盱眙县**有限公司与江苏圣**有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告盱眙县**有限公司（以下简称友**司）与被告江苏圣**有限公司（以下简称圣**公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告友**司法定代表人赵**、被告圣**公司的委托代理人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告友**司诉称，2011年5月16日，原、被告签订盱眙家禧广场前期物业服务合同，合同约定，原告为被告开发的盱眙家禧广场小区提供前期物业服务，物业费收取标准为公寓式酒店1元／月／㎡，商业物业1.2元／月／㎡，因被告的原因造成的空置物业，物业费由被告给付原告，每季度结算一次。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告一直拖欠原告的物业费不付，截止2015年6月30日，双方解除合同时被告尚欠原告物业费917125.43元及违约金219589.05元，请求判令被告给付物业管理费及违约金1136714.48元，并负担本案诉讼费用。

被告辩称

被告圣**公司辩称，原告友**司有违约行为，应当承担相应的责任，2010年5月16日圣**公司与原告签订的盱眙家禧广场物业服务合同，该合同明确了原告物业服务的内容主要包括物业公共部位的维护和管理、物业公共设备的运行和相关场地的清洁卫生及车辆的停放管理工作及公共维护安全防范的事项的协助管理。要求原告在履行上述服务时做到约定的质量保证，如果达不到上述标准应当承担相应的责任。从产生问题之日到恢复应有的服务内容或者质量标准之日按照每日300元的标准向圣**公司支付违约金。从合同的履行来看，合同签订后至2014年11月份原告在进行物业管理中存在物业管理混乱，物业服务人员没有配备到位、服务过程中存在脏、乱、差的情形。鉴于此情形圣**公司从2014年11月13日向原告发出解除合同的通知，原告没有向法院及仲裁机构提出异议，该解除合同的通知生效，圣**公司与原告之间的合同关系事实从2015年2月12日已解除。2015年1月圣**公司向盱眙县人民法院起诉，请求解除合同，法院判决解除双方签订上述物业合同及补充协议。原告不服，上诉于淮安**民法院，二审法院驳回原告的上诉。综上，根据合同的约定，原告有违约行为并未全面履行合同义务，根据法律规定当事人应当全面履行自己的义务，原告存在违约行为且未能履行物业服务之义务，根据权利义务对等原则，其收取物业服务费应当与其服务内容相当，圣**公司认为对原告要求物业费的请求最多应当按照50%的标准裁决。双方于2015年2月12日解除合同，物业费的请求权应截止，嗣后原告没有履行物业服务义务，圣**公司于2015年4月份开始招聘了队长一名、保安、保洁各三名共七名进行物业服务及管理。2015年1月9日经过双方确认形成了家禧广场空置房、返租房、物业费确认单，确认了2015年1月9日圣**公司尚欠原告物业费269093.04元。

本院查明

经审理查明，2010年5月16日、18日原告友**司与被告圣**公司签订《盱**广场前期物业服务合同》及《补充协议》，双方约定，被告圣**公司将其开发的建筑面积为55183.65㎡的盱眙县家禧广场前期物业服务交由原告友**司管理，其主要包括物业公共部位的维护和管理、物业公共设备的运行、和相关场地的清洁卫生及车辆的停放管理工作及公共维护安全防范的事项的协助管理等。物业费收取标准为公寓式酒店1元／月／㎡，商业物业1.2元／月／㎡，物业费用按年预收交纳，业主或物业使用人应当在每月20日前履行交纳义务。因被告的原因造成的空置物业，物业费由被告给付原告，每季度结算一次。原告在履行上述服务时做到约定的质量保证，如果达不到上述标准应当承担相应的责任，从产生问题之日到恢复应有的服务内容或者质量标准之日按照每日300元的标准向被告方支付违约金，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，因被告圣**公司开发的家禧小区尚在建设中，双方未履行正式交接手续。2014年1月20日，被告圣**公司向原告友**司发出通知函，通知于2014年1月25日正式交接物业。原告接管家禧广场物业后，安排人员对该小区进行物业服务管理。因该小区部分房屋未销售或未交付业主，空置房的物业费被告也未按合同约定及时结算给付原告，原告友**司安排的物业服务人员较少，另该小区属于开放式小区，车辆进出频繁，管理难度相对较大，原告友**司管理服务也没有完全到位，该小区存在脏乱差现象，及原告采取不恰当方式强行收取停车费等问题，导致原告友**司与业主、业主与被告开发商之间矛盾冲突不断。2014年11月13日被告圣**公司通过书面致函原告及相关主管部门，要求原告改善物业管理服务，并要求解除双方的物业服务合同。原告友**司要求被告结算给付所欠的物业费，双方协商未果。2015年1月被告向盱眙县人民法院起诉，请求解除合同及补充协议，2015年3月16日本院判决解除原、被告签订的盱**广场前期物业服务合同及补充协议。原告友**司不服，上诉至淮安**民法院，2015年6月18日市中院驳回上诉，维持原判。同年6月底原告收到市中院终审判决书，后找被告协商物业费未果，诉至本院。

