上诉人朱**与被上诉人**技园有限公司合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人朱**因与被上诉人南京中**园有限公司（以下简称中**公司）合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦**初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人朱**的委托代理人邱**，被上诉人中**公司的委托代理人袁**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

中**司原审诉称，2013年其与朱**曾经协商并初步达成过油桃种植合作意向，但由于朱**不按照草签合同的约定履行义务，且朱**及丙方拒不签订正式合同，导致合作意向约定无法履行。后经协商一致，双方终止了合作意向合同，改由中**司将土地出租给朱**使用，朱**按年支付租金。但经中**司多次催告，朱**采取拖延、敷衍等方式拒不与中**司签订书面土地租赁合同，且不支付土地租金。后中**司已向朱**发出拒不履行支付租金等义务即解除土地租赁合同的通知。综上，朱**租赁中**司的土地进行种植，双方间系不定期租赁关系，同时，朱**经中**司多次催告拒不支付租金后，中**司已向朱**发出了解除合同的通知。故诉至法院，要求判令：朱**将承租地上种植物予以清除并将承租土地归还给中**司并承担本案的诉讼费用。

朱**原审辩称：1.中**司诉状中所述与事实不符，中**司与朱**签订的合作合同书合法有效，双方未终止该合同。朱**已按约履行了合同义务，开展了生产经营活动，合作合同当事人仅为中**司、朱**双方，并未涉及丙方，所以中**司所谓的丙方并非本合同当事人，其无需承担履行合同的义务。在合作合同履行期限内，朱**从未与中**司就合同终止事宜达成一致意见，因此中**司的主张与事实不符，且无证据证明，应当继续履行合同义务；2.中**司、朱**未签订不定期土地租赁合同，中**司无权要求朱**支付租金，朱**未就涉案土地与中**司达成任何形式的土地租赁合同，双方没有合同关系，也就不存在中**司所谓的解除合同之说。由于在合同履行过程中，中**司采取限制通行、断电等违法措施，严重干扰朱**正常的生产、经营活动，给朱**造成重大损失，故朱**提起反诉，请求判令中**司：1.停止侵害、排除妨害；2.继续履行《大棚油桃种植项目合作合同书》；3.赔偿直接损失79850元及间接损失。

针对朱**的反诉请求，中**司原审辩称，朱**的反诉无事实及法律依据，双方签订的合作合同书已经协商终止，双方之间为不定期租赁关系。由于朱**不付租金，中**司已多次通知其交纳，现租赁合同已终止，故中**司的反诉请求应予驳回。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年2月25日，中**司与朱**签订《大棚油桃种植项目合作合同书》（草*）一份，约定：一、甲方（指中**司）自愿以其拥有土地及194个钢架大棚80米＊8米与乙方（指朱**）合作，土地位于永宁镇侯冲村复兴圩中德生态园内；二、入股期限自2013年2月25日起至2023年2月25日止；三、股金分红及支付方式1.甲方入股土地的折股方式及份额为16%，另用现金入股14%；2.股金分红约定：根据入股方份额按比率分红；3.股金分红的支付方式和支付时间：现金方式，果实销售完成后一周。合同还约定当前地上附着物及相关设施统计、当前地上附着物及相关设施作价及归属约定、到期后地上附着物及相关设施的处理约定均“以正式合同为准”等内容。该份合同虽留有“丙方”栏目，但无任何内容的记载。

2013年7月9日，中**司向朱**发出“通知书”一份，通知书的主要内容为：因朱**未按《大棚油桃种植项目合作合同书》（草*）相关条款履行义务，双方已达成口头共识：同意废止《大棚油桃种植项目合作合同书》（草*），另行签订大棚租赁合同。由于双方未签订正式的租赁合同，现限朱**在十日内签订大棚租赁合同。该通知书朱**未签收。

2013年7月13日，中**司工作人员嵇*、杨**、丁*与朱**举行会议，据会议记录记载，中**司强调由于朱**的违约，双方原签订的合作协议终止、朱**返还中**司入股的5万元现金、以后双方按租赁模式处理；朱**陈述：既然按租赁模式处理，5万元肯定退还，但租赁费应按22万元一年支付。

