周**与岳以芝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**诉被告岳**、第三人胡*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法由审判员马**独任审判，于2015年5月13日、6月4日公开开庭进行了审理。原告周**及其委托代理人仲**、被告岳**、被告胡*（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**诉称：原、被告系邻居关系。2013年10月，被告与原告口头协议以70万元价格购买原告所有的位于沭阳县某小区三期49号楼3单元301室、302室房屋及49号楼3单元8号、10号车库，被告应在房屋交付之日付清购房款。2013年11月，被告两次以看房为由从原告手中将两套房屋及车库钥匙取走，并在原告不知情的情况下更换了锁芯。2014年4月，被告以与其表兄弟换房为由，要求原告将某小区三期49号楼3单元301室房屋过户至其表兄弟名下。2014年5月，原告完成了该过户手续。被告在过户前向原告出具了金额为70万元的购房款欠据。事后，原告经多方打听得知，被告所称的换房人并非其表兄弟，而是被告在未经原告同意的情况下将某小区三期49号楼3单元301室房屋及8号车库以36万元出售给第三人胡*。2014年7月16日，被告又将某小区三期49号楼3单元302室房屋出租给彭**，租期为2014年7月16日起至2015年7月16日止，租金6500元。原告在得知上述情况后曾多次向被告索要购房款，被告分两次共向原告支付28万元，剩余42万元购房款至今未付。被告在明知自己没有购买能力的情况下，恶意与原告订立房屋买卖合同，并将房屋出售、出租，但至今没有向原告如数支付其中任一套房屋的购房款，由此可以推知被告已不可能履行其付款义务，原告已不能实现合同目的。为维护原告的合法权益，现请求判令：一、解除原、被告之间签订的某小区三期49号楼3单元302室房屋及该单元10号车库的买卖合同；二、被告迁出某小区三期49号楼3单元302室房屋及该单元10号车库，并将该房屋及车库返还给原告；三、被告给付原告某小区三期49号楼3单元302室房屋及该单元10号车库的使用费8000元；四、被告给付原告某小区三期49号楼3单元301室房屋及该单元8号车库的购房款7万元及利息（自2014年5月1日起，按银行同期贷款利率支付利息至购房款付清之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告岳以芝辩称：一、原告诉称其将某小区三期49号楼301室、302室房屋及该单元8号、10号车库出售给被告属实，但原、被告双方口头协商的房屋价款为56万元。其中某小区三期49号楼3单元301室房屋及该单元8号车库已被其出售给第三人胡*，302室房屋及10号车库已被其以年租金6000元出租给彭佳节，另外还有500元系押金。二、被告不同意解除房屋买卖合同，也不同意将房屋退还给原告，被告要求继续履行合同，同意支付购房款，但是现在没有经济能力，只能支付原告购房款12万元，剩余30万元购房款需要原告为其办理按揭贷款20万元，另外10万元，其同意向原告出具欠条，待其有能力时再向原告支付。

第三人胡**称：原、被告之间的纠纷其不知情，其经人介绍从被告岳以芝手中购买沭阳县某小区三期49号楼3单元301室房屋及8号车库，该房屋已经由原、被告一起协助过户至胡*名下，并且其已经向被告缴纳了全部购房款36万元（过户费系被告承担），被告向其出具了收据。

本院查明

经审理查明：原告周**曾将其所有的位于沭阳县某小区三期49幢3单元301室、302室房屋及该单元8号、10号车库出售给被告岳**。后被告又将某小区三期49幢3单元301室房屋及8号车库以36万元价格出售给第三人胡*，该房屋已经过户至胡*名下。2014年5月1日，被告向原告出具购房款70万元的欠条一张，后被告陆续给付原告购房款28万元。2014年7月16日，被告将某小区三期49幢3单元302室房屋及10号车库以年租金6500元的价格出租给他人使用。2015年3月12日，原、被告双方因剩余购房款给付问题发生矛盾，经沭阳县公安局青岛路派出所调处未果。现原告以被告的行为构成根本违约为由诉至本院，要求支持上述诉请。庭审中，被告明确表示其现在无履行给付购房款的能力。

本案在诉讼过程中，原告撤回要求被告给付*小区三期49幢3单元301室房屋及该单元8号车库的购房款7万元及利息的诉讼请求。

上述事实，有原告陈述、被告答辩、第三人陈述、拆迁安置上房结算清单、上房通知、房屋产权证书、欠据、房屋租赁合同等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，原、被告之间就沭阳县某小区三期49幢3单元301室、302室房屋及该单元8号、10号车库订立口头房屋买卖合同，该房屋买卖合同关系不违反相关的法律法规的强制性规定，本院予以确认。庭审中被告明确表示其现在无经济能力履行给付购房款的义务，故原告已无法实现合同目的，其要求解除合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，对于已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，位于某小区三期49幢3单元302室房屋及该单元10号车库已于2014年5月1日被被告实际占有，并被其以年租金6500元（日租金17.8元）的价格出租给他人使用，故原告要求被告返还房屋及支付使用费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。但使用费应当参照被告出租给他人的租金标准予以计算，以原告所主张的8000元为上限。原告自愿撤回要求被告给付*小区三期49幢3单元301室房屋及该单元8号车库的购房款7万元及利息的诉讼请求，系对其权利的处分，本院予以准许。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告周**与被告岳以芝之间关于沭阳县某小区三期49幢3单元302室房屋及该单元10号车库的房屋买卖合同；

二、被告岳**应于本判决发生法律效力之日起十日内将沭阳县某小区三期49幢3单元302室房屋及该单元10号车库返还给原告周**；

三、被告岳**应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周**支付沭阳县某小区三期49幢3单元302室房屋及该单元10号车库的房屋占用费（从2014年5月1日起至实际返还房屋之日止，按17.8元／日计算，总额以8000元为上限）。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7774元，减半收取3887元，由被告岳**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院（户名：宿迁**国库处，帐号：46×××80，开户行：中国**城支行，征收单位为宿迁市中级人民法院），同时向该院预交上诉案件受理费7774元。

裁判日期

二〇一五年六月十六日