王**与江苏**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（下称月**司）因与被上诉人王**商品房买卖合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人月**司的委托代理人迟**，被上诉人王**及其委托代理人涂正隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**一审诉称：2012年10月16日，我与月**司签订《商品房买卖合同》一份，购买了月**司开发的恒*世家9号楼808室房屋一套。合同签订后，我于2012年11月2日按合同规定向月**司缴纳了全部的购房款1269736元，并缴纳了物业管理费4500元，押金500元，并领取了房屋钥匙。2012年11月2日领取了该房屋的产权证，缴纳房屋契税38092.08元，2012年11月8日缴纳维修基金25395元，2012年11月16日缴纳房屋所有权登记费80元，2012年11月21日缴纳土地登记费18元。2013年3月初，我准备请装潢公司对该房屋进行装修时，装潢公司告知我该房屋存在质量问题，墙体存在多处渗水现象，不能进行装修。为此，我多次找月**司进行交涉，要求退房。2013年6月18日，月**司的负责人刘*在退房申请书上签名同意退房。后到月**司的财务部门办理退还购房款的手续时，财务部门的人认为已办理了房屋产权证，不同意办理退还购房款。期间，月**司安排盐城市**有限公司（下称大**司）先后六次对该房进行维修，但存在房屋渗水的质量问题至今未消除。为此诉至法院请求判令解除2012年10月16日与月**司签订的《商品房买卖合同》，月**司退还购房款1269736元，并赔偿损失68585.08元（物业管理费4500元、押金500元、房屋所有权登记费80元、土地登记费18元，房屋契税38092.08元、缴纳维修基金25395元），承担违约金63486.8元及自2013年7月19日之后购房款的同期银行贷款利率四倍的利息。

月**司一审中辩称，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房司法解释》）第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。王**没有确凿的证据证明其购买的恒荣世家9号楼808室房屋因房屋质量问题严重影响其正常居住使用，亦没一个权威机构如此证明。我公司所提交的工程竣工验收证明书、2013年8月15日施工单位大**司的报告、2014年8月8日的协调意见、2014年10月14日大**司的整改处理方案、承诺书、整改验收记录等一系列证据，能够证明涉案的商品房并非如王**诉称的存在严重的质量问题。另刘*不是我公司的法定代表人，没有我公司的授权，无权代表我公司签写同意退房的意见，故刘**的意见无效。即使刘*“同意退房”的签字有效，按前文服从后文的原则，也被事后双方多次协调，王**同意维修所替代，故刘*的签字不产生任何法律效力。综上所述，请求驳回王**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年10月16日，王**与月**司签订《商品房买卖合同》一份，购买了月**司开发的恒*世家9号楼808室房屋一套。合同签订后，月**司于2012年10月16日向王**交付了该房。王**至2012年11月2日按合同约定缴纳了全部购房款1269736元，另于2012年11月2日领取该房屋的产权证，缴纳房屋契税38092.08元，2012年11月8日缴纳维修基金25395元，2012年11月16日缴纳房屋所有权登记费80元，2012年11月21日缴纳土地登记费18元，并缴纳了物业管理费4500元，押金500元。后王**发现该房屋存在多处渗水的质量问题，为此王**对该房屋至今未进行装修，也未在该房中居住生活。对该房屋存在的质量问题，王**多次找月**司进行协调，并要求退房。2013年6月18日，月**司股东之一刘*在王**提交的《退房申请书》上签名同意退房，但该公司至今未将购房款退还。对该房屋存在的质量问题，月**司未予否认，并安排原施工单位大**司对该房屋多次进行维修。2014年10月14日，大**司恒*世家项目部出具的书面《整改处理方案》中注明该房存在的质量问题为：南阳台的西侧百叶窗周边有引水，现象明显；西卧室南墙填充墙顶及梁下局部引潮痕迹；客厅窗、南上角梁下有引潮痕迹；北卧室西上角有有引潮痕迹。2014年10月18日，月**司向王**作出的书面承诺中注明：“…经施工单位几次整修，后经下雨后检查，未发现渗漏，故承诺，如业主在装修后发现有渗漏，均由我公司承担维修一切损失”。因王**认为其购买的该房事实上存在质量问题，对月**司维修能否彻底存在疑问，故诉至法院。

原审法院另查明，月恒公司是恒荣世家小区商品房的开发商，该公司在开发时所领取的《土地使用证》号为盐都国用（2005）字第2397号，《建设工程规划许可证》号为建字第320901201050068，《施工许可证》号为3209282010052800001A，《商品房预售许可证》号为盐市房预字（2010）第373号。

