缪**与苏**教协会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人缪**因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1、坐落于苏州市观前街的玄妙观正山门房屋（建筑面积265.32平方米）的所有权人为原审被告道**会。2009年10月10日，原审被告道**会所属玄妙观（甲方）与原审原告缪**（乙方）签订协议，约定甲方将玄妙观正山门出租给乙方，租期自2010年1月1日起至2004年12月31日止，第一年租金80万元，约定的经营项目为“经营玉石、珠宝及旅游工艺品，不得经销服装类易燃易爆物品”。以上协议签订后，原审原告缪**对该场所进行了装修，并与其妻夏**共同以玄妙观正山门为经营地址设立了苏州市**有限公司，公司的经营范围为金银饰品、珠宝首饰、翡翠玉器、工艺品。因原审原告缪**在装修中将正山门的六大天将神像进行了遮挡，遭到部分道教信徒的反对，原审被告道**会即提出整改要求。后经双方协商，原审原告缪**同意对装修进行改造，启封六大神像并让出通道，玄妙观亦同意减少租金、延长租期。双方于2009年12月31日重新签订了租赁协议，注明原于10月10日签订的协议作废，约定租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止，租金前五年为40万元。关于经营项目，双方约定为“经营宗教用品及旅游工艺品、开光饰品，不得经销与宗教场所、宗教文化相抵触或有易燃易爆安全隐患的商品”。该协议第七条约定“乙方违约，则应向另一方赔偿所带来的损失，并承担相应的法律责任”。重新签订协议后，原审原告缪**即对店堂的装修进行了整改，启封了六大神像，让出了通道，但经营项目未发生变化。

2、原审原告缪**租赁玄妙观正山门房屋期间，部分新闻媒体、市民和道教信众对在宗教场所内开设金店提出了质疑。2013年7月5日，玄妙观委托律师向原审原告缪**发出律师函，告知因国家十部委下发的国宗发（2012）41号文件及市民中的负面反映，正山门的租赁事项应当禁止和整改，要求金店于2013年7月17日关门。关于租赁协议终止带来的损失和影响，玄妙观建议原审原告异地经营，并协商解决其他损失的赔偿问题。之后，双方未能就解除租赁合同的相关问题达成一致意见，原审原告缪**继续在租赁地点经营。原审被告道**会于2013年8月5日向原审法院提起诉讼，请求判决解除双方于2009年12月31日签订的房屋租赁合同并判令准予其收回苏州玄妙观正山门的房屋。原审法院经审理于2014年4月8日作出（2013）姑苏民五初字第0384号民事判决，判决双方于2009年12月31日签订的关于玄妙观正山门房屋租赁协议自判决生效之日起解除，缪**将玄妙观正山门房屋腾清后交还道**会，附属于房屋内经苏州市价格认证中心苏**（2014）4号价格鉴证结论书鉴证的固定装修及水电管线、CK报警、监控、空调系统与房屋一并移交；道**会向缪**一次性支付固定装修、设施折价款461809元。原审被告缪**不服该判决提出上诉，苏州**民法院于2014年7月14日作出（2014）苏**终字第1895号民事判决，驳回了其上诉，维持原判。在该判决中，苏州**民法院认为“双方签订2009年12月31日租赁协议的本意是对缪**承租房屋的经营范围进行限定，将玉石、珠宝交易剔除出原定经营范围，目的在于促使商业经营朝有利于宗教文化弘扬及宗教秩序维持方向矫正，相应的道**会在租金和租期上给予缪**适当优惠。”。

一审法院认为

3、原**院（2013）姑苏民五初字第0384号民事判决发生法律效力后，原审被告道**会向原**院申请执行。在执行过程中，双方于2014年9月达成和解协议，后根据该协议，原审原告缪**在2014年10月10日将租赁房屋腾清后交还原审被告道**会，其所结欠的租金与原审被告道**会应支付的装修、设施补偿款相互抵消。

