黄*与李**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄*与被告李**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭于2015年3月11日公开开庭审理，原告黄*及其委托代理人杨**、被告李**及其委托代理人宋*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2009年4月8日，原被告双方经自愿友好协商，被告将九华经开区90平方米标准安置房一套，40平米门面一个转让给原告，转让价格为人民币16万元整，交付时间以九华经开区交付房屋及住房时间为准，原告自行参与九华经开区住房及门面分配。双方按协议将住房及转让金交付完毕，但因九华经开区门面交付推迟，故门面未一并交付，2013年底九华经开区交付门面时，被告却私自接受该门面，并无正当理由拒绝交付给原告。故原告诉至法院，请求判令：被告继续履行房屋转让协议，交付门面给原告，或赔偿损失24万元。

被告辩称

被告辩称：1、原告没有提出具体的诉讼请求，依据相关法律规定，法庭应当驳回其起诉；2、原被告争议的房屋系安置房，是无法办理相关房屋买卖手续的，双方所签订的房屋买卖合同系无效合同；3、被告已经按照协议履行了全部义务。

原告为支持其诉讼主张，向本庭提供了以下证据：

证据一：原被告身份证明，拟证明原被告主体身份适格。

证据二：《关于房屋转让合同协议书》，拟证明原被告之间存在房屋买卖合同关系。

证据三：付款凭证—“收条”，拟证明被告已收房款。

证据四：湘潭九华**委员会办公室文件，拟证明吉利社区“两型”安置区南区的架空层属于九华国**限公司所有，在资产没有转让、购买等手续的情况下，任何个人和单位不得占有。

证据五：湘潭九**事业局出具的证明，拟证明吉利南片区“两型”安置房34、36栋一层没有门面，均为架空层。

证据六：民事判决书，拟证明同类案件的判决情况。

证据七：湘潭**术开发区安置领导小组会议纪要，拟证明门面价值24万元。

被告为支持其答辩意见，向本庭提供了以下证据：

证据一：湘潭县拆迁房屋补偿及安置协议书，拟证明买卖的房屋系安置房。

证据二：《关于房屋转让合同协议书》，拟证明房屋转让价格很低及付款等情况。

证据三：湘潭市房产局“2009年上半年房地产形势分析报

告”，拟证明房屋买卖时湘潭市商品房房价情况。

被告对原告提供的证据的质证意见为：

对证据一：无异议。

对证据二：真实性无异议，合法性有异议，原被告转让房屋系安置房，不能进行转让，系无效合同；证明目的有异议，协议中并未写明转让房屋具体情况，不能达到其证明目的。

对证据三：真实性合法性无异议。但原被告在协议中已经明确写明在交付后付完款项。

对证据四：合法性有异议，没有任何公章和来源，不具有真实性和合法性。证明目的也有异议，该份证据不能证明门面属于文件所说的交付范围。

对证据五：合法性和证明目的有异议，门面所指没有专门的法律术语，交付房屋为安置房，不可办理商业用房的手续。

对证据六：真实性合法性有异议，属于复印件，证明目的也有异议，我国不属于判例法国家，不能约束个案的判决。

对证据七：真实性合法性有异议，该会议纪要没有调取来源和相关人员的签字，不能达到原告的证明目的，且其内容中的价格不合理。

原告对被告提供的证据的质证意见为：

对证据一、二：无异议。

对证据三：有异议。被告提供的是当时的商品房房价，不能达到被告的证明目的。

本院对原被告出示的证据综合认证如下：

（1）原告出示的证据一、二、三、四、五、六均与本案具有关联性，本院予以认可。证据七虽与原告诉讼请求具有关联性，但是不能据此认定本案争议门面价值24万元。

（2）被告出示的证据一、二来源真实，与本案具有关联性，本院予以认可。证据三与本案不具有关联性，本院不予认可。

本院查明

根据当事人的陈述以及对以上证据的分析认定，本院查明：2009年4月8日，原被告双方签订《关于房屋转让合同协议书》，被告将标准安置房屋一套、标准安置门面一间转让给原告，转让价格为16万元，并约定“工业园房子建成分配由原告自己抓阄，原告有权永久使用、转让、继承”。原告于2009年4月19日、2011年3月19日分别向被告交付11万元、5万元。被告已向原告交付吉利社区B区XX栋X单元XXX号房屋，但因湘潭市九华经开区门面交付推迟，被告并未将门面一并交付给原告。在2013年底，湘潭市九华经开区交付门面时，被告接受了门面，但却没有将门面交付给原告。

