南京化学**房发展中心与徐**一案二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**因与被上诉人南京化学**房发展中心（以下简称化工园经适房中心）、南京**限公司（以下简称福基置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六**初字第1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

徐**原审诉称，徐**系欣乐小区的拆迁安置户。政府拆迁时承诺二年内交付安置房，以后直到2012年下半年化工**中心才向徐**交付房屋，迟延交房及占用资金造成损失15000元。2013年8月6日，徐**与福**公司签订房屋买卖合同，根据合同约定，徐**现有的储藏室系随房配送，燃气应在交付房屋时处于开通状态，单元门属于配套设施，但化工**中心、福**公司串通分别多收了7020元、2280元和300元，并多收了公共维修基金25元每平方米，导致徐**损失利息300元，故要求化工**中心、福**公司退还多收的储藏室购房款、燃气费和单元门费9600元，支付占用拆迁款及迟延交付房屋的损失15000元和多收的维修基金部分的利息300元，合计24900元。

一审被告辩称

化工园经适房中心原审辩称：1、徐**与化工园经适房中心签有认购复建房协议，这批复建房是政府通过回购商品房的方式进行安置，徐**嗣后与福**公司签订的商品房买卖合同是为了办理产权证，福**公司只是代化工园经适房中心履行相关义务；2、认购复建房协议中未包含储藏室价格，燃气开户费是交给燃气公司的，单元门是为了提高被拆迁安置人的居住舒适度和方便性，建房时变更为电子智能系统，徐**主张返还储藏室购价款、燃气费等，没有事实依据；3、徐**按约定自愿支付购房预付款，不存在被告占用情形。安置房交付迟延，是因为拆迁户不满分房方案，采取了一些过激行为导致分房延误；4、维修基金本应由徐**自行办理，化工园经适房中心只是代办，维修基金也是交给政府相关管理机构，徐**主张化工园经适房中心多收维修基金没有事实依据。故请求驳回徐**的诉讼请求。

福**公司原审辩称：1、其与徐**之间没有经济往来，其未收取徐**的款项，故徐**向其主张权利，缺乏事实依据；2、徐**作为拆迁安置户，与化工园经适房中心发生联系，并与之结算，故应向化工园经适房中心主张权利；3、其仅与化工园经适房中心进行结算，未与徐**结算。故应驳回徐**的诉求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，徐**拆迁安置户，2009年9月28日，徐**所在的家庭户与原山畔街道办事处签订一份房屋拆迁补偿协议，商定房屋拆迁事宜。同年11月3日，徐**与化工**中心签订一份认购复建房协议书（以下称认购协议），徐**认购了位于拆迁区域内的复建房。该认购协议有九部分条款，主要内容为：认购面积暂定90平方米，具体楼层、房号由复建房领导小组组织抽签决定，实际面积以房产部门测绘的面积为准；购房款暂按每平方米2300元结算（不含储藏室），待分房抽签完后按楼层差价调节房款，徐**须于2009年11月3日一次性付清购房预付款，该预付款合计207000元；化工**中心负责在2011年11月3日交付复建房，如延期交付，化工**中心按每人每月100元支付过渡费至交房时间，但延期不超过3个月，如化工**中心不能在2012年2月3日交付房屋，须按徐**已付购房款的1%支付违约金；交房标准：厅、卧室地面为水泥砂浆地面、墙面刮腻子，厨房、卫生间、阁楼为毛坯，水电、通讯入户；⑸化工**中心协助徐**办理房屋产权及土地证，相关契税及房屋公共部位维修基金由徐**自行缴纳，等等。

2011年12月28日后，化工**中心陆续向徐**等拆迁户发出入住收费须知，其中包括：代收房屋公共维修基金75元／平方米，计6900.75元；结清房款（面积补差或退还房款、楼层调节费、储藏间、公证费等），房屋实测面积为92.01平方米，储藏间面积为10.56平方米，房款按2346元／平方米计算为215855.46元，储藏间计6336元，单元门（含对讲系统）计300元；代收燃气开户费2280元／户、安装太阳能费用1630元／户；物业服务费793.6元，共计232695.81元。2012年1月17日，徐**与化工**中心结清前述钱款，并从有关物业服务公司领取到房屋钥匙。其中房款、储藏室等价款，系单独另开具收据。2013年8月6日，徐**与福**公司签订一份商品房现售合同，该合同注明的房款单价为2346元／平方米，总价款计215855.46元，附件3注明配套基础设施及其它设施包括上下水设施、供配电设施、管道天燃气（开通时间以中**司通知时间为准），此外，“甲乙双方的其它约定”一页还注明该套住宅配送9号储藏室供业主使用，等等。徐**提起本案诉讼的主要依据，即是其与福**公司签订的这份合同。

原审另查明，2010年6月1日，化工**中心与福**公司签订一份安置用房购房协议，约定由福**公司建设并提供安置房房源，房价包含商品房建设产生的全部费用、小区公共配套费用、在此基础上计提管理费2.5%、利润3%等，即每平方米暂按3300元计付。2011年11月1日，福**公司通知化工**中心接收房屋。根据南京化学工业园区审计局委托的江苏天业**有限责任公司于2013年3月27日对该购房合同项目所做的审计，规划建筑面积40318平方米，审定金额为146802088元，这之中包括燃气安装及设计费1098716.08元、2.5%管理费3478669.64元、3%利润4174403.57元，不包括合同约定的10%税金。同期（2012年4月开盘），福**公司对外销售商品住房的平均价格为每平方米6200元。

