贺*与江苏**限公司合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告贺*诉被告江**限公司（以下简称屹峰公司）预约合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，并经院长批准，延长审限6个月。诉讼中，因贺**与本案存有法律上的利害关系，本院于2014年4月14日追加贺**为本案第三人。原告贺*的委托代理人赵**、被**公司的委托代理人胡**、顾*到庭参加了诉讼，第三人贺**经本院传票传唤未到庭，亦未提出正当理由。本案现已审理终结。
原告诉称
原告贺斌诉称，2011年清明，原告回兴化，打算在被告开发的昭阳湖别墅购房，被告要求原告先交定金。同年5月，原告再次返回兴化，看房后意向购买昭阳湖别墅139号连体别墅。被告要求原告先交款，但因价格没有得到主管部门批准，无法签订合同，并承诺价格获批后立即通知原告签订合同。2011年5月12日，原告打款50万元给被告，但一直没有得到被告通知签订预售合同。2014年春节，原告要求被告返还房款，未果。现请求被告立即返还房款50万元及利息，并承担本案诉讼费用。
被告辩称
被告屹**司辩称，双方债权债务已经结清，被告屹**司已经退还了约定的金额，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人贺**未陈述。
本院查明
经审理查明，原告贺*曾打算购买被告屹**司开发的昭阳湖名郡139号别墅，并于2011年5月12日向被告屹**司汇款50万元。同日，第三人贺*美未得到原告贺*授权的情况下以原告贺*的名义与被告签订昭阳湖名郡认购协议书两份，预订了昭阳湖名郡139号和83号房屋，并载明定金分别为20万元和30万元。2014年2月28日，第三人贺*美未得到原告贺*授权的情况下再次以原告贺*以及其本人的名义与被告屹**司签订协议一份，载明原告在被告处订购了139#和83#房屋，共计缴纳定金50万元。由于经济状况发生变化，无力支付剩余房款，属原告及第三人违约，要求退房。经双方协商，被告屹**司同意退还房款30万元，另外20万元作为对被告屹**司的补偿。退还的30万元需在2014年3月3日汇出，否则协议无效。该协议由被告法定代表人王**及第三人贺*美签字。后被告依约给付了第三人贺*美30万元，并由贺*美在2014年3月3日向被告屹**司出具收条一份，载明收款事实，该收条由第三人贺*美签署原告贺*及其本人姓名予以确认。
以上事实有原告提供的深**银行客户回单一份，被告提供的认购协议书两份、协议、收条各一份、兴化**银行客户回单两份以及当事人的陈述予以佐证。
诉讼中，原告贺*对第三人贺荣*的行为明确表示不追认，但同意扣减贺荣*已经收取的30万元房款。
因第三人贺**事先未取得原告贺*授权，事后又未得到原告贺*的追认，收取了不属于其本人的房款，可能涉嫌犯罪，合议庭决定移送公安机关侦查，未果。
本院认为
本院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本案第三人贺*美未得到原告贺*的授权，以贺*名义签订订购合同和解除合同的行为，对原告不具有约束力，因此造成的责任由第三人贺*美承担。被告屹**司在庭审中称，第三人与原告系父子关系，具有代理的表象，但被告作为专业的开发房地产的商人，其对第三人贺*美是否有代理权应当尽合理的审查义务，而不是仅凭父子关系就认定双方之间存在代理关系，而被告屹**司在签订合同、解除合同时并未审查第三人贺*美是否具有书面委托手续，也未核实第三人贺*美是否具有代理权限，就与其签订、解除合同，显然存有重大过错，不应构成表见代理。原告贺*意向性购买被告开发的房屋，并交纳了50万元房款，但双方并未签订订购合同，被告亦未通知其签订预售合同，故原告请求被告返还50万元房款的诉讼请求，应当予以支持。诉讼中，原告贺*同意扣减其父亲第三人贺*美收取的30万元，但不追认其父亲的代理行为，与法无悖，本院不予干涉，故被告屹**司仍应返还原告贺*房款20万元。被告收取房款后不通知原告签订合同的行为侵害了原告的合法权益，故原告请求被告从起诉之日，按中**银行同期贷款利率给付利息的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
裁判结果
被告江**限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺*购房款20万元及利息（从2014年2月27日起至实际给付之日，按中**银行同期贷款利率计算）。
诉讼费8800元，由原告负担5280元，被告负担3520元。此款原告已预付，被告应付部分在履行本判决时一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省**民法院，同时预交案件上诉费8800元（泰州**民法院开户行：泰州**海陵支行；帐户：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
裁判日期
二〇一五年四月十三日
