赵**与冯**、张*所有权确认纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人冯**、张*与被上诉人赵**所有权确认纠纷一案，不服江苏省**民法院（2014）徐*初字第00311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人张*及其与上诉人冯**的共同委托代理人韩**，被上诉人赵**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2005年10月18日，江苏省亚**司邳州分公司（以下简称亚都邳州分公司）与赵**（作为买受人赵**、张*、李**、张**、刘*、高**、张**、赵*、赵**等九人的代表）就亚**司开发的位于邳州市建设北路和珠江东路交汇处路口”亚都花园”2号楼1至7层商品房签订商品房买卖合同补充协议书一份。该协议约定：赵**等九人购买涉案房产”亚都花园”2号楼1至7层，购买方由赵**全权代理；2号楼合计7层整栋出售，房屋以栋为计价单位，总房款为500万元；该房屋产权面积以房产部门现场测绘的竣工面积为准；出卖人必须协助买受人办理相关产权证、土地使用权证；该房屋首付款的数额根据中**行审批后的按揭贷款数额确定（即首付款u003d总房款-按揭贷款）。协议签订后，买受人付出卖人首付款200万元，出卖人将房屋交付买受人，剩余款待银行按揭贷款到帐后一次付清。

2005年10月19日，赵**向亚**分公司付款100万元；同日，冯**之夫张*也向亚**分公司付款100万元。

2005年11月26日，亚**司与张*之妻冯**就邳州市建设北路和珠江东路交汇处路口”亚都花园”2号楼1至3层（以下简称涉案房产）签订了商品房买卖合同一份（上述各买受人同意如此履行），总价款为3206995.20元，建筑面积为1196.64平方米，单价为2680元／平方米。2006年3月15日，冯**以上述涉案房产作抵押与中国**支行签订抵押贷款合同，约定从该行贷款150万元。涉案房产2#1、2、3层已登记在冯**名下（房屋所有权证：邳房权证运河字第商-060167号，土地使用权证：邳国用（2009）第0397号）。

上述贷款150万元向亚**司支付后，共支付购房款350万元，扣除上述1至3层商品房价款3206995.20元，余款293004.8元转为4至7层的购房款，此后，涉案4至7层的商品房双方并没有补签正式的商品房买卖合同，商品房担保贷款合同亦没有办理成功，银行按揭贷款没有借出，导致4至7层商品房的买卖未能按照约定履行完毕。由此，赵**、张*、李**等人与亚**司引发争议。2006年10月31日，亚**司就涉案4至7层房地产，与案外人王*签订了商品房买卖合同；同年11月16日又签订了商品房买卖补充协议，于2007年5月10日，王*取得4至7层房地产产权登记证书。后亚都房产公司又与王*发生争议，涉案房屋于2010年被依法拍卖，赵原以竞价（2632000元）购买的方式获得涉案房屋的所有权。

因293004.8元的余款问题以及4至7层的合同问题，赵**、张*、李**等九人提起诉讼，邳**民法院于2012年10月15日作出（2010）邳民初字第2481号民事判决书，判决：部分解除2005年10月18日的商品房买卖合同补充协议书（仅涉及4到7层部分）；亚**司退还赵**、张*、李**等九人293004.8元及相应利息。后亚**司就该案上诉至原审法院，原审法院作出（2013）徐*终字第116号民事判决，对该案予以维持。

2005年10月18日，赵**与冯**签订联合购房协议，约定：1、购买亚都花园2#楼1至7层的房产（为操作方便，1至3层用冯**名办理房产证和土地证，4至7层用赵原名办房产证和土地证）。2、总价款500万元，双方各出50%。3、双方同等享受该栋房产的租金及处置后的升值部分，同时也共同承担风险和损失，享有和承担风险的权利双方相等，各占50%。u0026hellip;。甲方处虽有邳州金**营有限公司（以下简称金色谷公司）的字样，但未加盖该公司公章，该公司于2014年10月23日出具的声明书，声称：赵**签订上述协议系其个人行为，金色谷公司也未支付购房款，赵**的行为与公司无关。

