承担等。合同签订当日，徐**给付邢**首付款订金5万元。至原审庭审辩论终结前，余款11万元未支付。

原审法院另查明，涉案店铺位于江苏红**有限公司（板**装饰城）A1楼202号，由邢**从江苏红**有限公司承租使用。2014年11月6日，邢**向江苏红**有限公司交纳了涉案房屋租金66378元、管理费8558元、管理服务费2776元、宣传服务费1850元，合计79562元；2015年8月3日，邢**向江苏红**有限公司交纳了涉案房屋租金75037元、管理费9797元、管理服务费4627元、宣传服务费1850元，合计91311元。另2014年11月6日，邢**向江苏红**有限公司交纳电卡押金500元、质保金2000元，2015年8月3日，邢**向江苏红**有限公司交纳电卡押金500元。

原审法院又查明，2015年1月4日，南京**限公司经核准成立，股东为徐**、徐**，住所地南京市**龙藏大道12号（红太阳工业原料城A1楼202号）。

上述事实有《租赁合同》、《店铺转让合同》、电卡收据、质保金收据、宣传服务费收据、发票及当事人陈述等予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

第一，关于合同解除。本案中，邢**、徐**签订的《店铺转让合同》合法有效，邢**、徐**均应按照约定履行相应的义务。原审法院认为，徐**作为股东的南京**限公司以涉案房屋为住所地领取了营业执照，且与其要求邢**补偿其装修损失的辩称意见相互矛盾，故原审法院对徐**的该项辩称意见不予采纳；徐**认为邢**将三楼楼梯间中的房屋租给他人使用的辩称意见，邢**于原审庭审中陈述，徐**未能如约支付余款，为减少损失，在征得徐**同意后，分别于2015年5月19日、6月1日将其中两间房屋租赁给他人使用，因徐**未能提出相应的反证予以证明，故原审法院对邢**的自述予以采信；徐**辩称11万元余款未能如约支付，系邢**借故拒收，恶意违约，但是并未能提供任何证据予以证明，原审法院对其该项辩称意见亦不予采纳。邢**按照合同约定向徐**交付了房屋，徐**未按照约定于2015年2月1日前向邢**支付转让费余款11万元，属于违约行为，邢**有权要求解除合同并收回房屋，徐**于原审庭审中表示同意解除《店铺转让合同》，故原审法院对于邢**要求解除《店铺转让合同》、徐**立即迁出涉案房屋的诉请予以支持。

第二，关于费用问题。根据《店铺转让合同》约定，合同签订时徐**支付5万元订金，余款11万元应于2015年2月1日前付清，逾期未付清订金作废，据此，原审法院对徐**认为邢**应当返还其订金5万元的辩称意见不予采纳。另《店铺转让合同》亦约定徐**经营期间所产生的水、电、税费等由徐**承担，且徐**应当按时向江苏省**城有限公司交纳租金，现邢**提交了相应的票据证明涉案房屋的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费均由其交纳，故其有权要求徐**支付占有使用涉案房屋期间所应交纳的费用。经审核，邢**交纳的2014年11月21日至2015年11月20日期间的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费共计79562元，即217.98元／天；2015年11月21日至2016年11月20日期间的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费共计91311元，即250.17元／天。邢**自认其为减少损失，于2015年5月19日将其中一间房屋租赁给他人，租金为700元／月，于2015年6月1日将另一间房屋租赁给他人，租金为650元／月。徐**自2015年2月1日起至2015年11月20日间应支付的占有使用费为63868.14元（217.98元／天×293天），扣除在此期间邢**所收的两间房屋租金8321.59元（其中一间房屋2015年5月19日起至2015年11月20日以23.33元／天的标准计算租金为4572.68元，另一间房自2015年6月1日起至2015年11月20日以21.67元／天的标准计算租金为3748.91元），仍须支付55546.55元；自2015年11月21日起应按照205.17元／天（250.17－23.33－21.67元／天）的标准支付至其实际搬出之日止。邢**主张的电卡保证金、质保金，原审法院认为，该费用为邢**因租赁合同关系向江苏红**有限公司交纳的保证金，票据亦由邢**保存，故该部分费用并非因徐**违约给其造成的损失，故该部分费用原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、邢**、徐**签订的《店铺转让合同》于判决生效之日起解除；二、徐**于判决生效之日起十日内自江苏红**有限公司（板**装饰城）A1楼202号（含三楼楼梯间房屋）迁出；三、徐**于判决生效之日起十日内支付邢**占有使用费55546.55元，并自2015年11月21日起以205.17元／天的标准支付占有使用费至其实际迁出之日止；四、驳回邢**的其他诉讼请求。徐**如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费200元（邢**已预交），由徐**负担。

