张**与蒋**定金合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告蒋**定金合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由代理审判员王*适用简易程序于2015年10月20日、10月23日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并于2015年12月14日公开开庭进行了审理。简易程序中，原告张**委托代理人王源方，被告蒋**的委托代理人宗寅到庭参加诉讼，普通程序中，原告张**委托代理人王源方，被告蒋**及其委托代理人宗寅、宗**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，2015年7月13日，原告因寻找门面做生意，发现被告在位于大丰市区育红西路张贴的《吉房出租》启示，被告在启示中称有门面出租。随后，原告通过电话与被告联系认识，并达成定金合同，约定被告将该门面出租给原告经营。原告于当日支付定金20000元，且明确约定房租费定为每年180000元，并立有收条一份（见证据），定于5日内签订租房合同。定金合同达成后，原告要求被告签订《房屋租赁合同》，并提供房屋产权证书，可被告却始终无法提交及多次拒绝签订，为此，要求被告退还定金。依据《合同法》第115条“当事人可以依照担保法的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，请求法院判令被告蒋**立即双倍返还原告定金40000元；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告蒋**辩称，原告诉称事实与客观事实不相符，被告的租赁公告及与与原告要达成的协议与原告诉称不一致，双方约好被告将位于万盈镇双星村三组的一幢房产出租给原告，双方约定出租该套房产的年租金为18万元，原告交了20000元定金，被告打收条；原告诉称引用的合同法第115条，是违约定金条款，以双方签订主合同为前提，原告又诉称双方并未签订主合同，那么违约定金条款援引并不适用；合同并非被告不愿意签订，而是原告不愿意按照原先的意思表示签订合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。

为证明自己主张，原告提交如下证据：

1、照片6张，该照片显示的是被告所有的位于市区育红西路大坂城门面房，其中最东一间门面封闭玻璃上张贴有“吉房出租，联系电话136××××8859”出租告示，136××××8859是被告的手机号码，原告在大丰经营好享来休闲食品，原告承租该房屋用于开休闲食品店连锁店。证明原告承租的是位于市区的房产，并不是万盈的房屋。

2、被告出具的收条一张，载明被告收到张**租房定金20000元，整体三间房产合计每年租金180000元。

3、大丰永泰国际广场房屋租赁合同复印件、好想来大丰店合作协议复印件、大丰市好想来食品店营业执照复印件（原件退还原告），彭**、张**租用永泰国际广场房屋经营大丰市好想来食品店，证明原告张**于2014年10月28日租赁大丰市永泰国际广场12楼A幢101、102室房屋从事食品销售。

4、大丰市丰中名邸商业用房租赁协议复印件、大丰市**业执照复印件（原件退还原告），2015年7月16日，原告与赵**签订房屋协议，用于经营大**丰水果店，证明原告与被告的租房协议未达成，原告与他人签订协议，并领取了营业执照。

第3、4份证据证明本案原告目前所从事的职业和相关的协议。

5、原告张**自2015年7月12日起的通话清单，原被告6月份还不认识，7月12日上午10：44：18，原被告双方第一次联系，截止到2015年7月23日15：03，双方共计通话15次。

被告对原告提交的证据质证如下：

1、对这个照片的真实性无异议，照片上显示的手机号码是被告的，但被告租赁公告显示的并不代表三间，公告中无相关内容，原告在照片中确有一间门面房向外出租，出租的这一间水电、空间全部独立。照片上显示的门面房三间以前是被告与别人共有的，现在只有吉房出租这一间是被告的，右边两间已不是被告的。我们认为这几张照片与本案没有关联性。

2、对收条的三性都认可，但我们认为收条所载明的每年18万元的房租费，是指位于万盈镇双星村三组的江苏宗*电动车厂的厂房，该房产下面厂房，上面以前是开饭店的，是一个大门面。

3、对陈*、陈**与彭**之间的房屋租赁合同以及彭**经营的大丰市好想来食品店的营业执照我们认为都与本案无关，合作协议，因为不是原件，我们认为与本案也无关联性。

4、张**的营业执照，以及张**与赵**之间签订的租赁合同，显示注册的名称是大**丰水果店，并不属于好想来休闲食品店，同时也说明张**经营的品种是有可能要去被告沈灶开一家超市或者是想将那个地方作为储货地。对于商业用房租赁合同我们也认为与本案无关联性，真实性因为不是原件，我不太清楚。