2014年3月13日，中**司向朱**发出通知一份，该通知的主要内容是：在不考虑钢架大棚租赁费的情况下，朱**应在收到通知七日内按每亩每年900元的价格支付243亩土地二年的承包费452400元，并强调“如你方未能在规定的时间内交纳上述款项，我司将视同你方放弃承包该块土地的种植承包权”。朱**于2014年3月14日收取该通知，并注明：“通知收到另议有待商讨”。

2014年11月4日，中**司又向朱**发出通知书一份，该通知书的主要内容是：自2014年10月31日起终止双方之间的土地及钢架大棚设施的租赁合同；接通知三日内交纳租赁费575700元及逾期利息52948.44元共计62868.44元等内容。

原审中，朱**陈述中**司第一笔入股资金应为14万元，但中**司仅入股5万元，该5万元在2013年7月13日会议后已退还中**司。

原审中朱**陈述其反诉请求79850元的构成为：工资6200元；120个大棚需修剪，每个大棚需人工费200元，共计24000元；193个大棚需施基肥，需支付9650元；183个大棚需安装薄膜，需支付人工费50000元。针对其反诉请求除一份单方制作的工资发放清单（2000元）外未举证其他证据。

一审法院认为

原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据朱**在2013年7月13日会议中的陈述以及会后将5万元退还中**司的行为，应认定双方当事人已协商解除《大棚油桃种植项目合作合同书》（草*），之后双方形成租赁关系，只不过因租赁费的数额未达成一致意见致未签订正式的租赁合同。由于未签订书面的租赁合同，未约定具体的租赁期限，双方形成不定期租赁关系，在2014年3月13日中**司向朱**发出通知、朱**收取该通知但未按通知履行义务后，中**司可解除双方的租赁关系。中**司要求朱**将承租地上种植物予以清除并将承租土地归还给中**司的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。朱**提起反诉的前提是《大棚油桃种植项目合作合同书》（草*）未解除，双方系合作关系，现该前提已不成立，故朱**提起的各项反诉诉讼请求，均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，原审判决：一、朱**于判决生效后三十日内将承租地上种植物予以清除并将承租土地交还中**司。二、驳回朱**的各项反诉诉讼请求。原审本诉受理费80元，减半收取40元，由朱**负担；本案反诉受理费1876元，减半收取938元，由朱**负担。

上诉人诉称

上诉人朱**不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）原审法院错误认定本案当事人协商解除《大棚油桃种植项目合作合同书》（草*），双方已就涉案土地形成租赁关系。朱**认为其未与中**司协商一致解除油桃种植合作合同，亦未形成租赁关系，理由为：1.朱**在会议记录中未同意解除油桃种植合作合同，退还5万元的行为亦不构成朱**同意解除合同、认可租赁关系的理由。纵观会议记录，双方一直围绕采取合作模式还是租赁模式进行磋商，直到会议最后，中**司仍在强调会议讨论的核心问题是确定承包还是合作，且中**司亦明确告知朱**“你可以再想想，拿个具体方案出来我们再谈”。可见双方并未确定解除油桃种植合作合同。对于退还的5万元，仅是双方在该次会议中达成的一项事宜。会议记录第二页中中**司提出“你说需要用钱，我们立即从账户打5万元给你”，第三页中朱**说“既然确定按租赁模式，我肯定先把那5万元还给你们，租金还按我们之前谈的22万元一年算”，第四页中中**司说“小*，你要是一直抱着22万元一年，我们真的很难往下谈，首先你确定一下那5万元什么时间还”，朱**说“5万元，我肯定会尽快还给你们”。由此可知，最终双方仅就退还5万元达成一致意见，并未明确协商一致解除油桃种植合作合同。2.双方在会议记录中，未就涉案土地的使用方式为租赁模式达成一致意见。一方面，双方未就租金标准达成一致意见，另一方面，双方未就租金给付期限达成一致意见。原审法院在双方当事人未就涉案土地租金标准、租金给付方式等重要事实协商一致的情况下，认定双方同意采用租赁模式显然错误。（二）原审法院认定双方当事人因租赁费及租赁期限未达成一致意见的情况下，构成不定期租赁关系，显属适用法律错误。合同法第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”《农村土地承包法》第三十七条规定，“土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。”可见，租金及租赁期限均是租赁合同成立的必备条款，但本案中，双方当事人就两项关键条款未达成一致。综上，请求二审法院：1.撤销原判，改判驳回中**司原审诉讼请求，支持朱**原审反诉请求；2.判令中**司承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人中**公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.朱**与中**公司在会议记录之前已经口头确定双方终止原先的合作协议，确立租赁关系，2013年7月13日的书面会议记录是以书面形式确定双方的租赁关系，对租金标准、方式进一步协商，会议记录中朱**的陈述认可了双方为租赁关系。2.中**公司多次通知朱**解除租赁合同，朱**接到通知后不支付租金也不表示反对意见。虽然中**公司已经履行了书面通知义务，但并未实际阻止朱**继续经营，从事农作物生产。综上，中**公司认为双方之间关系为不定期租赁关系，朱**不支付租金的行为，违反了合同约定和法律规定，中**公司按照法律规定履行通知义务，双方租赁关系依法终止。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。但朱**提出原审法院对会议记录断章取义；中**司提出朱**虽未签收其2013年7月9日发出的通知，但通知下方签有“冯*转交朱**”，中**司在会议记录中已告知朱**，其也认可了。