原审又查明，2011年12月15日至同月29日期间，徐**所在拆迁区域内的群众，因安置房分配问题曾向当时的主管单位集体上访。山畔街道办事处为此亦曾向徐**发放超期过渡费计1500元。

原审再查明，2014年8月18日，化工**中心按每平方米25元向徐**退还住宅专项维修资金计2300.25元。而徐**持有的该费用专用收据上，标注的开票时间为2013年8月2日，类型为商品住宅，金额计4600.5元。

一审法院认为

原审法院认为，徐**基于拆迁安置事由，与化工园经适房中心达成认购协议，因这时所认购的标的尚未具体化，故双方间仅存在预约合同关系。此后，双方以实际行为履行了选定房号、补齐房款差额、交付房屋等对应的合同义务，且相互予以接受，即形成事实上的房屋买卖关系。徐**虽与福**公司签订一份商品房买卖合同，但相互间缺乏要约、承诺等合同形成过程，也未直接履行（买卖）合同义务，故只存有其表，原审法院采纳化工园经适房中心关于福**公司系代该中心履行义务的事实主张。据此，徐**主张依照商品房买卖合同来辨析双方的权利和义务，缺乏事实依据，原审法院不予支持。本案认购协议中约定的购房款，为暂定价格，且已明确注明不包含储藏室，徐**主张化工园经适房中心多收了此房款，缺乏事实及合同依据。认购协议中的交房标准，未表明包含智能单元门、天燃气、太阳能等项目，化工园经适房中心交付这些项目，徐**接受并支付了对价，表明双方已形成合意，事后不得反悔，除非能够证明先前的事实行为存在错误或违反法律规定。根据安置用房购房协议及相关审计报告记载，徐**所购房屋的核定成本价为3641.1元／平方米，已超过其支出的购房款2460.61元／平方米，化工园经适房中心不存在多收购房款问题。化工园经适房中心应当严格依照认购（预约）协议约定履行交房义务，但是，认购、选房以及交付复建房只是拆迁过程中的一个环节，相关拆迁职能部门曾向徐**发放过超期过渡费，已填补了徐**的相应损失，其不应重复获利。徐**预付购房款，系履行双方的约定，不存在支付利息或赔偿损失的前提。化工园经适房中心代收住宅专项维修资金，本无不当，但自2013年8月2日明确多收该费用后，其应当及时退还多收部分，其于一年后才退还该费用，违反了合同的附随义务，应当承担相应责任，现徐**要求其支付利息，原审法院予以支持。该利息数额可比照同期同类贷款利率测算，为（2300.25元×6.15%）141.47元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十七条、第六十条、第六十五条、第九十二条的规定，判决：一、南京化学**房发展中心于判决生效后10日内向徐**支付141.47元。二、驳回徐**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费423元，由徐**负担400元、南京化学**房发展中心负担23元。

上诉人诉称

徐**不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院以上诉人徐**与被上诉人化工园经适房中心签订的认购协议，作为本案事实认定的依据存在错误，当初，如徐**不签该协议将无法拿到拆迁补偿款，故该协议系霸王合同。二、原审判决显失公正。首先，认购协议的签订存在政府强权行为，徐**不认可认购协议；其次，如果认购协议合法有效，但徐**与福**公司签订购房合同后，明确购房单价2346元／平方米，同时配送燃气基础设施及储藏室，化工园经适房中心无权再收取该两项费用；第三，原审查明复建房成本单价为3641元／平方米，而出卖给上诉人房屋单价为2460.61元／平方米，认定不存在多收房款的问题，但未考虑上诉人失地和拆迁安置所享有的政策福利等因素。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人在原审的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人化工园经适房中心答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。

被上诉人福**公司答辩称：一、福**公司与徐**签订商品房现售合同，仅作为徐**申领办证所用，双方并未按该合同履行，福**公司未收取徐**任何款项，双方之间不存在任何权利义务关系。二、福**公司与化工园经适房中心发生往来关系，并进行了相关工程项目的结算，未与徐**有任何结算行为。三、徐**作为拆迁安置的当事人，应与拆迁单位进行结算，与福**公司无关。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。

双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。双方当事人二审中均未提交新的证据。

本院认为

本院认为，合同是当事人意思表示一致的协议。从本案查明的事实来看，虽然福**司与徐**就涉案房屋签署了商品房现售合同，但双方之间并未达成房屋买卖一致的意思表示，该现售合同的签订仅系福**司代化工**中心履行认购协议中的协助办证义务。具体分析认定如下：一、化工**中心与徐**于2009年11月3日签订了复建房认购协议，载明暂定房屋单价2300元／平方米不包含储藏室，对于房屋坐落、总价款、燃气、单元门等均未明确约定，但在化工**中心于2011年陆续向徐**发出入住收费须知及徐**也按须知实际付款后，化工**中心与徐**就认购协议中约定不明事项已达成合意；徐**于2012年1月17日领取了案涉房屋的钥匙并办理了入住手续，除房屋产权证未办理外，双方针对认购协议约定的其他内容均已履行完毕。二、所有购房款及补缴费用均发生于徐**与化工**中心之间，徐**并未支付福**司任何费用。三、如认定徐**与福**司构成商品房现售合同关系，则现售合同约定2346元／平方米价格也远低于福**司建房3641.1元／平方米开发成本价，显然与事实不符。四、福**司和化工**中心均主张，签订现售合同仅系为徐**办证所需，该陈述意见与各方当事人实际履行行为相一致。综上，徐**要求按现售合同主张退还储藏室、燃气设施等费用，缺乏事实依据，原审未判决支持，并无不当。

综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉、维持原判。

二审案件受理费423元，由上诉人徐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日