5、对多次通话事实没有异议。也确实是7月12日看到电话号码后联系的，原告的确主动打电话约被告来沈灶谈租房事宜，后面的通话也是事实，商谈沈灶的房屋租赁。

为抗辩原告的主张，被告提交如下证据：

1、万盈镇双星村三组大丰市中骏电动车厂房产证影印件（原件退还被告），房屋所有人是大丰**车厂，面积是871.76平方米，这个电动车厂是被告所有。该证据证明双方谈的租赁标的物是位于万盈的房产，蒋**有权处分上述财产。

2、金丰南路大阪城30-102和30-103房屋买卖合同影印件，价款是280万元，已于当天全部付清。合同订立和履行的时间是2015年7月22日，收取原告的定金是7月13日，在七天之内，大标的买卖一般是很难形成的，可以推断在7月13日之前就已经与买方进行了洽谈，不可能答应原告的所谓整体租赁的要求。

3、大丰金丰南路大阪城30-101室的房屋产权证和土地证影印件（原件退还被告），该房产是蒋**、丁**和蒋**共同所有。卖给人家的是102、103室。三间之间有柱子，没有墙，当时没有独立的门。

4、证人蒋*证言，我在沈灶**动车厂的电动车，夏天的一个下午，小孩没有上学，我那天正巧去老板（被告）沈**公室有事，那天他们谈事，门没有关，我进去坐着等，他们在谈租房子的事情，人我不知道是哪里的，是个年轻人，但租房子的车子我看到的，谈的租厂前面的门市房，该房子现在老板借给我用，他说已经租给人家了，只能借给我的。我看到租房子人的车子，是一辆SUV，是苏M，牌照号码我不记得。

原告对被告提交证据质证如下：

1、对第一份证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明本案被告所证明的目的。被告这个房子位于万盈镇双星村三组，是农村，所有权并不是本案的被告蒋**，而是大丰**车厂，用途是生产车间，不能用于商业和其他零售行业，注明了违章建筑29.47平方米。

2、房屋买卖合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。这证据证明本案被告蒋**于2015年7月13日收到了原告定金后私自把房卖给第三方，这充分说明被告蒋**违约在先，因为他已经把租给原告的房子卖给第三方。

3、对产权证的真实性、合法性、关联性无异议，更能证明本案被告已出售该房屋，他违约在先。

4、对证人证言三性均不予认可，证人与本案的被告具有一定的利害关系，属孤证，不能作为证据使用。

根据以上原、被告的质证意见和有效证据的“真实性、关联性、合法性”特征，本院认证如下：原告提供的证据二、五，被告无异议，对其真实性、合法性、关联性本院予以认定，被告对证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，其真实性、合法性可以认定，与本案关联性，结合其他证据认定。原告提供的第三组证据为大丰永泰国际广场房屋租赁合同复印件、好想来大丰店合作协议复印件、大丰市好想来食品店营业执照，三份证据之间相互印证，具有真实性、合法性，与本案关联性，将结合其他证据综合认定，同理，第四组证据的真实性、合法性本院予以认定，关联性需结合其他证据认定。被告提供的证据一、二、三，原告对其真实性、合法性无异议，予以认定，关联性需进一步认定，证据四的三性，将在查明事实基础上进行认定。

本院查明

经审理查明，原告张*国系兴化市人，在大丰市经营大丰市好想来食品店和大丰**果店，2015年7月12日，原告张*国看到被告蒋**贴在大阪城门市上吉房出租告示后，联系了告示上的电话号码136××××8859，该电话号码为被告蒋**所用，双方洽谈了租房事宜。2015年7月13日，原、被告双方谈好租房租金和定金等事项后，原告张*国给付被告20000元定金，被告蒋**向原告出具收条一份，该收条载明：收条今收到张*国租房定金贰万元整，房租费定为每年壹拾捌万元正，收到人：蒋**2015.7.13。嗣后，原被告多次协商租房后续事宜，但未能协商一致，原告遂于2015年8月18日向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告认为，双方协商承租的房屋是位于大丰金丰南路西侧兴达大阪城30-31幢30-101、102、103的门面房，被告认为，原告要承租的房屋是位于大丰市万盈镇双星村三组江苏中骏电动厂的厂房。

另查明，位于大丰金丰南路西侧兴达大阪城30-31幢30-101、102、103的门面房原系被告蒋**与丁**、蒋**共同共有，2015年7月22日，被告蒋**与案外人徐**签订房地产买卖居间合同，蒋**将大丰金丰南路西侧兴达大阪城30-31幢30-102、103房产出售给徐**，并于2015年8月12日办理过户登记手续。