对于上述联合购房协议，冯**、张*认可联合购房协议内容是真实的，2005年10月二人确有合作购房的意向，但因赵**资金不足没有履行。对于协议签订的时间应在2010年至2011年间，而不是2005年10月18日，该协议系赵**为了与亚**司诉讼的需要而恳请冯**出具的协议，双方并无联合购房的真实意思表示。冯**与亚**司签订2号楼1至3层的商品房买卖合同，以现金和银行按揭的方式支付房款，且进行了相关产权登记，即冯**购房在先，与赵**合作购房意向在后，且赵**当时资金不足，无法正常履行合作购房协议，实际上并未履行。

冯**持有的2006年3月23日完税证载明其交款128280元，冯**于2006年办理了涉案房产的房屋所有权证。冯**持有的2009年4月20日行政事业收费收据载明其交款90元，冯**于2009年4月办理了涉案房产的土地使用证。

2006年3月30日，赵**就涉案房产1至3层向中国大**有限公司投保，赵**交纳保险费6000元，张*于2013年12月19日时签字确认。

2006年3月，冯**以涉案房产1至3层作抵押向中**行邳州支行抵押贷款150万元后，分别以张*、冯**名义办理还款帐户。赵**分别于2006年7月25日、8月30日、9月21日、9月2日、10月20日、11月22日向张*账户存入16200元、16200元、16800元、600元、16800元、16743.61元，于2006年12月21日向冯**账户存入16800元。对于赵**2006年7至12月的还款，张*于2013年12月19日均签字认可。

赵**分别于2007年2月4日、2月15日、3月24日、4月20日、5月23日、5月17日向冯**账户存入16800元、16800元、16800元、16800元、16800元、500元；于2007年6月25日、8月23日、8月23日、9月22日、10月25日、11月20日、12月22日向冯**账户存入16800元、34000元、5000元、15000元、18000元、17000元、18000元。对于赵**2007年1至12月的还款，张*于2013年12月19日均签字认可。

赵**分别于2008年3月到12月向冯**账户每月均存入18000元，共计18万元。对于赵**2008年3至12月的还款，张*于2013年12月19日均签字认可。

赵**分别于2009年1月向冯**账户存入17000元、2月存入16000元，3月到6月每月均存入18000元。对于赵**2009年1至6月的还款，张*于2013年12月19日均签字认可。

以上赵**共计偿还银行贷款59.344361万元。

2006年5月25日张*向其账户存入16200元、2006年6月27日张*向其账户存入17000元、2008年1月22日冯**向其账户存入18000元、2008年2月26日冯**向其账户存入18000元。2009年7月3日，张*向中国**支行还款112.395124万元。

2005年12月30日，徐州**安装公司出具电梯安装预付款3000元收条一张，赵**于2013年3月18日签字认可，张*于2013年12月19日签字认可。2006年8月11日，邳州**工程公司出具的亚都花园2#楼2000元的工程款，赵**与张*共同签字认可。

对于赵**、张*、李**等九人因涉案房产4至7层的合同及余款问题提起的诉讼、邳州市人民法院作出（2010）邳民初字第2481号民事判决书，张*辩称其作为该案原告并不知情，该案起诉书、授权委托书及诉讼代表人推选书中”张*”的签名及指印系他人伪造。2010年11月29日，邳州市人民法院出具赵**、张*等9人缴纳的上述案件诉讼费16058元，张*于2013年12月19日签字认可。2012年4月23日，上述案件原告方委托代理人庄**出具”赵**、张*等9人2号楼一审律师代理费12000元”收据一张，2013年1月29日，庄**又出具”2#楼二审律师费3000元”收据一张，赵**与张*于2013年12月19日共同签字认可。

2007年8月，冯**作为甲方、中国**州分行作为乙方，双方签订房屋租赁合同，约定将涉案房产1至3层其中的一部分340平方米出租给中国**州分行，每年租金183000元，租期自2007年8月3日至2012年8月2日，赵**在甲方委托代理人处签字。2007年9月3日，赵**以冯**名义在中国**州支行办理尾号为47050的存款折，该存款折显示2007年9月入款183000元、2008年7月29日、2009年8月6日、2011年8月17日分别转存183000元。

此外，涉案房屋的一部分，李**作为出租方于2006年3月18日与李**签订8年的租赁合同；李**作为出租方还于2007年8月8日与曹*签订5年的租赁合同；涉案房屋的一部分，赵**作为出租方于2010年9月28日与魏**签订8年的租赁合同。但租金收入数额以及何人收取双方均未提交相关证据证明。

