唐**与谭**、黎**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告唐**与被告谭**、黎**房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月28日向本院提起诉讼。本院受理后，于2013年7月25日作出（2013）慈民一初字第815号民事判决书，原告唐**对判决不服，上诉至湖南省**人民法院，于2013年10月29日作出（2013）张**一终字第129号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2014年1月24日、4月16日公开开庭进行了审理。原告唐**及其委托代理人唐**、许**、被告谭**、黎**及其委托代理人何**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告唐**诉称，2013年3月7日，原告与被告谭**签订《购房合同》，约定原告购买被告在金地花园8栋2单元的504号房屋，价值为512800元，若违约则承担10000元违约金。为房屋登记过户，原告唐**又与被告谭**、黎**夫妻二人签订了一份《房地产买卖契约》，尔后，原告给二被告支付购房款512800元。二被告给原告交付房屋后，原告发现所购房屋墙体呈对角线方向贯穿性断裂，认为二被告隐瞒了重大订约事实，欺诈原告签订合同，并多次找二被告协商退房事宜，但未果。原告为此提起民事诉讼，要求判决：1、撤销原、被告双方签订的《购房合同》及《房地产买卖契约》；2、二被告返还原告支付的购房款512800元；3、二被告赔偿原告过户税费、手续费、交通差旅费、锁具费、查档费、利息损失（含房贷及资金占用利息）、案件代理费等各项损失69485.18元；4、二被告支付原告违约金10000元及精神损害抚慰金5000元。

为支持自己的诉讼请求，原告唐**向本院提交了如下证据：

1、竣工验收备案表、商品房屋住宅工程质量保证书及商品房住宅工程使用说明书，用以证明二被告购买房产开发公司的8栋2单元504号房屋时是合格商品及擅自变动房屋结构属明确禁止等方面的事实；

2、《购房合同》、《房地产买卖契约》及收据各1份，用以证明原告与二被告达成房屋买卖协议及原告支付购房款512800元的事实；

3、慈利县建设工程质量安全监督站、慈利县建筑设计院及慈利**总公司共同出具的查勘结论，用以证明购买的房屋结构已非法改变及存在安全质量的事实；

4、证人覃**、陈**各自出具的证明材料、原被告电话通话录音内容摘抄及房地产抵押评估报告等，用以证明原告在购买被告房屋的过程中，二被告故意隐瞒擅自改变房屋主体及承重结构的事实；

5、房产过户税费、手续费等票据及评估费、贷款工本费、查档费、交通差旅费、锁具费、案件代理费等票据，用以证明原告唐**因购买二被告房屋支付过户税费、手续费、估价费、贷款工本费等费用32885.5元、锁具费及查档费545元、交通差旅费1790元、案件代理费5000元等方面的事实；

6、住房公积金个人住房贷款合同及中**银行慈利支行证明和还款银行存折复印件，用以证明原告唐**因购买房屋向银行贷款250000元及每月应支付房贷利息的事实。

被告辩称

被告谭**、黎**辩称，原告唐**所诉事实和诉讼请求，没有事实和法律依据，二被告没有欺诈和违约行为，原告唐**提出赔偿损失的请求不符合法律规定，二被告没有改变房屋主体及承重结构，即使改变也未对房屋安全质量存在影响，因此，原、被告所签订的购房合同不应撤销，请求依法驳回原告唐**的诉讼请求。

被告谭**、黎**为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、房地产买卖契约及其附件和证人卓**的证明材料2份，用以证明二被告对房屋未改变主体结构的事实；

