原告江传法与被告肖金童房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告江传法与被告肖**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，于2015年2月3日第一次公开开庭审理。原告江传法、被告肖**的委托代理人王新春到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年4月9日第二次公开开庭进行了审理。原告江传法、被告肖**的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告江传法诉称，2013年11月7日，原、被告签订一份《售房协议》，约定被告将位于南京市六合区大厂某某村XX幢XX室房屋出售给原告，后双方签订的《南京市存量房买卖合同》约定被告于2013年12月底前办理过户和迁出户籍，而被告实际迁出户籍、办理过户的时间为2014年3月7日、2014年3月11日，违约70天，被告应按合同约定每违约一天按总房价万分之五支付违约金。另，由于被告没有按时迁出户籍，造成原告户籍无法迁出并迁入到现在的房屋中，被买房客户丁*实际扣了15000元，造成原告损失15000元。故原告诉至法院请求：1、判令被告支付违约金20000元并自判决生效起至付清款项之日止按银行同期贷款利率支付利息；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称
被告肖**称：1、涉案房屋价款应为38万元；2、原、被告签订的《售房协议》没有约定具体过户时间，被告是卖旧房换新房，因为新房房产证一直没有办下来，所以办理过户及户籍迁出的时间要晚于签协议的时间；3、原告没有证据证明双方口头约定的户籍迁出的时间，不予认可；4、违约金应当以实际损失为限度，原告并未举证证明因被告户籍迟延迁出给原告造成的实际损失。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。
本院查明
经审理查明，2013年11月11日，原告江传法与被告肖**签订一份《售房协议》，约定：肖**将位于南京市六合区大厂某某村XX幢XX室房屋出售给江传法；房屋总价款为380000元，合同签订时支付定金20000元，支付首付款80000元后肖**即积极配合办理有关房产过户手续，待房产过户到江传法名下之后付房款200000元，户籍迁出后付清全部房款余额80000元；合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方加倍赔偿违约金；此协议与正式办理过户手续另签协议无关。2013年12月12日，双方签订了《南京市存量房买卖合同》，在该合同中，双方为避税将购房款约定为200000元，其中第五条约定：甲（肖**）、乙（江传法）定于2013年12月30日时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2013年12月15日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2013年12月30日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。
另查明，《售房协议》签订时，肖**已向江传法交付了涉案房屋。当日，江传法支付20000元。2013年11月28日支付80000元。同年12月30日，双方办理了所有权变更登记手续，江传法支付购房款200000元。2014年3月7日，肖**将户籍迁出。同年3月11日，双方办理了土地使用权变更登记手续，江传法支付了70000元，剩10000元未付。2014年6月，肖**诉至本院要求江传法支付剩余购房款10000元，本院（2014）六**初字第741号民事判决书判决，确认双方签订的《存量房买卖合同》中关于房屋价款的约定系为规避国家税收法律规定，非当事人的真实意思而无效，江传法应当按约在肖**户籍迁出时全额支付购房款，故判决江传法支付肖**10000元及按中**银行同期贷款利率偿付逾期付款损失。后，江传法以肖**在履行合同构成违约为由，诉至本院。
诉讼中，江传法提交了其与案外人丁*于2013年10月30日签订的《售房协议》和《南京市存量房买卖合同》，该两份合同均约定江传法将位于南京市六合区大厂某某村57幢408室房屋出售给丁*；迁出户籍后付清余款52000元；2013年12月底前迁出户籍，未按时迁出户籍承担20000元违约金。丁*出庭作证称：其与江传法双方协商自行购房事宜，没有经过中介；其付清全部房款后，因江传法延期迁出户籍，后找江传法要了15000元违约金；关于协议签订的时间、内容、房款支付等情况其均表示记不清了。
后，本院在南京市**登记中心调取了该房屋的《南京市存量房买卖合同》，该合同系江传法、江*甲、江*乙与丁*于2013年11月19日签订，其中甲方（即江传法、江*甲、江*乙）承诺此房无户籍，如有户籍自行迁出，没有关于2013年12月底前迁出户籍，未按时迁出户籍承担20000元违约金的约定。
上述事实，有原、被告陈述，售房协议、南京市存量房买卖合同、（2014）六**初字第741号民事判决书、（2014）宁*终字第3935号民事判决书、证人丁*的证言等证据予以证明。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《南京市存量房买卖合同》中有关虚构价款的条款因系为规避国家税收法律规定而虚构，已被生效判决书确认无效，但该合同中关于交付房屋、办理过户手续和户籍关系迁出等约定并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。被告逾期办理土地使用权变更登记手续和迁出户籍，违反了合同约定，构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。而原、被告签订的《售房协议》和《南京市存量房买卖合同》均未明确约定逾期办理土地使用权变更登记手续和迁出户籍时应承担违约金的具体数额或者计算赔偿额的方法，原告主张按照双方签订的《南京市存量房买卖合同》中关于逾期交付房屋的违约金计算，不符合合同约定，本院不予支持。关于原告主张被告逾期迁出户籍造成其被丁*扣了15000元违约金的损失，证人丁*的证言与双方协议中关于“迁出户籍后付清余款52000元”的约定不符，另，本院调取的原告与丁*签订的《南京市存量房买卖合同》中，原告承诺所售房屋无户籍，如有户籍自行迁出，没有关于逾期迁户籍承担违约金20000元的约定，与原告提交的合同不一致，原告对此未能做出合理说明，故对原告的该项主张，本院不予采信。本案中，被告已经采取了补救措施，继续履行了合同义务，原告未能举证证明其存在损失，其要求被告支付违约金20000元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告江传法的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告江传法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
裁判日期
二〇一五年六月二日
