原告秦*秀诉被告隆回县供销社、第三人刘**、贺**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告秦*秀诉被告隆回县供销社、第三人刘**、贺**确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘**适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员钱湘*担任法庭记录。原告秦*秀及其委托代理人汪*，被告隆回县供销社的特别授权委托代理人谢东海，第三人刘**、贺**的特别授权委托代理人罗**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告秦*秀诉称，一、县供销社机关大院出让是时任主任的错误决定，报批出让机关大院的程序错误；县供销社没有撤销，改制、合并，不需要卖机关大院；对机关大院出让搬迁，上级没有布置，县政府没有安排，县城规划没有意向，全是当时任**销社主任郭**的主观决定；卖掉机关大院买座小楼房做办公室还倒贴几十万元；二、违反了国家有关政策，剥夺了原租住户的优先购买权；私下协商成交；低于规定的基准价私下成交。请求人民法院：1、判决买卖无效；2、判决无偿收回；3、对全体承租人依法补偿。

被告辩称

被告隆回县供销合作社联合社辩称，原供销社机关大院是由政府划拨的土地，其产权证书登记的也是国有资产，2005年12月18日，本案第三人向县政府写出报告，请求将原县社机关大院整体处置，以便于他们开发。原主管副县长夏亦中批示：请县社拿出可行方案交政府研究。我社于2006年4月11日向县政府写出了整体处置的请求。经县政府常务会议决定：同意整体处置，公开、公证，做好资产评估，处置所得交100万元给县财政，新购办公楼划归社有资产公司管理。2006年6月，县供销社受县政府的委托，对原机关大院进行评估、公告公开拍卖，因当时只有两人报名，造成此次流拍。经请示县人民政府同意，以恒**司拟建购物广场而挂牌转让，并报经县委常委会同意，故公示期满无异议后，于2006年10月30日交付给本案第三人。原告是原工业品公司的退休职工，如对该处置资产认为不公平公正，是无权对国有资产处置提出诉讼的，只能逐级向上级反映情况，要求上级有关机关进行查处。原机关大院家属房是机关家属的住房，原告也是基于其老公是机关的，后调公司任职。2006年该院处置时，在机关院内贴出了公告，也通知了各租住户，但该大院是整体处置，所以购买者都需优先报告，并交押金260万元，才有资格参与招标。原告在公告报名期内并没有报名竞标，其已经自动放弃了优先购买权，且《合同法》第五十五条规定：优先购买权应当在一年内行使，逾期其优先购买权即归于消灭。故对原承租人给予补偿也无从谈起，且原告将租住与产权户的补偿标准混为一谈，因此，原告诉请按产权户进行补偿于法无据。综上，原告不具有诉讼主体资格，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人刘**、贺**辩称，第三人于2005年12月18日以湖南恒**有限公司的名义向隆回县人民政府请示申请购买县供销社原机关大院及其家属楼，后经县人民政府批准同意并经评估、公告、拍卖等所有法定程序，又因流拍实行挂牌转让，在公示期满无异议后，第三人于2006年9月14日与县供销社签订了该标的的产权转让协议书，在按约支付转让价款后县供销社于2006年10月30日交付给第三人，第三人于2007年1月26日经隆回县房产局登记取得了该大院内所有建筑物的房产所有权证，2007年2月5日经隆回县国土资源局登记取得了该标的地块的国有土地使用权证。而原告是在该大院内的原租住户之一，在第三人于2006年10月份受让了该房地产后多次要求原告等租户腾空房屋，但原告一直未予腾空也未向第三人交付租金，由此可知，在此期间原告如认为自己作为承租人的权利受到损害是完全明知的，但原告一直未通过法律途径主张要求行使承租人优先购买权，而原告却在事隔九年之后才向法院起诉主张优先购买权显然超过法律规定的诉讼时效。本案中的县供销社机关大院的出让原本是通过委托邵阳**卖公司进行拍卖的，县供销社在大院内贴出了资产处置公告，拍卖公司也贴出了拍卖公告，但原告作为承租人并未报名参加拍卖，因为只有两人报名导致流拍。依据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条的规定：“出租人委托拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”由此本案中原告所主张的优先购买权因其未报名参加拍卖的放弃行为而依法消灭。况且第三人所受让的供销社机关大院已经于2007年办理了相关权属登记手续，依据上述司法解释的第二十四条第（四）项的规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋人民法院不予支持。退一万步说，即便原告有优先购买权也只能对其原承租的大院内3栋302房来主张，无权对其未承租的整个机关大院来提出该项权利的主张。第三人受让后动工与否、开发与否与原告并无民事上的法律关系，也不属于民事法律调整的范畴。事实上第三人未能如期动工开发就是因为原告等租住户一直未腾空并设法阻碍第三人进驻管理，更谈不上进一步开发建设了，导致第三人蒙受巨大经济损失。原告所依据的隆*（2012）1号文件及邵市政发（2008）16号的补偿标准所针对的对象是房屋所有权人，而并非原告此类承租人，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原告秦**为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、原告秦**身份资料、被告隆回县供销社身份资料、第三人刘**身份资料、第三人贺设威身份资料，证明主体身份；