再查明，位于大丰市万盈镇双星村三组大丰中骏电动车厂的厂房为2层楼房，经营者为蒋**，规划用途为生产车间，面积为871.76平方米。

审理中，被告陈述，当时他打电话给我，我说两间已经在谈，马上卖给人家了，只剩顶东头一间，就是我贴广告的这一间，他说嫌小，没有谈房租，我说不小了，我这一间也有80个平方呐，他说你不知道，我在兴化、射阳都开了好多。我说你想不想开设乡镇网点，他说想，我说我在乡镇一间，里面水电、设施都是全的，他说好的，然后第二天下午也就是2015年7月13日就去看沈大公路北首那里的房屋了，房屋登记在大丰中俊电动车厂名下，看了一下，他问我多少钱，我最开始开价20万元，后来谈了一下，谈为18万元，约定定金2万元，他通过手机银行转账给我，就在我沈灶工**车厂办公室转的。后来一起喝了茶，他就说到了大丰的房子，他说还是想大丰的房子，但大丰的房子当时已经跟人家谈了，钱没有到手，现在已经卖掉了，2015年7月22日签订了合同，在2015年8月份左右所有过户手续办理完成。我也帮原告跟徐**谈能不能三间一起租给原告，但徐**不同意租给同行。当时我就说我谈谈看，我当时想着混在里面三间一起租掉了，谁知道买房子的人徐**也是开超市的，他不愿意把房子租给卖小食品的。现在这三间房子徐**的两间、我的一间，在2015年一起租给人家开网吧了，租五年，是三间合计18万元一年。

以上事实，有原被告陈述，照片、收条、通话记录，营业执照、协议，合同、土地证等证据在卷予以证实。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为原告张**与被告蒋**协商承租的房屋是位于大丰金丰南路西侧兴达大阪城门面房还是位于大丰市万盈镇双星村三组大丰中骏电动车厂的厂房？本院认为，原告要承租的房屋是位于大丰金丰南路西侧兴达大阪城门面房，理由如下：

首先，原告承租被告所有的位于大丰金丰南路西侧兴达大阪城门面房符合租房常理。原告租房目的，原告陈述“用于开休闲食品店连锁店”，被告陈述“他说你不知道，我在兴化、射阳都开了好多。我说你想不想开设乡镇网点”，可见原被告在商谈租房事宜时，被告蒋**知道原告张**的租房用途为开休闲食品连锁店。按照租房的一般过程，原告张**为经营食品店寻找相关门面，当看到被告张贴在大丰金丰南路西侧兴达大阪城门面房上的告示时，主动联系了被告，表明原告有意愿承租该房屋，并且看好在该地段经营休闲食品连锁店的市场前景。相反，被告认为原告要承租的房屋是位于大丰市万盈镇双星村的大丰中骏电动车厂的厂房，应当承担举证责任。

其次，被告蒋**陈述“现在这三间房子徐**的两间、我的一间，在2015年一起租给人家开网吧了，租五年，是三间合计18万元一年”，与原被告双方协商的房屋承租价格一致。被告蒋**陈述“三间之间有柱子，没有墙，当时没有独立的门”，意味着大丰金丰南路西侧兴达大阪城房产虽是三个独立门面，但在空间上彼此通联，为一个整体，具有对外整体出租的可能性，事实上，被告出售后的两间与自己保留的一间，最终也是整体出租的，且年租金为18万元，表明被告出售行为未影响三间门面整体出租。被告关于“2015年7月12日时就已经与他人协商出售其中的两间，不可能将三间整体出租”的辩称，并不能证实原告最初给被告定金，洽谈租房时，谈的只是承租被告张贴告示的一间门面，且年租金系18万元，或者告示出租的标的物指向的就是被告沈灶的房屋。原告否认曾随被告去万盈洽谈看房，被告仅提供证人蒋*证言，蒋*陈述“该房子现在老板借给我用，他说已经租给人家了，只能借给我的”，证人与被告存在利害关系，在无其他证据佐证的情况下，蒋*的证言不足以证明原告曾随被告到万盈洽谈租大丰中骏电动车厂厂房的事实。

根据法律规定及双方约定，原告张**已支付2万元定金作为其履行合同的担保，双方当事人的定金关系成立，张**不履行合同的，无权要求返还定金，蒋**不履行合同的，应当双倍返还定金。本案中，原被告承租的位于大丰金丰南路西侧兴达大阪城门面房已经由被告出售两间，且与保留的一间整体出租给别人开设网吧，被告蒋**实际上已经不能继续履行出租上述房屋的约定，应当承担违约责任，因此，对于原告张**要求被告蒋**双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩，与本院查明事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：

裁判结果

被告蒋**于本判决生效后15日内双倍返还原告张**定金合计人民币40000元。

案件受理费800元，由被告蒋**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费800元（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城**汇支行；账户：40×××21；汇款时须在附言中注明“交法院诉讼费”字样）。

裁判日期

二〇一六年一月二十三日