一审法院认为

原审法院认为，根据《商品房司法解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，月**司于2012年10月16日将恒*世家9号楼808室商品房交付给王**。至2014年10月18日，月**司作出书面承诺书时止，月**司对该房屋的质量问题多次进行维修，致王**在长时间内对该房不能实际居住使用。同时从月**司提交的《整改处理方案》中注明的多处房屋质量问题来看，该房屋所存在的质量问题已实际严重影响到王**的正常居住使用和正常生活及购房目的，否则月**司不需多次并长时间对该房进行维修。并且双方因房屋质量问题进行协调处理时，月**司的股东之一刘*在王**提交的《退房申请书》上已签名同意退房，其虽不是该公司的法定代表人，但其作为该公司的股东之一其该行为针对王**而言属于履行职务行为。作为购买人，王**完全有理由相信刘*的行为是代表月**司的。综上，王**要求解除2012年10月16日与月**司签订的《商品房买卖合同》、退还购房款的诉讼请求，具有法律依据与事实依据，应予支持。对王**主张的要求赔偿损失68585.08元（物业管理费4500元、押金500元、房屋所有权登记费80元、土地登记费18元、缴纳的房屋契税38092.08元、缴纳维修基金25395元），因造成退房的原因是月**司的过错所造成，故对该诉请，亦予支持。对王**主张的所支付的购房款的利息问题，应按同期银行贷款利率的利息计算予以支持，并从王**主张的自2013年7月19日起至月**司退清购房款之日止计算。对违约金63486.8元，因双方所签订的《商品房买卖合同》未约定因房屋质量原因造成的违约责任的承担，故对该诉请不予支持。对月**司辩称的刘*签字行为的效力问题，刘*签字同意退房，其行为针对王**而言，属于履行职务行为，该行为产生的法律后果属于对双方之间所签订的《商品房买卖合同》的变更，而协调维修房屋的行为，属于法律上的赔偿方式之一。为此，对月**司该辩称不予支持。据此，依照最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及有关民事政策之规定，判决解除王**与月**司于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》；月**司于判决生效后十日内退还王**购房款本金人民币1269736元及利息（按中**银行同期银行贷款利率计算，从2013年7月19日起至还清全部购房款本金之日止）；月**司赔偿王**损失人民币68585.08元，于判决生效后十日内付清；王**于判决生效后十日内将其购买的坐落在盐城市盐都新区的恒*世家小区9号楼808室房屋一套退还给月**司；驳回王**的其它诉讼请求。案件受理费17295元，由月**司负担。

上诉人诉称

宣判后，月**司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由王**承担。其主要理由为：一、一审判决退房与法律规定不符合。王**未举出确实充分证据证明其购买的商品房因房屋质量问题影响其正常居住使用，本案中亦没有一个权威机构如此证明，故本案情形并不符合《商品房司法解释》第十三条的相关规定；另月**司诉讼中所举的相关证据能够证实涉案房屋已经维修合格，如有渗漏愿意补贴费用让王**自行维修，故王**诉请要求退房，缺乏事实依据；一审中月**司即已提出对房屋质量问题进行鉴定，但一审法院未予采纳。二、一审判决混淆了商品房维修与退房的概念。王**购买的房屋即使存在渗漏等问题，也只是维修问题，而不是退房问题，否则没有必要规定买卖商品房的保修期。三、刘*签字行为的效力问题。刘*仅是公司的股东，没有公司授权无权代表公司签字同意退房，本案中也不存在表见代理的情形，其行为显然无效。另即使刘*同意退房的行为有效，王**同意维修的行为也表明了其也认可不退房。

被上诉人辩称

被上诉人王**二审答辩称，一、房屋多处严重渗漏是不争事实。一审庭审中**公司申请的证人大**司负责人周**的证言、一审法院组织的实地勘查结论以及上诉后王**提供于2015年8月15日形成的经公证处公证的录像和照片等，均能反映涉案房屋至今仍存在严重质量问题，且该房屋从2012年10月16日交房到2014年10月18日，经六次维修都没有解决问题。二、因案涉房屋不经装修是无法居住的，而目前的质量问题导致王**无法装修，因此涉案房屋已无法使用，而不是严重影响居住使用，商品房司法解释规定严重影响居住使用都可以解除合同，无法使用更应当有权解除合同。三、关于刘*的行为效力，刘*身份上不仅是股东，同时也为公司的监事。刘*在月**司有办公场所，而且在月**司制作的格式化退房申请书上签字，王**无理由怀疑其身份。何况刘*签字同意退房后，财务人员只表明办了房产证需诉讼后才退款，并没有否认刘*的身份。甚至涉案房屋的水电卡开户名也是刘*的，王**对于刘*负责人的身份更不予怀疑，所以刘*产生的行为后果即签同意退房的后果应由月**司承担。四、王**在维修中的态度至多是一种配合，不能推定为同意不退房，是否退房应视房屋维修情况而定，且在房屋数次维修都不能解决质量问题的情况下，再谈论修房即不予退房无实际意义。综上，请求驳回上诉，维持原判决。