2、慈利县**限责任公司证明材料及证人吴**、向*、李**、张**、卓**等多人出具的证明材料，用以证明二被告对房屋未改变主体结构，且与其它房屋结构一致的事实；

3、慈利县**限责任公司证明材料，用以证明二被告从房产开发公司购得房屋后未改变房屋结构的事实；

4、证人姜**、陈**的当庭证言，用以证明房屋施工承建、有变更设计等相关方面的事实。

为查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：

1、现场勘验笔录及慈利县建设工程质量安全监督站出具的金地花园8栋房屋现场勘验意见，用以证明金地花园8栋复式楼房屋的现状结构与竣工验收结构不一致的事实；

2、本院工作人员对证人施工负责人谢**、陈**的调查笔录，用以证明金地花园8栋复式楼房屋的施工承建、竣工验收均符合质量标准的事实。

经庭审质证，本院对原、被告双方提交及本院依职权调取的证据认证如下：

本院认为

对原告唐**向本院提交的证据，被告谭**、黎**认为原告提交的第1组及第2组证据无异议，第3组证据既不客观，亦不符合民事诉讼证据规则规定的形式要件，不能达到原告的证明目的，第4组证据不真实、不客观，第5组证据虽是真实的，但该证据中的锁具费、查档费、交通差旅费、案件代理费与本案不具有关联性，不属于应赔偿的损失，第6组证据与本案无关联。本院认为，原告唐**提交的第1组及第2组证据具有真实性、合法性、关联性，且二被告不持异议，可以作为本案认定案件事实的依据而予以采信；原告唐**提交的第3组证据即查勘结论系由慈利县建设局牵头，慈利县建设工程质量安全监督站具体实施，并由慈利县建设工程质量安全监督站会同慈利**计院、慈利**总公司分别于2013年8月27日、11月14日对所涉诉房屋进行现场查勘后而出具的查勘结论，属于有其职权和资质的行政主管机关、社会团体在公务活动中依法依职权而作出的公文书证，其证明力要大于其它书证，具有说服力，能够证明涉诉房屋承重墙结构处被切除、挖承重墙建门、板上建墙等被非法改造承重墙结构的事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，被告对该证据的异议不能成立，不予采纳；原告唐**提交的第4组证据，证人覃**、陈**的证言，可以证明原告看房、买房的相关事实过程及墙体有裂缝的客观事实。原、被告电话通话录音内容摘抄虽不具备民事诉讼证据规则规定的形式要件，但二被告对其通话内容未予明确否定，可以佐证房屋墙体有裂缝的事实。对房地产抵押评估报告，二被告不持异议。同时，根据已采信的原告提交的第3组证据证明的事实，原告唐**提交的第4组证据能够证明二被告对房屋承重墙结构已改变的事实未告知的事实；原告唐**提交的第5组证据系费用票据，二被告对该证据中的房屋过户税费、手续费、估价费、贷款工本费不持异议，本院认为上述费用属于原告唐**因购买二被告房屋而造成的直接费用损失，予以认定，而锁具费、查档费、交通差旅费、案件代理费不属于原告唐**因购买二被告房屋而造成的直接费用损失，本院不予认定；原告唐**提交的第6组证据的真实性，二被告不持异议，从该证据的内容来看，原告唐**从银行贷款250000元确实是用于购买二被告房屋，并每月应支付房贷利息，属于原告唐**因购买所涉诉房屋而造成的直接损失，应予以认定，本院对原告唐**提交的第6组证据予以采信。