2014年10月28日，李**、张**、刘*、高**、张**、赵*、赵**分别出具声明书，声明：与亚**司签订的购房合同，是赵**为办理银行按揭贷款所需借用声明人的名义而签订，购房款由赵**个人支付，声明人并未出资。事实上，赵**与冯**二人合伙共同购买亚**司2#楼1至7层房产，声明人与冯**不存在合伙购房关系和其他权利义务关系，以上声明系声明人的真实意思表示，并于同日在邳州公证处办理了公证。

另查明，金色谷公司成立于2002年4月25日，股东为王**、高**、邳州市供销合作总社，法定代表人为赵**。2014年11月26日，股东变更为王**、高**，法定代表人也变更为高**。

一审法院认为

2014年10月26日，赵**向原审法院提起诉讼，请求判决确认登记在冯**名下的邳房权证运河字第号房屋所有权和邳国用（2009）第0397号土地使用权的房地产归双方各占50%共同所有；判令冯**、张*协助赵**对登记在冯**名下的亚都花园2号楼1至3层楼房办理各占50%产权的房产、土地登记变更手续，并由冯**、张*承担本案诉讼费用。

原审法院认为，不动产物权登记是相关行政机关对不动产当时权属表现状态的认可与证明，基于该登记而发放的证书是权利的对外表现形式，其仅具有推定效力。利害关系人是否对不动产物权享有权利，取决于其是否有相反证据推翻该推定效力，即不动产物权归属仍取决于当事人之间基础的民事实体法律关系。本案中，要解决涉案房产归属问题，既要看双方当事人之间的真实意思表示，又要结合购房时首付款的支付、按揭贷款归还、房产交付后的占有、管理、经营使用等情况综合分析判断。

第一，从首付款的支付情况看。按照与亚**分公司商品房买卖合同补充协议的约定，2005年10月19日，赵**向亚**分公司付款100万元；同日，冯**之夫张*也向亚**分公司付款100万元。冯**及张*辩称赵**向亚**分公司支付100万元的70多万元，被亚**分公司作为冯**及张*的支付款，但未提供证据予以证明。

本院查明

第二，从生效裁判所确认的事实看。生效的邳**民法院（2010）邳民初字第2481号民事判决查明：涉案房产1至3层的房款是3206995.20元，该房首付款200万元由赵**、张*等人缴纳，办理银行按揭贷款后又支付150万元，以上总计支付购房款350万元，扣除1至3层商品房价款3206995.20元，余款293004.8元转为4至7层的购房款，该生效判决也确认赵**缴纳的100万元为涉案房产1至3层的购房款。尽管张*辩称其作为该案原告并不知情，该案起诉书、授权委托书及诉讼代表人推选书中”张*”的签名及指印系他人伪造。但其作为利害关系人并未对该案申请再审，且邳**民法院出具的赵**、张*等9人缴纳的上述案件诉讼费16058元，张*于2013年12月19日签字认可。2012年4月23日，上述案件原告方委托代理人庄**出具”赵**、张*等9人2号楼一审律师代理费12000元”收据一张；2013年1月29日，庄**又出具”2#楼二审律师费3000元”收据一张，赵**与张*于2013年12月19日均共同签字认可。故张*关于其作为该案原告并不知情的抗辩意见，原审法院不予采纳。

第三、从涉案房产的按揭贷款发放与归还情况看。2006年3月，以涉案房产1至3层作抵押向中**行邳州支行抵押贷款150万元后，分别以张*、冯**名义办理还款帐户。赵**自2006年7月25日起开始偿还银行贷款，对于赵**2006年7至12月、2007年1至12月、2008年3至12月、2009年1至6月的还款，张*于2013年12月19日均签字认可。