上诉人诉称

上诉人徐**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审法院查明“邢**交纳的2014年11月21日至2015年11月20日期间的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费共计79562元”，这是不符合事实的，实际情况是该费用都是由上诉人交纳，其中28000元直接转账至江苏红**有限公司，另外的51700元直接转帐至被上诉人丈夫吕**的银行账户内，因此，原审法院判决上诉人重复支付该项费用不当。被上诉人违反合同约定擅自把属于上诉人使用的房屋转租给他人使用，并且私自改造水管线路，导致房屋漏水，给上诉人造成了严重的损失，上诉人要求被上诉人赔偿房屋装修损失及房屋漏水给上诉人造成的损失。二、关于返还订金的问题。订金不具有定金的性质，被上诉人理应返还上诉人给付的5万元订金。请求二审法院撤销原审判决第三项，依法判决被上诉人返还上诉人订金5万元，并依法判决被上诉人赔偿上诉人的装修损失及漏水造成的损失。

被上诉人辩称

被上诉人邢**辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审审理中，上诉人提交中国**信用卡明细查询业务回单，证明其支付28000元；上诉人还提交转账汇款单，证明其另外还支付了51700元。以上支付的两笔费用共计79700元，上诉人提供以上证据欲证明上诉人实际交纳了2014年11月21日至2015年11月20日期间的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费共计79562元。多支付的100多元为上诉人支付的其他费用，不在本案中主张。被上诉人对以上证据的真实性没有异议，并认可上诉人支付了2014年11月21日至2015年11月20日的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费。本院二审对双方认可的以上事实予以确认。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

二审审理中，被上诉人邢**撤回向上诉人徐**主张给付2015年11月20日之前租金、管理费、管理服务费、宣传服务费的主张。

本院认为

本院认为，邢**与徐**于2014年10月20日签订的《店铺转让合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。

邢**交付房屋后，徐**未依约定支付11万元转让费，构成违约。徐**称刑剑秋借故不接受11万元转让费，无证据证实。双方合同明确约定，合同签订时徐**支付5万元订金，余款11万元应于2015年2月1日前付清，逾期未付清订金作废。根据以上约定可以认定若徐**逾期支付剩余11万元转让费，则预先支付的5万元就不应予以返还。故原审法院对徐**要求邢**返还先行支付的5万元转让费不予支持，有事实与法律依据。二审审理中，双方确认徐**交纳了2014年11月21日至2015年11月20日期间的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费共计79562元。邢**在二审中撤回向徐**主张给付2015年11月20日之前租金、管理费、管理服务费、宣传服务费的主张，本院予以准许。邢**自认其为减少损失，于2015年5月19日将其中一间房屋租赁给他人，租金为700元／月，于2015年6月1日将另一间房屋租赁给他人，租金为650元／月。在此期间邢**所收取的两间房屋租金为8089元（其中一间房屋2015年5月19日起至2015年11月20日以23.33元／天的标准计算租金为4340元，另一间房自2015年6月1日起至2015年11月20日以21.67元／天的标准计算租金为3748.91元）。该费用邢**应当返还给徐**，可以从徐**应当给付刑剑秋的2015年11月21日之后的占有使用费中扣除。刑剑秋交纳了2015年11月21日至2016年11月20日期间的租金、管理费、管理服务费、宣传服务费共计91311元，即250.17元／天。故徐**自2015年11月21日起应按照205.17元／天（250.17－23.33－21.67元／天）的标准支付至其实际搬出之日止的占有使用费。徐**要求邢**赔偿房屋装修损失及房屋漏水所造成的损失，因其未提起反诉，本院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1239号民事判决第一项、第二项、第四项；

二、撤销南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1239号民事判决第三项；

三、徐**于本判决生效之日起十日内以每日205.17元的标准支付邢**自2015年11月21日起至其实际迁出之日止的占有使用费（该费用应当扣除刑剑秋所收取的2015年11月20日之前的租金8089元）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费200元，由徐**负担150元，由刑剑秋负担50元。二审案件受理费200元，由徐**负担150元，由刑剑秋负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日