上诉人南京金**有限公司与被上诉人芮新兵房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京金**有限公司（以下简称金沙水城）因与被上诉人芮新兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2015）高民初字第2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

芮新兵原审诉称，2014年9月26日，其与金沙水城签订房屋租赁合同一份，约定金沙水城租赁芮新兵所有的位于高淳区淳溪镇宝塔路366-1号一、二层6600平方米的房屋，双方约定租金以每年9月26日至次年9月25日为一个租赁年度，一年一付，先付后租，2014年9月26日至2015年9月25日的租金1320000元，应于2014年9月26日支付，合同还对房屋用途、租赁期限、租金支付等其他事项作了约定。此后，金沙水城未按约支付租金，经芮新兵催要，金沙水城出具还款计划一份，承诺在2015年5月1日前付清所欠租金420000元。届期，金沙水城仅支付100000元，余款至今未付。现要求金沙水城迁让所租赁的房屋；支付2014年度租金360000元及利息，并支付2015年9月26日至迁让交还房屋时的租金；由金沙水城负担本案诉讼费用。

一审被告辩称

金沙水城原审辩称，双方签订租赁合同属实，但因芮新兵未提供房屋所有权证，致金沙水城被相关职能部门处罚，原计划的经营项目无法进行，造成金沙水城巨大损失；因芮新兵提供的设施不符合规范，不符合验收标准，致金沙水城多缴纳水电费等费用，上述损失应由芮新兵承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年5月28日，芮新兵与南京**有限公司（以下简称高**司）签订《高淳县商品房现售合同》一份，高**司将其坐落于高淳县（现为南京市高淳区）淳溪镇宝塔路366-1号的面积为7622.5平方米的商品房出售给芮新兵，芮新兵于2012年6月29日支付了价款27000000元，并受领房屋。2014年9月26日，芮新兵与金沙水城签订房屋租赁合同一份约定：金沙水城租赁芮新兵所有的位于高淳区淳溪镇宝塔路366-1号一、二层6600平方米的房屋用作宾馆酒店，租赁期限为2014年9月26日至2024年9月25日，租金以每年9月26日至次年9月25日为一个租赁年度，每年租金1320000元，一年一付，先付后租，前3年不变，以后每年增加上年度5%，第一年度租金，应于合同签订时付清，不支付或不按照约定支付租金超过15日的，芮新兵有权解除合同，收回房屋，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，金沙水城即支付租金500000元，芮新兵将房屋交付金沙水城经营。2014年9月27日，金沙水城就第一年度尚欠的租金420000元，出具还款计划给芮新兵：定于2015年3月18日前还款200000元，余款260000元（含租金利息40000元）于5月1日前还清。此后，经芮新兵催要，金沙水城支付租金100000元，余款至今未付。

原审另查明，金沙水城在经营过程中，因未办理环保审批手续，于2014年11月21日，被南京**境保护局罚款70000元；因未取得公安机关许可，未领取《特种行业许可证》的情况下，擅自经营旅馆业，于2015年1月20日，被南京市公安局高淳分局没收非法所得2156元、罚款50000元。

一审法院认为

原审法院认为，芮新兵与高**司签订商品房现售合同后，支付对应价款，并受领房屋，虽未到登记部门登记，领取房屋所有权证，但不影响芮新兵对讼争房屋的所有权，芮新兵有权对其所有的房屋进行处置。芮新兵与金沙水城签订租赁合同，将讼争房屋租赁给金沙水城使用、收益，双方均应按合同履行各自义务，金沙水城未按约支付租金，经芮新兵催告后，仍未在合理时间内支付已到期的租金，根据双方约定的“不支付或不按照约定支付租金超过15日的，芮新兵有权解除合同，收回房屋。”双方约定的解除合同的条件已成就，故芮新兵要求解除合同、金沙水城迁让房屋的诉讼请求，予以支持；金沙水城在未付清第一年度租金的情况下，继续使用房屋，除应支付已到期的租金，还应支付继续使用期间的租金。芮新兵要求支付租金的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持，因双方已对2014年度的租金进行结算，金沙水城已承担逾期支付租金的利息40000元，故原审法院对芮新兵要求金沙水城承担2014年度租金利息的请求，不予支持；金沙水城在经营过程中，因未办理相关手续，被相关职能部门处罚，非因芮新兵原因造成；金沙水城未提供证据证明因芮新兵的原因造成金沙水城巨大损失，故原审法院对金沙水城要求芮新兵承担损失的辩解意见不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除芮新兵和南京金**有限公司于2014年9月26日签订的房屋租赁合同；二、南京金**有限公司于判决生效后10日内迁让位于南京市高淳区淳溪镇宝塔路366-1号一、二层的房屋；三、南京金**有限公司于判决生效后10日内支付芮新兵2014年度的租金320000元和利息40000元及2015年9月26日起至实际迁让之日的租金（按年租金1320000元的标准计算）；四、驳回芮新兵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3780元，由南京金**有限公司负担。