二审庭审中，王**为证明房屋至今仍存在严重渗漏，提交了（2015）盐城证经内字第5424号公证书一份，内容主要为2015年8月11日公证人员与王**等人一起查看案涉房屋现状的情况，并附照片18张。月**司的质证意见是对公证书的真实性、合法性无异议，但关联性和证明目的有异议。一是公证书产生在2015年8月11日，但月**司于2015年8月16日大雨之后对房屋外墙重新进行渗漏方面的维修，该维修是回访性质的维修；二是屋内渗漏是因为王**不配合，不让上诉人进门，无法维修。故对于该份证据的关联性和证明目的不认可。对王**提交的该份证据，本院认证意见为：月**司对该证据的真实性、合法性无异议，因该证据能够证明房屋的现状，与本案争议事实有关联，故该份证据可作为本案证据使用，本院予以认定。

另二审审理中，本院对实施案涉房屋维修的负责人员周*成进行调查。周*成称，案涉房屋渗漏的主要原因是外墙面砖勾缝不到位导致雨水渗漏。另受月恒公司安排，在2014年3月份、2014年10月份、2015年8月16日对案涉房屋进行了三次维修。其中8月16日维修仅是对外墙进行了处理，解决问题还需到室内进行处理等。

王**对周**的陈述称，2013年3月准备装修时发现渗漏问题，月**司先后进行了两次维修未能解决问题，经协商月**司刘*同意退房但未果。期间，经质监部门组织协调，月**司又进行了多次维修但始终未能修好。

本院查明

经审理，本院对原审判决审理查明的主要事实予以确认。

本院认为

本院认为，月恒公司与王*勇于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。根据《合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。案涉商品房买卖合同签订后，因月恒公司交付的房屋存在漏水等质量问题，王*勇申请退房并于2013年6月18日填写了月恒公司制作的制式“退房申请书”，月恒公司监事刘*在退房申请书“公司领导意见”一栏中签名确认。当事人协商解除合同的，合同解除的时间为解除协议成立并生效之日，故案涉商品房买卖合同应于2013年6月18日解除。

关于月**司提出的刘*仅是公司的股东，没有公司授权无权代表公司签字同意退房，本案中也不存在表见代理的情形，其行为无效的理由，本案中月**司并未提供证据证明刘*签名系王**与其串通或接受请托故意越权，王**系按照正常程序向月**司申请退房，刘*有无权限，王**并不明知也无过错，故刘*的行为即使为越权行为，也构成表见代理，月**司应承担相应法律后果。

关于月**司提出的即使刘*同意退房的行为有效，王**同意维修的行为也表明了其也认可不退房的理由，对此，除非双方当事人另行协商一致恢复合同关系，已经解除合同方能重新约束合同双方，即双方应当就合同关系的恢复形成新的要约与承诺。基于此，结合案件事实和相关法律法规，应认定双方合同关系并未恢复，理由如下：第一，刘*签字确认退房后，月**司未与王**办理退款等手续，王**遂向有关建筑质量主管部门投诉，在相关部门协调下，王**同意月**司对房屋进行维修，月**司也安排人员进行维修并作出了保修期顺延等承诺，但在上述行为发生过程中，王**并未明示同意无条件恢复双方的商品房买卖合同关系；第二，本案的重要事实是双方合同已经协商解除，依常理在此情形下，不考虑维修效果即同意恢复合同关系势必将王**置于不利状态，故原其本意，王**同意恢复合同关系的前提应是月**司维修成功，彻底解决问题，亦即从当事人的真意出发，案涉合同关系恢复应附有维修成功的条件，该条件虽未载于文字，但诉讼中王**有此主张，且该主张符合一般生活常理，故应予采信；第三，根据查明的事实，案涉房屋自2013年即已出现较为严重的渗漏问题，虽经维修但至诉讼中问题仍未解决，在合同已经协商解除的情况下，如维修无果仍以王**同意维修即推定双方合同关系无条件恢复显然有失公平。综上，双方合同关系已经协商解除，月**司关于刘*的行为无效，即使有效，王**同意维修即表明其同意不退房的上诉理由不能成立，本院不予采信。

另月**司提出的案涉房屋质量问题应以维修方式解决，且不足以构成解除合同的法定事由等上诉理由，因本案合同解除性质系协商解除，并非法定解除，上述理由实质上并不属于本案审查范围，同时案涉房屋质量问题也并非主体结构问题，故月**司提出的鉴定申请无启动必要。另月**司提出系王**不配合导致无法维修，其未提供证据证明，且与现有证据和查明的事实相悖。因此，月**司委托专业单位即房屋施工单位在数年内进行了多次维修仍未修复的事实，至少可表明其怠于履行其合同主要义务即对有质量问题的房屋进行维修或者案涉房屋渗水问题客观上难以通过修复方式彻底解决，同时亦可说明王**作为普通购房者其自行维修的现实性不强。基于上述事实，应可认定案涉房屋质量问题一定程度上已经严重影响到王**的正常居住使用，王**主张合同解除有相应法律依据。

综上，原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费17416元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日