杨**与中石化壳**售有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人中石化壳**售有限公司（以下简称中**苏公司）因与被上诉人杨**房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江盛民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：2007年8月，中**苏公司发布招标文件，基本内容为加油站洗车附房、场地出租。苏州爱**有限公司与中**苏公司签订了加油站附房（场地）租赁合同一份，杨**作为苏州爱**有限公司的代表人签名并盖章。合同约定，杨**承租中**苏公司吴江第八站加油站附房及场地，租赁期限从2007年10月1日至2008年9月30日止，年租金38000元，合同并对其他权利义务作了约定。合同成立后，双方均按约履行各自义务。之后，每年到期后均又重新签订合同。2011年8月17日，中**苏公司将已打印好的加油站附房（场地）租赁合同盖章后给杨**，杨**于2011年11月28日签名确认，合同约定，杨**租赁中**苏公司吴江八站加油站场地，租赁期限从2011年10月1日至2012年9月30日止，年租金40000元，先付后租，逾期10日未支付租金的，中**苏公司有权解除合同，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，杨**应将租赁的场地及中**苏公司提供的配套设施以良好状态交还中**苏公司，杨**在租赁场地内自行增加的建筑、设施、装饰等，均由杨**在30日内自行处理，杨**未按照约定交还的，对未处理的建筑、设施、装饰等，中**苏公司有权自行处置，由此造成的损失由杨**承担。因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，中**苏公司应减收相应的租金。合同成立后，杨**于2011年11月28日交付租金40000元给中**苏公司。合同于2012年9月30日期满后，双方未再签订协议，杨**继续占用该房屋场地，但未再付租金，由此双方发生争议。中**苏公司于2013年9月25日向原审法院提起诉讼，请求判令解除双方之间的租赁关系，杨**立即返还所租赁的房屋场地，并支付从2012年10月1日至2013年9月30日这一年的租金40000元。原审法院于2013年12月4日作出判决，判决解除中**苏公司与杨**签订的加油站附房（场地）租赁合同，杨**应于判决生效后二十日内将所租赁的房屋场地返回给中**苏公司；杨**应于判决生效后十日内给付中**苏公司租金40000元。该判决书生效后，杨**未履行相应义务，中**苏公司申请原审法院强制执行。原审法院于2014年5月28日立案受理，因杨**不履行生效判决书确认的义务，原审法院依法采取强制措施，将租赁的房屋场地返回给中**苏公司，并扣押了杨**滞留在房屋内的财产，中**苏公司同意并作出了放弃追索杨**应付租金40000元的承诺。

以上事实由杨**提供的租赁合同等证据、另有生效的民事判决书、（2014）吴江执字第1890号卷宗的相关材料及原审庭审笔录等予以证明。

杨**主张在租赁期间因中**苏公司原因导致其停业的损失费用为268722.08元。提供证据：1、证人证言（谈话笔录）3份及现场照片4张，证明从2008年3月起因中**苏公司原因导致其多次多天停业的事实；2、证明2份，说明二个工人每个月拿3000及3500元的工资；3、自制停业损失费用明细表1份，杨**认为其店里最多有13名工人，最少6名，平均按8名计算，从2008年3月至2012年底共停业338天，停业损失费为268722.08元。对此，中**苏公司认为：谈话笔录均是先打印好后进行填写的记录，与二个工人的证明材料均属证人证言，证人均未到庭作证，其真实性、合法性、关联性都无法确认；对照片的真实性予以确认，但通过照片无法判断该照片形成的时间及该照片与杨**主张损失之间的关联性；对于损失清单，杨**并未提供相应的计算依据。因此，杨**要求中**苏公司支付停业损失费用证据明显不足，即使有停业的事实存在，根据双方签订的合同，中**苏公司的补偿也仅是免收租金。

杨**主张固定资产投入108300元中**苏公司应当返回。为此，提供租赁合同2份及自制固定资产投资损失明细1份，杨**认为，根据合同约定，经中**苏公司审核确认，杨**投入108300元建设的施工间、停车棚、洗车棚现在还存在，由中**苏公司占有使用。对此，中**苏公司认为：两份租赁合同的真实性无异议，但是2007年的租赁合同的第九条第一款与2011年租赁合同的第八条第一款均规定合同解除或终止后，杨**应在规定的时间内将租赁场地恢复原状，交还出租方。杨**提供计算表格上的投资金额，并未提供证据，无法确认，且也不应当由中**苏公司承担返还责任。其中约40平米钢结构的工作间仍然存在，同意大约在2-3万元内给付，如果杨**不同意，可以另行评估。洗车棚等是通过法院的强制执行予以拆除的。综上，中**苏公司不应承担赔偿责任。

原审原告杨**的诉讼请求为：1、中**苏公司赔偿杨**租赁期间因中**苏公司原因导致停业的损失费268722.08元；2、中**苏公司支付经其确认的由杨**投入的建设费108300元；3、中**苏公司返还被法院强制执行而没收的财产（详见物品清单）。