上诉人诉称

金沙水城不服原审判决，向原审法院提起上诉称，原判决认定事实和适用法律均存在错误。1、被上诉人的诉讼请求并没有解除租赁合同的请求事项，在审理过程中也没有提出解除合同的主张，原审法院判决解除房屋租赁合同超出当事人的诉讼请求。2、被上诉人在租赁合同签订后向上诉人提供了其变造的房产证，导致上诉人去办理营业执照过程中被公安机关关押，此时才知道被上诉人隐瞒了没有房产证的事实及所租赁房屋没有经过消防验收的事实，因为租赁的房屋没有消防验收而被处以罚款，并导致上诉人不得不延迟开业，营业损失严重。上诉人与被上诉人签订租赁协议，明确经营酒店的目的，而由于被上诉人的原因导致消防手续不能办理，合同的目的不能实现。上诉人根据经营酒店及宾馆的房间数、单间价格及百分之五十的入住率来主张损失完全符合市场现状。且上诉人为了防止投资损失扩大，不得不再额外支出费用进行消防建设施工，基于该工程建设方尚未最终结算，在庭审中无法提供最终损失金额。3、因被上诉人原因导致多缴纳电费，在电费发票上已经明确显示，该部分损失是由于被上诉人造成的，应该由被上诉人予以承担。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判将其损失从租金中扣除，或者发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人芮新兵辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人在原审中就没有向原审法院举证证明是否存在损失及存在多大损失，其在二审中要求将其损失在租金中扣除，上诉请求不明确。即使上诉人确实因为种种原因而遭受损失，也应另案诉讼解决。2、原审中被上诉人之所以没有要求解除租赁合同，是因为被上诉人已经通知上诉人解除合同，被上诉人在原审起诉中已经陈述，原审判决解除合同是对该事实的确认，并未超出诉讼请求。3、被上诉人向上诉人提供变造的房产证，是应上诉人办理营业执照的要求，为上诉人提供方便。办理营业执照和被公安机关关押是在两个不相同的机关办理，原审中上诉人并没有向法庭举证证明其被关押的事实以及被关押的理由。变造房产证不影响双方房屋租赁合同的实际履行。4、关于案涉房屋没有消防验收而被罚款，是因上诉人从事特种行业的经营，对消防设施的要求不同于一般的民用设施，因此其在经营过程中因消防设施不合格而被消防部门罚款，与被上诉人没有关系。5、关于上诉人提出的多缴电费，其未提出明确的证据予以证明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，被上诉人芮新兵提供南京市建设工程备案竣工消防检查意见书一份，证明涉案房屋在2014年6月20日已经通过了消防竣工验收。上诉人金沙水城对证据的真实性没有异议，但是对该意见书的出具时间无法核实，其在2014年10月份向公安机关申请办理特种经营许可证时因没有消防验收合格受到处罚，直至2015年2月10日才最终办理特种经营许可证，比预期开业时间延期半年。

二审经审理查明，2015年10月27日，芮新兵的代理人李**发函给金**公司，要求金沙水城于接函后一周内支付2014-2015年度拖欠租金，并及时支付2015-2016年度租金，逾期芮新兵将依约解除双方间的房屋租赁合同，并不再另行通知。金沙水城认可收到该函件。

二审另查明，金沙水城在原审庭审中辩称，其因无法正常经营产生的营业损失194万元，多缴电费48万多元，改造水路设施多支出30万多元。

本院查明

二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，上诉人金沙水城与被上诉人芮新兵于2014年9月26日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。因上诉人欠缴租金，被上诉人委托代理人进行催缴，并明确表示逾期不缴将解除合同，且不再另行通知，故当上诉人未按期缴纳租金时，双方解除合同的条件已经成就，合同将自行解除。被上诉人虽未就合同解除提出诉讼请求，但原审法院依职权对合同解除的效力进行确认并无不当。案涉房屋租赁合同解除，被上诉人要求上诉人返还房屋，符合法律规定。上诉人认为被上诉人向其提供变造的房屋所有权证书导致其被行政机关处罚，但被上诉人提供的消防检查意见书能够证明其交付的房屋符合消防要求，被上诉人至今未办理房屋所有权证，上诉人亦办理了经营所需的相应证照，说明被上诉人交付的房屋不影响合同目的的实现，而上诉人并未提供证据证明其所受处罚与变造的房屋所有权证书之间的关系，故上诉人不认可合同解除的效力，并要求在租金中扣除相应的行政罚款，无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人认为其因被上诉人原因导致多缴电费，以及因消防手续不能办理造成营业损失，但其并未提供充分的证据证明，且其主张的损失远超其所欠租金数额，与本案并非同一法律关系，上诉人如认为其损失系被上诉人造成，可另案诉讼解决，本案不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6780元，由上诉人南**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十日