2、隆回县供销合作社联合社办公场地房地产产权转让协议书，证明本案被告隆回县供销社与第三人刘**、贺**恶意串通于2006年9月14日签订的《隆回县供销合作社联合社办公场地房地产产权转让协议书》违反了有关行政规定和法律规定，该协议的转让标的为占地面积3450余平方米、建筑面积为3700余平方米（4000平方米）的办公场地房地产产权，实际上也就是被告将县供销社机关大院整体出让给两位第三人，转让价款仅为268万元，系超低价转让，严重侵犯了包括原告在内的所有职工的利益；

3、关于单位未执行住房制度改革政策使职工权益受损的报告，证明被告单位职工通过打报告全面完整的阐述了本案的客观事实，但相关问题至今未得到有效解决；

4、公告，证明被告单位于2006年6月15日张贴公告，称同年6月20日拍卖机关大院，没有提前三个月通知，违反了有关法律规定；

5、挂牌转让公告，证明被告单位于2006年7月26日张贴公告，称只有两人竞标，决定将机关大院作为购物广场建设项目转让给恒**产公司，违反了有关法律规定，县政府无权作出这样的规定，后来变成是第三人刘**、贺**购买；

6、企业注册登记资料，证明恒**产公司已于2013年11月18日注销，但2006年9月14日签订《隆回县供销合作社联合社办公场地房地产产权转让协议书》时是在运营当中的，该协议受让方应当以恒**司名义签订的，变成第三人刘**、贺**签订，系恶意串通导致国有资产变相流失；

7、关于县供销社机关公有住房、水电费管理的有关规定，证明被告单位于2001年对职工住房出台了系列的管理规定，被告机关职工所住的宿舍属于福利房性质，只要每年上交一定的管理费即可，基层供销社职工所住的宿舍属于租赁性质，每年需要上交一定的租金；

8、隆回县人民政府国有土地房屋征收决定公告，证明县政府对安置过渡的住户有一套明文规定的标准，被告单位应当照此执行；

9、邵阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法，证明市政府对集体土地上房屋拆迁补偿安置具有明文规定。

对原告提供的证据，被告隆回县供销社的质证意见为：证据1、2、4、5、6、7、8、9的真实性没有异议；证据3与本案没有关联性。

对原告提供的证据，第三人刘**、贺**的质证意见为：对证据1、2、4、5、6、7、8的真实性没有异议，但是不认可其证明目的；证据3、9与本案没有关联性。

被告隆回县供销社为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、资产处置的请示，证明机关大院处置是请示政府同意的；

2、政府会议记录，证明处置资产是政府常务会决定；

3、土地使用证，证明该地是政府划拨地；

4、拍卖公司公告，证明受政府委托由邵阳**卖公司拍卖；

5、公告，证明拍卖前通知了各租住户；

6、请求报告，证明流拍后重新确标的是请示县委常委会同意；

7、产权转让协议书，证明产权转让的价款已支付；

8、产权交割证明书，证明产权转让是受政府委托，改制办证明。

对被告提交的证据，原告秦**的质证意见为：对证据1真实性没有异议，但是处置请示，是没有经过被告单位所有职工召开全体会议集体或者大多数表决通过的，是违反程序的。证据2，真实性没有异议，是没有经过被告单位所有职工召开全体会议集体或者大多数表决通过的决议。证据3，没有异议；证据4，真实性没有异议，但是公告张贴时间是2006年6月5日，应该提前三个月通知原告；证据5的真实性没有异议，但是没有尊重被告单位集体职工的意志，强行要求职工交出房子，侵犯了职工的优先购买权；证据6，本身的真实性没有异议，内容与客观事实不符；证据7，没有异议，对证据8的真实性没有异议，但是证明目的不与认可。