一审法院认为

原审法院认为：双方争议的主要焦点为本案的损失范围。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨**主张要求中**苏公司赔偿在租赁期间因中**苏公司原因导致其停业的损失，杨**现有证据，既不能证明因中**苏公司原因导致其停业的确定时间天数，也不能证明因停业而导致其直接发生的已支付的各项支出，杨**自己制作的停业损失费用明细表也未得到中**苏公司的确认。因此，杨**要求中**苏公司赔偿停业损失费268722.08元，其主张的金额所提供的证据并不充分。对于杨**主张的合同成立后投入的一些基础建设费用，杨**现有证据并不能证明基础建设的造价，其自己制作的投资损失明细也未得到中**苏公司的确认，且双方之间的合同明确约定，合同解除后，杨**应将租赁的场地及中**苏公司提供的配套设施以良好状态交还中**苏公司，杨**在租赁场地内自行增加的建筑、设施、装饰等，均由杨**在30日内自行处理，杨**未按照约定交还的，对未处理的建筑、设施、装饰等，中**苏公司有权自行处置，由此造成的损失由杨**承担。至于中**苏公司同意约40平米钢结构工作间一间作价在2-3万元内给付杨**，与杨**主张的金额相差较大，双方也未达成一致表示。因此，杨**主张的金额显然证据也不充分，应由杨**承担不利之后果。但合同双方当事人在从事相关民事活动时，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。考虑到本案的具体情况和基本事实，结合钢结构工作间的价值，中**苏公司应给予杨**一定补偿，故对杨**主张的两项损失范围，原审法院酌情认定为60000元。

杨**要求中**苏公司返还被法院强制执行而没收的财产，因杨**不履行生效判决书确认的义务，原审法院在立案执行中已扣押了杨**滞留在房屋内的财产，并予以封存，杨**可依法办理取回手续。现杨**依据自己制作的物品清单要求中**苏公司返还，无事实与法律根据。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、中石化壳**售有限公司应于判决生效后十日补偿杨**60000元。二、驳回杨**其他的诉讼请求。案件受理费7036元，由中石化壳**售有限公司承担1300元，杨**承担5736元。

上诉人诉称

上诉**苏公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决证据不足。1、杨**要求的停业损失证据明显不足，其提供的证据不能直接证明在租赁期间内其存在停业的事实，即使存在，也不能够证明停业状态与我公司存在因果关系，且其证据不能证明停业天数以及停业期间的实际损失。2、杨**主张的基础建设费用证据不足。杨**主张基础建设费用与双方合同约定不符，且具体数额没有确切的证据予以证明。在杨**的诉讼请求没有相应证据予以证实的情况下，原审法院酌情认定补偿60000元的判决明显证据不足。请求二审法院撤销原判，依法改判我公司无需向杨**支付补偿款60000元，一、二审诉讼费用由杨**承担。

被上诉人辩称

被上诉人杨**辩称：原审判决的补偿金额与我方实际损失及投入相差很大，由于我方经济困难，没有能够上诉，具体证据情况请二审法院审查。关于我方实际损失情况曾向中**苏公司提出书面反馈材料，损失实际存在，问题应该被解决。

二审中，中**苏公司表示，其公司同意放弃向杨**追索租金四万元的承诺是在前案的执行过程中提出的，作出该承诺的前提是希望杨**离开加油站，对加油站的经营不要产生影响，而非仅返还租赁房屋。杨**认可其目前仍居住在涉案房屋所在的第八加油站员工宿舍内。双方确认杨**承租场地后加盖的建筑物尚保留40平方米左右砖混结构房屋一间及蓄水池两个。中**苏公司向本院表示目前未利用上述建筑物，其公司一审中同意适当补偿，也是自杨**尚未支付的40000元租金中抵扣，其公司不再单独支付杨**任何补偿。

二审中，杨**提供书面材料一份，用以证明其曾就租赁期间的损失向中**苏公司书面反映，中**苏公司曾约谈其协商搬迁补偿问题。中**苏公司质证认为未收到该材料，且该材料与本案无关。

以上事实，由双方当事人陈述予以证实。

本院查明

二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：杨**曾向中**苏公司租赁场地用于经营，后经原审法院判决及强制执行，双方租赁关系已经解除，租赁场地返还中**苏公司。现杨**主张中**苏公司赔偿损失，应当就损失金额及损失产生原因承担举证责任。杨**主张的损失包括两部分：因中**苏公司原因导致杨**停业产生的损失以及租赁关系解除导致杨**建设投入费用损失。对于停业损失，杨**提供的证据为证人书面证言及自制材料，无直接证据佐证，不足以证明因中**苏公司原因导致杨**停业的具体时间及损失；对于建设投入损失，杨**提供的证据也仅有自制清单，中**苏公司不予认可，杨**也未提供其他证据予以佐证，不足以证明杨**增设建筑物的实际花费，故杨**应承担举证不能的不利后果。此外，双方租赁合同中对合同解除后杨**自行增加的建筑、设施、装饰如何处理有明确约定，即杨**应自行处理，未按约处理的，中**苏公司有权处置，由此造成的损失由杨**承担。因杨**拒不履行生效判决书确定的义务，租赁场地经强制执行返还中**苏公司，杨**未自行处理增设建筑，现主张中**苏公司赔偿建设投入损失缺乏合同依据。对于目前尚保留的砖混结构房屋及蓄水池，中**苏公司明确不同意接收利用，并表示除免除租金外不再单独补偿，原审法院酌定杨**两项损失60000元依据不足。

综上，上诉人中**苏公司上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销苏州市吴江区人民法院（2015）吴江盛民初字第209号民事判决；

二、驳回杨**全部诉讼请求。

一审案件受理费7036元，二审案件受理费1300元，均由杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日