异议人陈**与申请执行人南京天**有限公司、被执行人肖**借款合同纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行南京天**有限公司（以下简称天泉公司）与肖**借款合同纠纷一案中，案外人陈**提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，并召开听证会进行审查，异议人陈**及其委托代理人胡*、申请执行人天泉公司委托代理人虞**参加听证。现已审查终结。

请求情况

异议人陈**称，天**司申请执行肖**借款合同纠纷一案中，拟处置的肖**名下溧水区永阳镇南门口巷2号XXXX、XXXX室房产，该房产实为异议人所有。异议人2004年7月与肖**签订了房屋买卖合同，约定房屋价款47万元，异议人已支付了相应房款，并在合同签订后实际占有使用该房产，但因在合同约定期限内一直未能联系上肖**而没能办理过户登记手续。综上，根据《做高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求法院终止对该房产的执行，解除查封，维护异议人的合法权益。

本院查明

本院查明，天**司与肖**借款合同纠纷一案，本院于2011年4月25日作出（2011）溧商初字第42号民事判决书，判令肖**于判决生效日起10日内支付天**司欠款188.404万元。判决生效后，肖**未履行判决书确定的义务，天**司向本院申请强执行，本院于2011年11月2日立案受理，执行案号为（2011）溧执字第1478号。执行中本院作出（2011）溧执字第1478号民事裁定书，裁定查封肖**名下位于溧水区永阳镇南门口巷2号XXXX、XXXX室房产，查封期限自2014年3月18日至2016年3月17日。后该案终结执行程序。2015年4月21日，天**司申请恢复执行，同时申请拍卖肖**上述房产偿还债务。本院予以受理，案号为（2015）溧执恢字第22号，并于2015年4月29日作出（2015）溧执恢字第22号执行裁定书，裁定查封肖**名下位于溧水区永阳镇南门口巷2号XXXX、XXXX室房产，查封期限自2015年4月29日至2018年4月28日，同时在房产现场张贴了评估、拍卖公告。陈*保得知后向本院提起案外人异议。

另查明，溧水区永阳镇南门口巷2号XXXX、XXXX室房产登记于**名下，系肖龙*2003年12月29日以485163元的价格从浙江涌鑫**分公司处购买，其中在农行溧水支行抵押贷款29万元。2004年6月25日肖龙*与陈**签订房屋买卖协议，将上述房产以47万元价格出售给陈**，双方协议约定肖龙*未还清的银行贷款27.8万元自2004年7月开始由陈**以肖龙*名义偿还，陈**分4次支付肖龙*19.2万元，2004年7月7日付10万元，2004年7月23日付5万元，2004年9月15日付3万元，剩余1.2万元待土地使用证和房产证过户到陈**名下后付清（不超过2014年1月）。协议订立后，肖龙*将房产证、土地使用证及房产相关税费票据交给陈**，并将房产交付陈**使用。截止目前，该房产一直由陈**占有、使用以及对外出租获取收益。陈**也依约向肖龙*支付了房款18万元，肖龙*先后向陈**出具收条两张，其中2004年7月30日肖龙*收到陈**房款计二次15万元，2004年11月6日收到陈**3万元（由肖龙*妻舅杨**代）。同时，陈**自2004年7月开始以肖龙*名义支付银行贷款，直至2004年1月将贷款全部结清。贷款结清后，陈**找肖龙*协助办理过户手续但未能联系上，剩余1.2万元房款亦未能支付。听证中，陈**表示愿意将剩余1.2万元剩余价款交付法院执行。

以上事实有听证当事人陈述、商品房买卖合同、房产证、土地使用权证、房屋买卖协议、收条、银行存款凭证、租房协议、银行账户往来明细等证据证明。

本院认为

本院认为，依据《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人陈**在本院对涉案房产查封前与被执行人肖**签订了书面房屋买卖合同，并实际占有使用该房产，同时也按照合同约定已经支付了绝大部分房款，剩余房款其也愿意交付法院执行。此外，该房产未能办理过户，系因被执行人肖**未予协助、房产已被法院查封等客观原因，并非异议人自身原因造成，异议人对此并无过错。因此，异议人的异议理由成立。听证中，申请执行人质疑案外人与被执行人房屋买卖的真实性，但并未提供证据予以证明，其提出双方房屋买卖时该房产已被法院查封从而买卖无效的主张，亦与本院查明事实不符。故对于申请执行人的辩论意见，本院不予采信。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

裁判结果

中止对肖**名下位于溧水区永阳镇南门口巷2号XXXX、XXXX室房产的执行。

本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向南京**民法院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年六月四日