第四、从涉案房产交付后的管理、经营使用等情况看。首先，双方对涉案房产的管理费用签字确认。2005年12月30日，徐州**安装公司出具电梯安装预付款3000元收条一张，赵**于2013年3月18日签字认可，张*于2013年12月19日签字认可。2006年8月11日，邳州**工程公司出具的亚都花园2#楼2000元的工程款，赵**与张*共同签字认可。其次，赵**对涉案房产缴纳了保险费也得到张*的确认。2006年3月30日，赵**就涉案房产1至3层向中国大**有限公司投保，赵**交纳保险费6000元，张*于2013年12月19日时签字确认。再次，2007年8月，冯**作为甲方将涉案房产1至3层其中的一部分340平方米出租给中国**州分行，每年租金183000元，租期自2007年8月3日至2012年8月2日，赵**在甲方委托代理人处签字。且以冯**名义在中国**州支行办理尾号为47050的存折，该存款折显示2007年9月入款183000元、2008年8月7月29日、2009年8月6日、2011年8月17日分别转存183000元，该存折也由赵**持有。从涉案房产交付后的管理及经营使用等情况看，赵**与张*对涉案房产进行了共同管理与经营使用。

第五，从涉案联合购房协议效力看。2005年10月18日，赵**与冯**签订联合购房协议，约定：1、购买亚都花园2#楼1至7层的房产（为操作方便，1至3层用冯**名办理房产证和土地证，4至7层用赵原名办房产证和土地证）。2、总价款500万元，双方各出50%。3、双方同等享受该栋房产的租金及处置后的升值部分，同时也共同承担风险和损失，享有和承担风险的权利双方相等，各占50%。u0026hellip;。甲方处虽有邳州金**营有限公司（以下简称金色谷公司）的字样，但未加盖该公司公章，该公司于2014年10月23日出具的声明书，声称：赵**签订上述协议系其个人行为，金色谷公司也未支付购房款，赵**的行为与公司无关。对于该联合购房协议，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。

对于该联合购房协议，被告认可”内容是真实的”，并承认2005年10月双方确有合作购房的意向，签订的时间应在2010年至2011年间，而不是2005年10月18日，是原告为了与亚**司诉讼的需要而恳请冯**出具的协议，双方并无联合购房的真实意思表示。同时被告还陈述，即使该联合购房协议是真实的，原告也没有履行出资义务。被告还辩称其购房在先，与原告合作购房意向在后，但与上述陈述相矛盾，故对被告双方并无联合购房真实意思表示的抗辩意见，本院不予采纳。

综上所述，双方联合购房协议合法有效，尽管涉案房屋登记在冯**名下，但从购房时首付款的支付、按揭贷款归还、房产交付后的共同管理及经营等情况综合分析，涉案房屋应归原告与被告各按50%的比例共有，赵**的诉讼请求，本院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条之规定，原审法院判决：一、赵**与冯**、张**位于邳州市建设北路与珠江东路交汇处亚都花园2#1、2、3层房地产各按50%的比例享有所有权；二、冯**、张**上述比例协助赵**办理上述房屋产权及土地使用权的变更登记手续。案件受理费57300元，保全费5000元，由冯**、张*负担。

宣判后，上诉人冯**、张*不服，向本院提起上诉称：1、一审认定2005年10月18日赵**与冯**签订的联合购房协议的事实错误，以该协议作为认定房屋的共有权依据是错误的，该协议形成于2011年左右，且该协议的主体应认定为金色谷公司，该协议并未实际履行。2、原审法院判决以上述协议确定赵**与张*之间的权利与义务是错误的。3、原审判决认定案由错误，本案应属于合伙纠纷，原审判决并未考虑赵**与张*之间是否存在协议、双方出资比例、经营状况等因素，仅以联合购房协议来认定房屋权属比例，判决结论错误；4、本案应当以赵**与张*之间存在口头合伙协议及出资比例作为认定涉案房屋共有份额的依据。对于涉案房屋1至3层，赵**出资约为70万元，而张*出资250万元。在双方出资不同的情况下，认定赵**享有50%的共有权，不合理亦不公平。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人赵**一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人赵**答辩称，上诉人认为是合伙纠纷是没有事实依据，因为它不符合合伙法有关规定，上诉人否定被上诉人的原告主体资格错误的，被上诉人系实际参与共同购房，因此应当是适格的本案当事人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持一审判决。