以上事实，由原审原、被告的当庭陈述及原审原告缪**提供的2009年12月31日租赁协议1份、（2013）姑苏民五初字第0384号判决书1份、原审被告道**会提供的（2014）苏**终字第1895号判决书1份、苏州**证中心报告书1份、和解协议1份等证据证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。

原审原告缪*华诉称：2009年12月31日，我与道**会玄妙观签订房屋租赁合同1份，约定将坐落于苏州市观前街的玄妙观正山门房屋（建筑面积265.32平方米）租赁给我，租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止，前五年租金为每年40万元，之后按比例递增。合同还对违约责任等其他方面作了详细的约定。合同签订后，我对房屋进行了装修并在此设立了苏州市**有限公司，进行工艺品等销售活动。后因道**会的故意刁难，我先后对门店进行了3次改造装修，同时为门店的宣传投入了大量的广告费用。2013年7月5日，道**会通知我要求提前解除合同并对我的损失进行赔偿，后双方因对赔偿金额未达成一致而未果。2013年7月23日，道**会向苏州**民法院提起诉讼要求解除合同并收回房屋，法院判决双方签订的租赁合同解除，除考虑到最后一次装修费用外，对第一、二次装修及给我造成的其他损失均未予理涉，要求我方另行主张。合同解除后，双方多次进行协商但未能达成赔偿协议。我方认为，道**会提前解除合同的做法严重违反了合同约定及法律规定，给我方造成了巨大的经济损失。请求法院判令原审被告道**会赔偿各项损失合计5774402元。

原审法院认为，原审原、被告双方在2009年10月签订租赁合同后，因对租赁房屋的布局使用及经营范围作出调整，重新于2009年12月31日签订了租赁合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。该合同签订后，双方之间的权利义务应以此为准。在审理过程中，双方当事人的主要争议有：原审被告道**会是否应当对解除合同给原审原告缪**造成的损失进行赔偿；如应当赔偿，原审原告缪**现主张的损失是否实际存在，玄妙黄金银楼的损失是否可由原审原告缪**进行主张。原审法院审查双方租赁合同的履行情况、纠纷发生的过程及在本案中提供的证据后认为，原审原告缪**的经营项目确实与合同约定的经营范围存在差异，但双方的合同并未赋予原审被告道**会在经营项目不符的情况下可以直接行使合同解除权，虽考虑到社会公共利益的需求，原审法院在前案中支持了其解除合同的请求，但不能免除其根据合同应当对合同相对方承担的相应责任。因解除合同给原审原告缪**造成的合理范围内的损失，应当由原审被告道**会根据自己的过错程度予以赔偿。但需要指出的是，在前案的审理过程中，中级法院认定双方之间第二次签订租赁合同意在对原审原告缪**的经营范围作出限定，因而本案所涉的赔偿应仅限于租赁合同限定的经营范围内所产生的投入和可获得的利益，原审原告缪**超出合同约定经营范围所导致的损失不应被列入赔偿范围。玄妙黄金银楼系原审原告缪**承租房屋后在此开办并经营，因合同解除而对其造成的损失应当纳入承租方的损失范围，作为合同确定的承租人，原审原告缪**有权提出相关主张，原审被告道**会提出的损失主体与主张主体不符的观点，原审法院不予采纳。关于原审原告缪**主张的各项损失，原审法院分别确定如下：

1、经济补偿金，原审原告缪**主张玄妙黄金银楼与18名员工解除劳动合同支付了经济补偿金224034元。从原审原告缪**提供的劳动合同、工资单和解除劳动合同协议书来看，玄妙黄金银楼在租赁合同解除后和18名员工协议解除了劳动合同，并按每工作满一年，支付相当于一个月工资的标准向员工支付了经济补偿金，而并未再支付因单位单方面解除劳动合同的经济赔偿金，其支付的金额未超出企业在正常用工过程中应当承担的义务，并不存在所谓的经济损失。原审原告缪**的该项赔偿请求，原审法院不予支持。