二审中，中**司提供了2011年1月17日其与浦口区**民委员会签订的《租赁合同书》，证明其有权使用和转租案涉土地。朱**对该证据的真实性不持异议。

本院审理中，朱**提出需要对案涉土地上种植的苗木进行剪枝、施肥、喷洒农药等工作，但受到中**司阻拦，为防止损失扩大，要求中**司停止侵害、排除妨碍。中**司认为其行为系维护自身合法权益的行为，但为防止损失扩大，同意朱**在诉讼期间继续维护已经种植的苗木。

本院认为

本案争议焦点：1.双方签订的合作合同书（草签）有无解除，朱**要求继续履行有无依据；2.双方有无形成不定期租赁关系，如双方之间不定期租赁关系成立，则租赁关系有无解除；3.中**司是否有权要求朱**返还土地；4.朱**要求中**司赔偿损失有无依据。

本院认为，中**司与朱**签订的合作合同书（草签）内容并不完备，对于合同部分内容双方约定“以正式合同为准”，由于双方之后未能签订正式合同或补充协议，以致在履行中发生争议，后中**司于2013年7月9日向朱**送达通知书，载明朱**违反了合同约定，双方已经达成口头共识同意废止合作合同书（草签），并要求朱**十日内前来协商签订租赁合同。该通知签收人处签有“冯*转交朱**”，朱**庭审中认可冯*为其雇佣的员工，且朱**已按通知要求于2013年7月13日与中**司就租赁事宜进行了谈判，当日形成的会议记录中，朱**的陈述也表明其已知晓中**司的通知。结合双方会议记录中的陈述以及朱**其后退还中**司5万元投资款的行为，足以认定双方已经就解除合作合同书（草签）协商一致。合同解除后，朱**再要求按原合同履行没有法律依据，朱**该项上诉主张，本院不予支持。

双方原合同解除后，在后续的协商中明确采用租赁模式，即朱**承租中**司的土地、大棚继续从事农业生产，但根据双方提供的证据，双方就租金标准及支付期限未能协商一致。依照法律规定，当事人就有关合同内容约定不明确，未能达成补充协议，也无法通过合同有关条款或者交易习惯确定，可以依照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定处理。因双方未能签订书面租赁合同，双方之间系不定期租赁关系，当事人有权随时解除合同，中**司多次催告朱**交纳承包费（租金）并言明如不履行的法律后果，已经给予朱**合理期限，故中**司于2014年11月4日通知朱**解除合同，自通知送达朱**之日产生解除合同的效力。合同解除后，朱**理应返还租赁物，其未予返还继续占用案涉土地，中**司有权要求其返还，原审法院予以支持，于法有据，应予维持。

朱**二审中提出其主张赔偿损失是基于中**司的侵权行为，但未能就中**司的侵权行为及其遭受的损失提供证据予以证明。相反，中**司在本案诉讼过程中为了减少损失发生，遵循诚实信用原则履行了协助义务。故朱**该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1876元，由朱**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十九日