上诉人魏**与被上诉人冷静霞房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人魏**因与被上诉人冷静霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六大民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

冷**原审诉称，2011年4月15日，魏**承租其所有的南京市六合区关门桥1号40平方米房屋用于经营音乐茶座，并交纳了半年房租6000元，2011年9月15日，冷**再次要求魏**支付房租时，魏**以种种理由拒绝支付，请求判令魏**支付2011年10月15日至2013年4月15日的房屋18000元；支付2013年4月15日至合同终止后的房屋占有使用费30000元；按合同第六条约定支付双倍租金、违约金48000元；停止经营交还占用的房屋并赔偿经济损失。

一审被告辩称

魏**辩称，其不欠冷**房屋租金并且冷**的诉讼请求已超过了诉讼时效；涉案房屋因涉及拆迁已无法经营，魏**应冷**的要求暂不搬迁，冷**的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回冷**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年3月28日冷**与魏**签订了《租房合同》一份，约定：甲方（冷**）将位于关门桥1－1号面积约40平方米的房屋出租给乙方（魏**）经营使用；租赁期限二年，自2011年4月15日至2013年4月15日止；每年乙方向甲方交纳房屋租金等12000元；付款方式按半年向甲方交纳，合同签订之日乙方向甲方付租赁费6000元，第二次付款时间2011年9月15日付6000元，依此类推。乙方应按时交纳租赁费，如乙方迟延交纳租赁费需向甲方缴纳租赁费20%的滞纳金，租赁费拖延超时30天，甲方有权单方面终止合同，收回经营场地，乙方还应继续履行合同付清所欠的租赁费，承担违约责任，赔偿违约金。合同第六条约定：合同到期前，乙方必须提前一个月通知甲方，同等条件下乙方享有优先续租权，合同期满乙方不再续租，必须在规定的时间内交出房屋，如不按期交出房屋，甲方将每天房屋的双倍收取违约金。第七条约定：如遇自然灾害天灾人祸，拆迁、国家政策法令等不可抗力的因素，合同自然终止，双方都不承担违约，甲方不给予乙方任何经济赔偿，甲方多收乙方预付的房租按乙方实际使用天数计算，甲方要退还给乙方。前述合同签订后，魏**支付了第一个半年租金6000元。2012年6月19日、10月15日、11月15日，冷**又分别向魏**出具了三张收条，载明收到关门桥1号2012年6月15日至2012年12月15日的租金共计5000元。2015年7月13日，冷**通知魏**，要求魏**支付租金并交回房屋。双方协商未果，冷**诉至原审法院。

原审法院另查明，2012年9月21日南京市六合区人民政府下发六政发（2012）163号文件，确定：对北至葛关路，南至南钢7号岗小铁道，西于凤凰路，东至企业厂界，共涉及北厂门、永利路、南厂门等三个地块上的房屋予以征收，征收实施单位为南京市**道办事处。同年10月发布公告。现冷静霞尚未与征收单位签订征收补偿协议，涉案房屋仍由魏**占用。

一审法院认为

原审法院认为，冷**与魏**签订的房屋租赁合同合法有效。双方在庭审中的陈述及魏**提供的收条等证据，可以证实魏**已向冷**支付租金至2012年12月15日，冷**主张收条上日期系笔误、租金系2011年6月15日至2011年12月15日的租金，与事实不符，原审法院不予采信。魏**主张2012年10月份之后应冷**要求暂不退房，但因其提供的证人左*和亦与冷**存在租赁合同，有利害关系，原审法院不予采信。2012年9月21日涉案房屋被纳入征收范围后，按双方约定，双方的房屋租赁关系虽符合终止条件，但因魏**未能及时向冷**归还房屋，因此，魏**仍应按合同约定支付相应的占有使用费，魏**主张的冷**诉讼请求超过诉讼时效的观点，因双方的租赁合同因政府征收而终止，因此，合同终止后的占有使用费不应再适用有关租金的诉讼时效规定；冷**要求魏**承担双倍支付租金等违约责任，同样也因合同的终止而失去依据，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决：一、冷**与魏**签订的南京市六合区大厂关门桥1号房屋租赁合同终止履行；魏**于判决生效后十日内向冷**归还所占用的关门桥1号房屋。二、魏**于判决生效后十日内，按每月1000元的标准，自2012年12月15日起至归还房屋之日止，向冷**支付房屋占有使用费。三、驳回冷**的其他诉讼请求。原审案件受理费减半收取1100元，由双方各负担550元。

上诉人诉称

上诉人魏**不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、改判驳回被上诉人原审中的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、房屋没有交付是因为被上诉人委托上诉人看管房屋阻拦拆迁部门的拆迁；二、关于诉讼时效，被上诉人起诉时是2015年10月，合同终止的时间是2012年9月，即使以两年诉讼时效为准，部分使用费也是超过了诉讼时效，且几年来上诉人从未收到过被上诉人的催缴费的任何通知，故本案已过诉讼时效；三、拆迁后双方的租赁合同自然终止，还按照租金计算使用费不合理，涉案房屋列入拆迁范围后，不能正常经营，使用价值非常有限，不能居住，仅能存放一些物品，不能供经营茶社使用，再按经营用房计算使用费，明显偏高，应按市场类似用房行情进行参考。

被上诉人辩称

被上诉人冷静霞辩称，一、双方合同约定，如果逾期30天不付房租，合同自动终止，要收回房屋，被上诉人并未要求上诉人帮忙看房子；二、关于房租的问题，涉案房屋租金是9.6万元，收款单有笔误，原审法院判决少给了1.2万元，但被上诉人没有上诉，被上诉人的利益也受到了损失；三、被上诉人与政府没有达成拆迁协议，要求收回房子继续经营；四、被上诉人起诉时，上诉人还在经营状态。

针对原审法院查明的事实，上诉人魏**主张2015年7月13日被上诉人并未通知其支付租金并交还房屋，双方也并未就此进行协商；被上诉人冷静霞的儿子已经与拆迁部门签订了拆迁补偿协议。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

另查明，双方均认可涉案征收公告于2012年10月22日发布。2016年1月9日上诉人魏**已经将涉案房屋归还被上诉人冷**。

以上事实，由二审谈话笔录在卷证实。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，涉案房屋在2012年10月22日经公告被列入征收范围，故双方之间的租赁协议应于同日终止履行，上诉人魏**交至2012年12月15日的租金应转为相应的房屋占有使用费。关于本案诉讼时效是否超过的问题，涉案租赁合同虽然于2012年10月22日已经终止，但被上诉人冷**直到2016年1月9月才归还涉案房屋，故原审法院判决上诉人归还涉案房屋并支付2012年12月15日之后的房屋使用费并未超过诉讼时效。关于上诉人魏**主张的被上诉人冷**委托其看管房屋故其未及时归还房屋的主张，以及其提出的涉案房屋占有使用费应按市场类似用房行情调低的主张，因其均未提供充分的证据证明，故本院对此均不予支持。但上诉人魏**已于2016年1月9日归还涉案房屋，故其应支付的涉案房屋占有使用费应为36833（1000＊36＋1000＊25／30）元。

综上，因二审中出现新证据，致原审法院判决不当，本院依法予以纠正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南京市六合区人民法院（2015）六大民初字第404号民事判决第一、三项；

二、变更南京市六合区人民法院（2015）六大民初字第404号民事判决第二项为：魏**于判决生效后十日内向冷**支付房屋占有使用费36833元。

二审案件受理费721元，由上诉人魏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日