另查明，2015年1月9日，原、被告双方就家禧广场空置房、返租房物业费用签署确认单。确认收费标准为0.8元／㎡，其中一号楼空置房面积为12422.64㎡，时间自2014年8月25日计算至2015年1月24日5个月，物业费为49690.56元。2号楼商业、办公面积分别为7580.5㎡、7803.95㎡，自2014年1月25日计算至2015年1月24日12个月，物业费分别为72772.8元、74917.92元。3号楼空置房面积13870.18㎡，自2014年8月25日计算至2015年1月24日5个月，物业费为55480.72元。4号楼面积为4057.76㎡，自2014年8月25日计算至2015年1月24日5个月，物业费为16231.04元。合计空置房、返租房物业面积为45435.03㎡，物业费269093.04元。2014年9月3日、11月13日、2015年2月6日被告三次支付给原告物业费160000元。2015年4月原告仍在此小区继续服务，被告也组织部分人员进驻该小区。双方均支付了部分员工工资。

上述事实，有当事人陈述，盱眙家*广场前期物业服务合同、通知、物业费确认单、本院（2015）盱商初字第0080民事判决书、淮安**民法院（2015）淮中民终第01000号民事判决书、工资表等证据证实。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点有四。第一、物业费确认单是否有效。第二、确认单未确认的2014年1月25日至2014年8月24日期间1、3、4号楼物业费被告是否应给付及给付标准。第三、确认单签署后的物业费被告是否应给付及给付标准。第四、被告是否要承担逾期付款违约金。

对上述争议焦点，本院认为，该确认单是双方在对物业费已有争议的情况签署的，从形式上看，有原告的法定代表人赵**、被告公司的经办人江一航的签字，并加盖了双方公司的印章。从内容上看，该确认单中，将原合同中约定的收费标准1.2元／月／㎡调整为0.8元／月／㎡。确认家禧广场空置房、返租房面积为45435.03㎡，明确1、3、4号楼从2014年8月25日计算至2015年1月24日5个月，2号楼从2014年1月25日计算至2015年1月24日12个月。故可认定上述确认单是双方的真实意思表示，合法有效。即对上述时间段内的物业费双方确认为269093.04元。原告庭审中述称该确认单协议是无效的理由不能成立，本院不予支持。对于2014年1月25日至2014年8月25日期间1、3、4号楼物业费问题，确认单并未涉及，说明双方并未协商一致，原告也未放弃此费用，故被告仍应给付。给付的数额按确认单确认的空置房面积和收费标准计算为宜，即为169963元［（12422.64＋13870.18＋4057.76）＊0.8＊7］。关于确认单确认的2015年1月24日后的物业费问题，在双方签署物业费确认单后至本院判决解除双方的前期物业服务合同判决生效时止，该期间双方的合同仍未解除，原告事实上也在继续履行该合同，因此被告仍应支付相应的费用。鉴于此期间原告提供的服务质量未达合同约定的标准及被告也组织人员进驻小区服务，此期间的费用可按确认单中确认的空置房面积和收费标准计算5个月，由原告被告各半承担，即为90870元（45435.03＊0.8＊5＊1／2）。被告辩称从2015年2、3月份起原告就没有履行物业服务合同的抗辩理由无事实依据，本院不予采信。因原告有服务不到位等违约行为在先，被告以此为由要求减少物业费而发生纠纷，故原告要求被告承担逾期付款违约金的请求本院不予支持。综上所述，被告应付原告物业费用为元529926元（269093.元＋169963元＋90870元），扣减被告已支付的160000元后，被告尚应支付原告369926元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、第四十二条第二款，判决如下：

裁判结果

一、被告江苏圣**有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告盱眙县**有限公司物业服务费用369926元。

二、驳回原告盱眙县**有限公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15030元，由原告盱**务有限公司负担10110元，被告江苏圣**有限公司负担4920元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日