王*、江苏睢宁农**司梁集支行等与徐州**有限公司金融借款合同纠纷执行裁定书

案件描述

关于江苏睢宁农**司梁集支行（以下简称睢宁**集支行）、王**等申请执行徐州**限公司（以下简称亚**公司）借款合同、建设工程施工合同纠纷等案件，睢**民法院在执行过程中，于2014年5月26日裁定查封了被执行人徐州**有限公司所有的、坐落于睢宁县经济开发区江阴路东侧、经纬路南侧的厂房（房产证号A-05-0442）、综合楼（房产证号A-05-0492）及其相应的土地使用权【睢土国用（2010）第02562号】，依法对前述财产进行了评估，并于2014年8月26日发出（2014）睢执字第2090号公告，责令位于该房产范围内的所有使用人在2014年9月15日前从该房产内迁出，逾期将强制执行。利害关系人王*以该院的执行行为侵犯其租赁权为由提出执行异议。睢**民法院（2014）睢执异字第39号执行裁定驳回异议。王*不服该裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开听证。申请复议人王*及其委托代理人张*，申请执行人睢宁**集支行的委托代理人吴**、申请执行人王**到庭参加听证，被执行人亚**公司未到庭。本案现已审查终结。

请求情况

申请复议人王*向本院复议称：其与亚**公司于2013年11月10日签订了租赁合同。合同约定，被执行人将西院内的所有车间及附着物租赁给王*使用，租赁期为2013年11月16日至2023年11月15日，年租金为人民币16万元。王*按照合同的约定，除抵扣被执行人所欠的欠款130万元外，又将剩余的租金30万元全部付清，并投入几百万元机械设备。睢宁法院没有查明事实也没有组织听证，对对方证据无法质证，请求上级法院撤销（2014）睢执异字第39号执行裁定以及（2014）睢执字第2090号公告。

答辩情况

睢宁**集支行答辩称：亚**公司在2013年1月8日就将房屋作为抵押担保并办理了登记手续，王*在异议书中提到的合同签订时间是2013年11月10日，在办理抵押登记之后。该租赁合同不具有对抗抵押合同的效力，申请复议人的申请不能成立，请依法驳回。

王**答辩称其答辩意见同睢宁**集支行的意见一致。

亚**公司未到庭亦未提供书面答辩意见。

本院查明

睢宁县人民法院经审查查明：2013年1月10日，亚**公司向睢宁**集支行申请贷款800万元，并以其公司所有的房屋作为抵押，并于2013年1月28日在睢宁**理局办理了抵押登记。后睢宁**集支行按规定向其发放贷款800万元，亚**公司未按期履行义务，睢宁**集支行申请强制执行。

该院另查明，王*与亚**公司于2013年11月10日签订了租赁合同，约定，亚**公司将西院内的所有车间及附着物租赁给王*使用，租赁期为2013年11月16日至2023年11月15日，年租金为人民币16万元，原亚**公司欠王*借款本金130万可从租金中扣除，余款30万元于2013年12月1日付清。

本院认为

睢宁县人民法院认为，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”由此可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利瑕疵）变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。涉案房屋的租赁行为系在房屋设定抵押权之后，申请执行人睢宁**集支行在实现抵押权时，有权以拍卖、变卖的方式而获得清偿，第三人的租赁关系对其无约束力，故根据申请执行人的申请对涉案房产的强制执行行为不违反法律规定，王*的异议主张无事实和法律依据，不能成立，裁定驳回异议人王*的异议申请。

本院查明的事实与睢**民法院查明的事实一致。

本案的争议焦点为王*主张的租赁权能否对抗睢宁农商行梁集支行的抵押权。

本院认为，申请复议人王*的复议请求不能成立。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，王*主张的针对涉案房屋的租赁行为系在睢宁农商行梁集支行对该房产设定抵押权登记之后，故该租赁关系不能对抗本案中已经设定的抵押权。抵押权人可以根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定的方式实现抵押权。综上，复议人的主张无事实及法律依据，睢宁县人民法院（2014）睢执异字第39号执行裁定驳回王*的异议并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百二十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回申请复议人王*的复议请求，维持睢宁县人民法院（2014）睢执异字第39号执行裁定。

本裁定送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年四月十三日