江苏中**限公司与南京颂**有限公司、南京美**有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

丹**民法院于2015年6月25日依法立案受理了原告江苏中**限公司（下称中**司）与被告南京颂**有限公司（下称颂**司）、南京美**有限公司（下称美**司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告颂**司、被告美**司向本院提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）委托代理人汤**、两被告（反诉原告）委托代理人徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）中**司诉称，2010年5月10日，双方当事人签订了《营销策划代理合同》，合同对双方的权利义务作出了明确的约定。2012年9月13日，双方当事人又签订了《备忘录》，对营销代理合同进行了补充和部分修改。合同签订后，原告（反诉被告）按约履行了权利义务，两被告（反诉原告）未能在合同约定的时间取得约定的销售业绩。2014年8月后，两被告（反诉原告）随意调动销售人员，拖欠销售人员工资，造成销售人员工作没有积极性，使销售案场处于混乱状态，不能正常经营。2015年春节后，两被告（反诉原告）未能正常派员履行营销合同，造成销售工作瘫痪。原告（反诉被告）于2015年4月29日委派律师致函两被告，要求解除与两被告（反诉原告）的合同关系。两被告（反诉原告）收到通知后，也派人到原告（反诉被告）处协商，同意解除合同，但双方未能对销售佣金及其他费用达成一致意见。原告（反诉被告）特诉至法院，请求确认双方签订了《营销策划代理合同》及《备忘录》已于2015年4月30日解除。

被告（反诉原告）颂**司、美**司辩称，原告（反诉被告）工程进度迟延，不能及时取得销售许可证，导致了两被告（反诉原告）错失销售良机。两被告（反诉原告）在履行过程中，并没有随意调换案场销售人员。人员调动是因为原告（反诉被告）不能按约支付广告费用、佣金，解决与客户的签约事宜，如果不及时缩减人员的话，会造成两被告（反诉原告）损失进一步扩大。销售处于瘫痪状态是由于原告（反诉被告）的原因造成的，原告（反诉被告）于2015年4月29日发出的解除函不具有法律效力。原告（反诉被告）起诉要求解除合同，鉴于合同的履行状态，两被告（反诉原告）也同意解除合同，但请求原告（反诉被告）支付佣金211194元，赔偿工资支出、广告费支付等直接损失2061792元，违约金618591.6元。

被告辩称

针对反诉原告颂**司、美**司的反诉请求，反诉被告中润公司辩称，反诉被告实际支付反诉原告的佣金已超过了合同约定的数额，不应再支付。双方当事人是委托合同关系，反诉原告所支付的工资及各项费用是合同约定的义务，不应当由反诉被告承担。反诉原告主张的广告设计费用，无证据证明，不应支持。反诉原告没有按照合同约定取得销售业绩，导致反诉被告解除合同，反诉被告没有违约，不应当支付违约金。

本院查明

经审理查明，2010年5月10日，原**公司与被告美**司签订了《丹阳市后巷商业项目营销策划代理合同》（下称合同），约定原**公司委托被告美**司代理销售位于后**学地块项目。合同第三条约定委托代理期限为自楼盘取得预售许可证后且正式开盘之日起12个月，合同第九条约定佣金按照不同结算阶段、完成销售金额的不同比例进行结算，并在第八条约定中**司取得预售许可证正式开盘销售三个月内，销售金额不低于项目开盘时确定的总销售金额的70%，开盘六个月内不低于90%。合同第十二条第4款约定，当销售进度达不到合同约定，经沟通后仍不改进的，原**公司有权解除合同。合同第十条第1款约定，成功销售的标准为购房者签订买卖合同后，支付了首期购房款，并完成办理银行按揭手续。

2012年9月13日，原**公司与美**司、颂**司签订了《新天地后巷商业广场项目合作备忘录》（下称备忘录），约定预计项目取得销售许可证时间为2013年3月，自2012年9月开始即开始售房，收取诚意金。并将佣金结算比例调整为完成销售金额的1.5%，取消了合同约定的按不同比例结算佣金的方式。备忘录另约定原合同中的受托人变更为颂**司，美**司的所有权利义务由颂**司执行。

备忘录签订后，被**公司即开始销售，自2013年11月1日（首付款支付时间）开始，共销售房产43套，总价款32543612.32元。原告（反诉被告）已实际支付佣金276960元。涉案项目于2014年6月25日取得商品房预售许可证。

2015年4月29日，原**公司向两被告（反诉原告）发出律师函，以未能完成销售目标，经多次沟通未能实质性改善，两被告人事调动造成案场混乱为由，向两被告（反诉原告）提出解除合同。该函于2015年4月30日到达两被告（反诉原告）。