对被告谭**、黎**向本院提交的证据，原告唐**认为二被告提交的第1组证据中房地产买卖契约及其附件和二被告提交的第4组证据证人陈**的当庭证言真实性无异议，但认为房地产买卖契约及其附件不能达到二被告的证明目的，同时提出二被告提交的第1组证据中证人卓**的证言、第2组及第3组证据不客观、不真实，其出具人不具备专业资质，对二被告提交的第4组证据中证人姜**的当庭证言，原告唐**认为并不能证明房屋主体在交付后是否发生改变。本院认为，被告谭**、黎**提交第1、2、3组证据主要是证明二被告对所涉诉房屋未改变主体结构的事实，二被告提交的第1组证据中房地产买卖契约及其附件虽然是真实的，但其附件中确定的房屋结构无变化是根据二被告的陈述而得出的，并未对所涉诉房屋进行实际上的现场勘查，证人卓**的证言仅能证明房屋墙体有裂缝及在装修时未改变房屋主体结构，并不能证明二被告在装修后的居住使用过程中是否改变房屋主体结构；二被告提交的第2组证据的出具人慈利县**限责任公司及证人吴**、向*等并不具备建筑施工及设计方面的专业资质，其作出房屋结构未改变的结论证据证明效力小，且与其他证据证实的内容存在矛盾，本院对该组证据不予采信；二被告提交的第3组证据是涉诉房屋的房产开发公司出具的证明材料，从该证据的内容上来看，首先证明涉诉房屋交付时未改变房屋主体结构，后又证明该房屋现状与设计有别，有改变，证明内容模糊不清。本院认为二被告提交的第1、2、3组证据均不能达到二被告的证明目的，房屋结构是否改变应以具有资质和职权的慈利县建设工程质量安全监督站出具的查勘结论为依据；二被告提交的第4组证据是证人当庭证言，证人均是所涉诉房屋开发公司的工作人员，其中证人陈**的当庭证言，原、被告均不持异议，该组证据能够证明房产开发公司接受竣工验收房屋之后至交付给房屋买受人之前，未改变房屋主体及承重结构等相关事实，对证人陈**的当庭证言，本院予以采信。对证人姜**的证言，结合证人陈**证言及其他证据，对房地产开发公司交付给二被告之前，未改变房屋主体及承重结构的证明内容，予以认定。

对本院依职权调取的证据，原告唐**均不持异议，被告谭**、黎**均提出异议，认为证据内容不真实，不能证明房屋结构的改变是谁造成的。本院认为，本院调取的第1组证据系慈利县建设工程安全质量监督站受本院委托查勘所涉诉金地花园8号复式楼房现场而出具的现场勘验意见，该意见与其依职权作出的查勘结论一致，确定部分房屋结构与涉诉房屋一致，均与原房屋的设计竣工图有改变，该证据能够作为本案认定案件事实的依据而予以采信；本院调取的第2组证据即本院工作人员对证人谢**及陈**的调查笔录，证人谢**是承建施工所涉诉房屋的施工负责人，证人陈**是涉诉房屋房产开发公司的工程施工负责人，均系所诉房屋的施工承建、结构设计、竣工交付等相关事实的直接证明人，其证词具有说服力，不仅能相互印证房产开发公司在接受竣工验收房屋之后至交付给房屋买受人之前，未改变原房屋主体及承重结构，且均按设计和变更通知施工，同时，该两份证言与已被本院采信的证人陈**的当庭证言一致，能相互吻合，相互印证，故对本院依职权调取的第2组证据予以采信，作为本案认定案件事实的依据，二被告对该证据的异议不能成立，本院不予采纳。