对被告提交的证据，第三人刘**、贺**的质证意见为：对被告提供的证据均无异议，这些证据也说明了第三人产权的合法性。

第三人刘**、贺**为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、身份证复印件，证明第三人的基本情况；

2、请求报告，证明第三人以湖南**开发公司的名义向隆回县人民政府申请购买县供销社机关大院的报告；

3、产权转让协议书，证明第三人与被告的关于县供销社机关大院的产权转让合法性、真实性；

4、土地使用权证、房产权证，证明第三人已经对原供销社机关大院的产权办理了过户登记手续。

对第三人提交的证据，原告的质证意见为：对证据1，没有异议；证据2，真实性没有异议，但是这一份请示恰恰说明了恒泰**发公司，在没有进行拍卖招标之前，已经向政府透露出购买被告机关大院的意向；证据3，没有异议；证据4的真实性没有异议，但是当时买机关大院产权的是恒泰**发公司，过户应当过户到公司名下，但是过户到两个第三人名下。是私人购买还是公司购买无从得知。

对第三人提交的证据，被告的质证意见为：对证据均无异议。

对原、被告及第三人提交的证据，根据当事人质证意见，本院审查后确认如下：原告证据1、2、4、5、6、7、8客观、真实、合法，与本案有关联，确认其效力；原告证据3、证据9与本案无关联，不予确认其效力；被告及第三人提交的证据客观、真实、合法，与本案有关联，确认其效力。

本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认如下案件事实：

原告秦**是隆回**品公司职工，租住在隆回县供销社办公场地（机关大院）公有住房3栋302房。隆回县供销社办公场地土地使用权面积3450.48平方米，土地使用权为划拨用地。2005年12月18日，第三人刘**、贺**向隆回县人民政府申请，请求将原县供销社办公场地整体处置，以便于第三人开发。经主管副县长批示，县供销社于2006年4月11日向县政府申请整体处置县供销社办公场地。2006年4月11日，经县政府常务会议决定：同意整体处置隆回县供销社办公场地，公开、公平、公正做好资产评估，处置所得交1000000元给县财政，新购办公楼划归社有资产公司管理。2006年6月，县供销社受县政府的委托，对原隆回县供销社办公场地进行评估。经隆回县人民政府批准，2006年6月5日，邵阳**卖公司受隆回县国有资产处置办和隆回县供销合作社联合社委托，张贴公告、定于2006年6月21日公开拍卖隆回县供销社办公场地房地产，起拍价3080000元。因为只有两人报名，造成此次流拍。2006年7月17日，经请示县委常委会、县人民政府同意，以2680000元带购物中心挂牌转让，公示期满无人提出异议后，2006年9月14日，第三人与县供销社签订了隆回县供销社办公场地产权转让协议书，在按约支付转让价款后，县供销社于2006年10月30日将办公场地所有建筑物的房产所有权交付给第三人，第三人于2007年1月26日经隆回县房产局登记取得了该大院内所有建筑物的房产所有权证，2007年2月5日经隆回县国土资源局登记取得了隆回县供销社办公场地的国有土地使用权证。隆回县供销社办公场地公有住房原有32户住户租房居住，2012年才从供销社办公场地公有住房全部搬出。2006年6月，2006年7月，原告等32户在隆回县供销社办公场地公有住房租房居住的住户无人报名竞买隆回县供销社办公场地、对供销社办公场地挂牌转让也无人提出异议。

本院认为

本院认为，被告隆**销社与第三人刘**、贺**签订的隆**销社办公场地产权转让协议书没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该产权转让协议书合法有效；原告没有报名竞买隆**销社办公场地，应当认定原告作为承租人放弃优先购买权。原告请求确认被告与第三人所签订的转让合同无效、无偿收回隆**销社办公场地、对全体承租人依法补偿的诉讼请求，其理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

驳回原告秦**的诉讼请求。

本案受理费80元，减半收取40元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳

市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年二月十六日