本院认为

本院认为：本案争议焦点有四：第一，原告的选择性诉讼请求是否符合《民事诉讼法》第119条规定的起诉条件。《民事诉讼法》第119条规定原告起诉应“有具体的诉讼请求”。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案原告认为被告没有按照双方签订的《关于房屋转让合同协议书》的约定，履行交付门面的义务，因此诉请本院判令被告承担违约责任，既然《合同法》对违约责任的承担方式是可以选择，原告自然可以依据《合同法》的规定，请求被告继续履行房屋转让协议即交付门面给原告，或请求赔偿损失24万元。因此，被告认为原告起诉没有明确具体的诉讼请求的答辩意见，本院不予支持。

第二，原被告签订的转让协议有效还是无效。原被告双方签订《关于房屋转让合同协议书》，是对安置房屋和安置门面的买卖。该安置房屋和安置门面系被告依据湘潭市九华地区的拆迁补偿政策取得，并非被告在集体土地或者宅基地上建立的房屋，因买卖此类拆迁安置房屋而订立的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，并不属于《合同法》第44条、第52条规定的无效情形。另外，我国《物权法》第15条也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原被告双方签订的《关于房屋转让合同协议书》有效。

第三，被告是否已经向原告交付了“门面”。《关于房屋转让合同协议书》约定的转让对象是“标准安置房屋一套，标准安置门面一间”，由于“门面”一词并非严谨的法律术语且原被告双方没有在转让协议中对“门面”进行解释，现在原被告双方对“门面”是否已经交付各执一词，原告认为被告只是交付了安置住房，但是没有交付安置门面；而被告认为交付给原告的安置住房楼下的架空层即为门面，被告已经全部履行转让协议。本院认为，《关于房屋转让合同协议书》约定的转让对象是“标准安置房屋一套，标准安置门面一间”，安置门面和安置房屋是并列的，按照交易习惯和通俗语义理解，安置门面是独立于安置住房之外的实物，被告将“门面”理解为安置住房楼下的架空层是不符合转让协议的原意的。另外，原告出示的证据也证明，“吉利社区‘两型’安置区南区的架空层属于九华国**限公司所有，在资产没有转让、购买等手续的情况下，任何个人和单位不得占有”，被告是无权交付架空层的，这也就说明“门面”并非指的是架空层。故被告并没有依据《关于房屋转让合同协议书》的约定向原告交付一间标准安置门面，被告应向原告承担违约责任。

第四，被告赔偿损失的数额。原告起诉诉请被告继续履行房屋转让协议，或赔偿损失24万元，原告在开庭审理过程中也一直没有做出选择，结合案件实际以及原告没有向本院提供证据证实被告应当交付的门面的具体位置、面积等情况，本院认为以被告向原告承担赔偿损失的方式为宜。至于赔偿损失的数额，原告仅向本院提交“湘潭**术开发区安置领导小组会议纪要”，原告据此诉请被告赔偿损失24万元的依据不足：一是，该份会议纪要系复印件，被告对其真实性、合法性提出异议；二是，该份会议纪要上虽有九华经开区草定的回购价格，但是原告没有向本院提供门面的面积的证据；再者，九华经开区草定的回购价格并非市场真实交易价格，如果依据该价格计算损失数额，则超过了《合同法》第113条规定的“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原被告双方签订《关于房屋转让合同协议书》时，安置房屋、安置门面没有建成，也就没有具体的位置和实物，双方也没有在转让协议中约定安置房屋、安置门面各自的面积和价格，只是约定安置房屋、安置门面的转让总价为16万元，本院结合九华经开区范围内拆迁安置的实际情况，认定转让协议所指的标准安置门面在2009年4月的价值为8万元，由于湘潭市在最近六年时间内，门面、铺面等房屋价格成倍增长，因此，本院认定转让协议所指的标准安置门面现值16万元。故被告不向原告交付门面，由此应当向原告承担赔偿损失16万元的违约责任，本院对原告的诉讼请求，予以部分支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告李**在本判决生效后十日内向原告黄*赔偿经济损失16万元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4270元，由被告李**负担2847元，由原告黄*负担1423元。

如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月二十六日