2、广告宣传费用，原审原告缪**主张赔偿玄妙黄金银楼历年所支出的广告、宣传费用的50%为730750元。原审原告缪**所提供的广告合同等证据显示，这些包括广告宣传措施均约定了明确的期限，有一些宣传品也均为单次节日促销活动而制作，在双方合同解除前，这些合同均已履行完毕，属于玄妙黄金银楼在此前经营所投入的成本，应当已经收获了相应的广告宣传效应。现原审原告缪**将其作为租赁合同解除的损失来主张，原审法院不予支持。

3、装修费，原审原告缪**主张为玄妙黄金银楼在最后经营格局形成前进行的装修和应原审被告道**会要求进行整改共耗资667000元。根据查明的事实，原审原告缪**确实在第一次签订合同后对店面进行了装修，后应原审被告道**会的要求进行了整改，但这些费用大部分发生在第二次合同签订之前，原审被告道**会在签订第二次合同时在租期和租金上均给予了优惠，不仅体现了对经营范围的进一步限定，也是对原审原告缪**之前所产生的损失的弥补。自2009年12月31日重新签订租赁合同后，双方的权利义务均应以该合同确定为准，原审原告缪**所主张的此前投入的装修损失，与该合同的履行与解除无关，其赔偿请求，原审法院不予支持。至于其在合同签订后应原审被告道**会的要求进行的装修整改，目的在于尊重宗教文化，使经营场所符合合同约定的经营范围，属于其实际损失。原审法院在前案的判决中，已经判令原审被告道**会对最终经营格局中的装修、设施按评估价格进行了接收，在本案中，不再支持重复予以赔偿。

4、停业损失，原审原告缪**主张玄妙黄金银楼在剩余5年租赁期内预期每年产生营业损失40万元，共计200万元。原审法院审查后认为，原审原告缪**所主张的该项损失基于其继续按照玄妙黄金银楼的经营范围进行经营，未对不符合租赁合同确定经营范围的项目予以剔除，其提供的证据也不能证明其各个项目的经营所得，故对其该项主张，原审法院不予支持。

5、货物损失，原审原告缪**以玄妙黄金银楼2014年8月11日的库存价值21526180元为基数计算，主张其中的10%即2152618元。根据双方在执行中的和解协议，原审被告道**会在2014年9月仍给予原审原告缪**一个月时间进行搬迁并消化库存，原审原告方现提供的8月11日的库存表并不能反映搬迁当时的实际库存情况。从库存表的内容来看，大部分为黄金、宝石，也不符合租赁合同所确定的经营范围，且仅凭库存表本身也不能证明损失已经实际发生。故原审原告缪**的该项主张，原审法院不予支持。

综上，原审原告缪**主张的以上各项损失，或系其突破合同约定的经营范围造成，或无充分赔偿依据，或已得到弥补，关于其要求原审被告道**会赔偿各项损失合计5774402元的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：驳回原审原告缪**全部诉讼请求。案件受理费52221元，减半收取26111元，由原审原告缪**负担。

上诉人诉称

上诉人缪**不服原审判决，向本院提起上诉称：

一、原审法院认定上诉人的经营项目与合同约定的经营范围存在差异错误。按照房屋租赁合同约定的经营范围为：经营宗教用品及旅游工艺品，以及开光饰品。苏州市**有限公司经营范围为金*饰品、珠宝首饰、翡翠玉器、工艺品。金*自古以来受到宗教大力推崇，宗教人士认为佩戴金*有助于修行。金*、珠宝首饰、翡翠玉器属于饰品范畴。上诉人经营项目与合同约定的经营范围一致，且被上诉人对此开始即知晓并认可。

二、原审法院对上诉人的各项损失情况认定错误。

1、对于经济补偿金，是因被上诉人提前解除合同收回房屋，致使上诉人开设的黄金银楼无法继续经营，上诉人为减少损失，无奈解除了与18名员工的劳动合同关系，并支付了224034元经济补偿金，属于上诉人的合理损失范畴。