二审庭审中张*陈述其是与赵**个人合作买房而不是与金色谷公司合作买房，冯**是代表张*办理涉案房屋贷款。关于2005年10月18日的联合购房协议签订的背景，张*还陈述系4至7层拍卖后形成。对协议内的权利义务当时是认可的，但是因为7年房租不给我算帐，4至7层是购房款是借高利贷，赵**要求其承担利息的一半，因此不予认可。二审中上诉人提供2013年6月3日李**在邳**法院的一张领条，证明赵**出资款中有29余万元及利息已经委托李**2013年6月3日领走，赵**对亚都花园1到3层出资款只有70余万元。被上诉人质证认为李**尽管领取款项，但李**领取款项的依据是2481号民事判决书，而2481号民事判决主体是赵**、张*，李**领的款是委托行为，不能认定为赵**领取，所以被上诉人以此否认赵**没有出资是不正确的。二审中上诉人申请对于2005年10月18日签订的联合购房协议书的形成时间进行鉴定。

二审法院查明的其他事实与一审法院一致。

本院认为

经当事人确认，本案二审的争议焦点为：赵**请求确认享有涉案房屋1至3层所有权50%的份额理由能否成立？

本院认为，本案所涉房屋1至3层虽然登记在上诉人冯**名下，但赵**主张享有1至3层所有权50%的份额应予支持，具体理由本院分析如下：

第一，赵**与张*、冯**夫妻存在合伙购房的法律关系。从2005年10月18日亚**分公司与赵**、张*等九人签订的商品房买卖合同补充协议约定赵**、张*等九人购买涉案房产1至7层，结合2014年10月28日，李**等七人出具的声明书内容看，应认定赵**与张*、冯**夫妻共同买受涉案房屋的1至3层。对此2005年10月18日赵**虽然是代表金色谷公司与冯**签订的联合购房协议，但从协议的履行来看，金色谷公司并未履行该份协议，事实上履行该份协议的是赵**，对此金色谷公司与2014年10月23日出具的声明书也可以证明实际履行联合购房协议的是赵**个人。在二审庭审中张*也陈述其是与赵**个人合作买房而不是与金色谷公司合作买房，冯**是代表张*办理涉案房屋贷款亦可以进一步印证赵**个人与张*、冯**夫妻存在合伙购房的法律关系。

第二，赵**与张*、冯**夫妻已经共同买受并管理、经营使用涉案房屋1至3层。从涉案房屋1至3层首付款支付情况看，赵**、张*各支付了100万元，其余款项通过冯**的名义办理了按揭贷款，涉案房产1至3层已经登记至冯**名下，且赵**还与张*、冯**也共同偿还了部分按揭贷款，对此张*也予以签字认可。从一审查明的张*对涉案房屋的电梯安装费用预付款、装饰工程款、保险费费用的签字确认发生，以及涉案房屋的一部分还以冯**名义出租给中国**州分行，赵**作为委托代理人签字，综合上述证据充分证明张*、冯**夫妻、赵**存在共同管理、使用房屋的情形。

第三，另案民事诉讼也证明赵**与张*、冯**夫妻存在合伙购房的事实。邳**院（2010）邳民初字第2481号民事判决查明的事实也确认赵**出资了100万元购房款，且因为4至7层合同问题及涉案房屋房款支付问题，赵**、张*等人共同委托律师提起诉讼，对此张*、赵**共同对诉讼费、律师费进行了确认。

此外，鉴于双方当事人已经实际共同买受并管理、使用涉案房屋1至3层，联合购房协议的形成时间对于确定双方对涉案房屋1至3层的份额并不具有实质影响，且如张**审中陈述协议形成于4至7层拍卖后，但此时4至7层的拍卖价款与1至3层的购房款合计并非500万元，各方当事人应是明知的，协议还约定500万元购房款明显存在不合理之处，张*的陈述本院难以采信，因此对于上诉人冯**、张*申请对联合购房协议形成时间进行鉴定的主张，本院不予支持。至于冯**、张*主张分配涉案房屋1至3层的租金收入以及偿还按揭贷款数额如何承担的问题，冯**、张*可以另行主张权利，不属于本案审理的范围。

综上，上诉人冯**、张*与被上诉人赵**存在合伙购房的法律关系，参照联合购房协议的约定，上诉人赵**主张享有涉案房屋所有权50%的份额理由成立，原审法院查明事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费57300元，由冯**、张*共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日