双方因佣金结算及赔偿事宜未能达成一直意见，原告中**司诉至本院，两被告提出反诉，请求判如诉请。

以上事实，有《丹阳市后巷商业项目营销策划代理合同》、《新天地后巷商业广场项目合作备忘录》、《律师函》及当事人陈述所证实。

本院认为

本院认为，备忘录第5条约定，原合同中的受托人变更为被告颂**司，美**司的所有权利义务由被告颂**司执行。美**司对涉案的合同及备忘录不享有权利义务，不是合同的当事人，故被告美**司不是本案适格的被告，也不是适格的反诉原告，本院驳回原告中**司对被告美**司的诉讼请求，并已另行裁定驳回被告美**司的反诉。

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以通知相对人解除合同，合同自通知到达相对人时解除。本案当中，双方当事人约定了在原告中**司取得预售许可证正式开盘销售三个月内，销售金额不低于项目开盘时确定的总销售金额的70%，开盘六个月内不低于90%，并约定当销售进度达不到合同约定，经沟通后仍不改进的，原告中**司有权解除合同。原告中**司于2014年6月25日取得预售许可证后，被告颂**司未能达到约定的销售目标，合同约定的解除条件成就，原告中**司通知被告颂**司解除合同于法有据，本院对原告中**司与被告颂**司签订的合同及备忘录在2015年4月30日解除的事实予以确认。

备忘录将佣金结算比例调整为完成销售金额的1.5%，反诉原告颂**司共完成销售金额为32543612.32元，反诉被告依约共应支付佣金为488154.21元，实际已支付276960元，还应支付反诉原告颂**司佣金211194.21元。反诉原告颂**司请求判令反诉被告中润公司支付佣金211194元于法有据，本院予以支持。反诉被告中润公司辩称部分销售房屋尚未办理按揭手续，未达到合同约定销售成功的标准，不应支付佣金。本院认为，虽然合同约定了佣金支付的标准为办理了按揭，但是合同履行期限尚未届满前，反诉被告提出了解除合同，对办理按揭有一定的障碍，且购房者已签订了买卖合同支付了首期购房款，剩余购房款反诉被告完全可以自行向购房者主张，故本院对反诉被告的该项答辩意见不予支持。

关于反诉原告颂**司主张人员工资等劳务成本等损失，本院认为，委托合同系完成一定委托事项的劳务合同，受托人提供劳务，完成委托事项，委托人按约支付报酬，受托人提供的劳务与委托人支付的报酬形成对价关系。劳务具有不可恢复的性质，在委托合同解除后，委托人应当按照委托合同约定支付受托人已付出劳务的相应的报酬。受托人付出的劳务成本已取得了相应的报酬，不能构成法律上所谓的损失。本案当中，反诉被告中润公司委托反诉原告颂**司进行房地产销售，双方约定了支付报酬的方式为按照完成销售金额的一定比例。合同约定委托期限为取得预售许可证后12个月，在反诉被告中润公司取得预售许可证前后，反诉原告颂**司即为准备销售及正式进行销售，付出了相应的劳务成本，该种成本是为销售业绩而付出的，反诉被告作为委托人只应按照合同支付反诉原告颂**司已销售成果的相应的报酬，至于因销售业绩不佳导致的亏损，不应由反诉被告承担。并且从备忘录及完成的销售成果来看，在反诉被告取得预售许可证前，反诉原告颂**司即已取得了销售业绩，并已按合同约定产生了报酬，不存在因延期取得预售许可证导致成本增加的事实。故本院对反诉原告的该项反诉请求不予支持。

关于反诉原告颂**司主张的广告费损失，没有提供相关证件予以证明，本院不予支持。关于反诉原告颂**司主张的违约金损失，因反诉原告颂**司未能完成销售目标，导致反诉被告中润公司解除合同，反诉原告颂**司请求支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告（反诉被告）江苏中**限公司与被告（反诉原告）南京颂**有限公司于2010年5月10日签订的《丹阳市后巷商业项目营销策划代理合同》及于2012年9月13日签订的《新天地后巷商业广场项目合作备忘录》，已于2015年4月30日解除；

二、原告（反诉被告）江苏中**限公司应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）南京颂**有限公司售房佣金211194元；

三、驳回被告（反诉原告）南京颂**有限公司的其他反诉请求。

如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）南京颂**有限公司承担（此款原告已垫付，本院不再退还，在应支付佣金内直接扣除）；反诉案件受理费14967元，由被告（反诉原告）南京颂**有限公司承担13874元，由原告（反诉被告）承担1093元（此款反诉原告已垫付，本院不再退还，由反诉被告连同佣金一并支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年十二月八日