2、对于广告费用，是上诉人为了经营，为了提高品牌知名度、影响力、竞争力而进行的投入，虽然合同是一年一签，费用是一年一缴，但其针对的影响和作用是整个租赁合同十年期间的，虽然广告的合同是有期限的，但是广告的影响是无期限的。被上诉人提前解除合同，致使后面五年合同期限无法履行，使得上诉人投入的广告费用白白损失。

3、对于装修费用。上诉人应被上诉人的要求，一共进行了三次装修整改。原审法院认为上诉人所主张的此前投入的装修损失，与重新签订的租赁合同的履行与解除无关。但对于2010年7月15日进行的第二次装修整改费用，原审法院认为为上诉人的实际损失，即应予以支持。

4、对于停业损失。上诉人的经营项目与合同约定的经营范围一致，不存在超范围经营问题。即使对不符合租赁合同确定的经营范围的项目予以剔除，但对于符合租赁合同确定经营范围内的利润，应予以支持。上诉人提供了纳税凭证，原审法院未认定停业损失错误。

5、对于货物损失。因被上诉人提起解除合同，收回了房屋，致上诉人的货物无法销售而只能存放于仓库，使货物变为了旧款且滞销，即使降价也无法销售出去，客观存在损失。上诉人提供的货物库存表，明确已经将黄金部分予以剔除，其均是符合租赁合同所确定的经营范围内的物品。

本院查明

综上，原审法院认定事实错误，判决结果错误。请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人苏**教协会二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，根据本院生效的（2014）苏**终字第1895号民事判决认定2009年12月31日的房屋租赁协议将当事人双方于2009年10月10日签订的房屋租赁协议中约定的经营范围“经营玉石、珠宝及旅游工艺品，不得经销服装类易燃易爆商品”变更为“经营宗教用品及旅游工艺品、开光饰品，不得经销与宗教场所、宗教文化相抵触或有易燃易爆安全隐患的商品”，体现出双方签订2009年12月31日房屋租赁协议的本意是对缪**承租房屋的经营范围进行限定，将玉石、珠宝交易剔除出原定经营范围，目的在于促使其商业经营朝向有利于宗教文化弘扬及宗教秩序维护方向矫正，相应的道**会在租金和租期上给予缪**适当优惠。所涉租赁房屋即玄妙观正山门作为道教宫观的组成部分，主要应用于道教宗教活动，从公序良俗角度考量，不适宜用于经营金银饰品，且根据道**会提供的证据证实，玄妙观正山门被用于缪**从事商业活动，经营金银饰品，已遭到众多道教信众、市民和新闻媒体的普遍质疑和反对，在社会上造成较大的负面影响，道**会也于2013年7月向缪**发出律师函提出了异议，继续履行涉案房屋租赁协议将有违社会公共利益，故对于道**会现要求解除2009年12月31日房屋租赁协议、收回租赁房屋，重新作为宗教场所开放的主张予以支持。合同解除后，当事人应积极采取补救措施，防止损失的扩大，当事人按照过错程度承担相应的责任。涉案房屋租赁协议解除后，上诉人提供的证据不能证实必然导致其不能开设公司经营，上诉人提供的解除劳动合同、广告合同、预期营业损失、纳税凭证、库存货物统计表并不能证实其损失。上诉人主张的2010年7月15日二次装修费用，无证据证实因被上诉人的原因所导致产生，在生效判决认定被上诉人对最终经营格局中的装修、设施按评估价格进行接收支付相应费用的情况下，原审法院未予支持上诉人该主张正确。故上诉人主张的经济补偿金、广告宣传费用、装修费、停业损失、货物损失事实依据不足，本院难以采信。

综上所述，上诉人缪**的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费52221元，由上诉人缪**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十八日