根据原、被告双方当事人在法庭上的陈述和对原、被告双方提交的证据及本院依职权调取的证据的分析、认定，本院确认本案如下基本事实：

被告谭**、黎**系夫妻关系。2007年2月10日，被告谭**、黎**购得由慈利县**有限公司开发的慈**地花园8栋2单元504号商品住宅房，建筑面积204.78㎡。2013年3月3日，原告唐**欲购买被告谭**、黎**所有的位于慈利县零阳镇北街文化路金地花园8栋2单元504号的房屋，与其朋友覃事裕、介绍人陈**共同到二被告家现场看房，当晚便达成口头购房协议。同年3月7日，原告与被告谭**签订一份《购房合同》，约定原告购买被告谭**、黎**夫妻所有的金地花园8栋2单元504号房屋，价格为512800元，若违约则承担10000元违约金，并于当日原告给付二被告购房定金100000元。为了办理房屋过户登记，原告与二被告于2013年3月14日签订了一份《房地产买卖契约》，并办理了该房屋的过户登记手续，该房屋产权所有人由二被告变更登记为原告唐**，为此，原告支付该房屋过户税费、手续费、工本费等共计30940.5元。同年3月27日，原告唐**为办理购房贷款，委托湖南志**有限公司出具房地产抵押估价报告，并到中国**利支行办理了住房公积金贷款，贷款250000元用于购买被告房屋，期限20年，按月等额本息还款，执行利率4.5%，首月归还利息937.5元，原告唐**因购房贷款支付估价费、贷款工本费共计1945元。同年4月18日，原告唐**给二被告付清全部购房款512800元，并由被告谭**给原告唐**出具了收条一份，注明“今收到唐**购房款伍拾壹万贰仟捌佰元整”。尔后，二被告将房屋钥匙移交给原告。原告拿到房屋钥匙后发现，该房屋楼梯墙靠洗手间侧、靠客厅侧墙体有裂缝，认为该房屋不适合安全居住，并认为在购房合同签订前看房过程中，被告隐瞒重大订约事实，欺诈原告以签订合同。后原告多次找二被告协商退房事宜，但均未果。原告唐**于2013年5月28日提起诉讼，要求本院依法判决：1、解除或撤销原被告双方签订的《购房合同》和《房地产买卖契约》；2、被告退还原告支付的购房款512800元；3、被告赔偿原告损失共计56176元。同年7月25日，本院驳回原告唐**的全部诉讼请求，原告唐**不服，提起上诉。同年10月29日，湖南省**人民法院作出（2013）张**一终字第129号民事裁定，撤销本院（2013）慈民一初字第815号民事判决，发回重审。在重审过程中，原告唐**将原诉讼请求变更为：1、撤销原、被告双方签订的《购房合同》和《房地产买卖契约》；2、被告返还原告支付的购房款512800元；3、被告赔偿原告过户税费、手续费、估价费、贷款工本费、交通差旅费、锁具费、查档费、利息损失（含房贷及资金占用利息）、案件代理费等各项损失69485.18元；4、被告支付原告违约金10000元及精神损害抚慰金5000元。

裁判结果

另查明，2013年11月14日，由慈**设局牵头，慈利县建设工程质量安全监督站具体实施，并由慈利县建设工程质量安全监督站会同慈利**计院、慈利**总公司对所涉诉房屋进行现场查勘后出具查勘结论，认定：楼梯旁、浴室旁有代表性两处承重墙墙体断裂；靠楼梯旁的承重墙，结构处被切除；另一承重墙被挖，安上一扇门；板上建墙；将原来承重墙上的门封堵；现状与图纸不符，同时确认，该房屋均按设计图纸和变更通知单施工，竣工后经过了相关部门的验收，属原房东非法改造。2014年3月27日，本院委托慈利县建设工程质量安全监督站再次对所涉金地花园8栋复式楼房屋进行现场查勘，该站认定该栋楼部分房屋在装修过程中改变了原设计，局部户型与竣工图不一致，8栋2单元104房屋未装修，属竣工验收时原样，8栋2单元504号房屋的具体改变与2013年11月14日该站出具的查勘结论意见一致。

本院认为，原、被告双方签订合同，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知等相关义务。通过审理，原、被告双方争议的焦点问题有三个方面，一是所涉诉房屋的主体或承重结构是否改变，二是所涉诉房屋的主体或承重结构改变是谁所为，三是原、被告所签订的购房合同是否符合可撤销合同构成的要件。首先，从慈利县建设工程质量安全监督站两次现场查勘结论来看，所涉诉房屋的承重结构已改变，且属非法改造，该房屋的承重结构被改变系客观存在的事实；其次，根据所涉诉房屋的竣工验收备案表、商品房屋住宅工程质量保证书等证据来看，金地房产开发公司销售给被告谭**、黎**的8栋2单元504号房屋是合格房屋，与二被告申请的证人姜**、陈**的当庭证言及本院依职权调取的证人谢**、陈**的证言均能证实慈利县**发公司未改变该房屋的原设计和竣工图所确定的主体及承重结构，虽然整栋楼在原设计上有所变更，但房地产开发商竣工验收交付房屋后再未改变主体及承重结构，同时，结合慈利县建设工程质量安全监督站出具的查勘结论所确定的原房东原购房屋现状与图纸不符，属非法改造的结论，另外，二被告自2007年从房地产开发公司购得该商品房屋后一直居住生活至原、被告房屋买卖交易之日的事实，可以确定该房屋承重结构的改变系二被告在居住生活过程中所为，二被告虽提出证据证实与二被告同栋楼的其它部分房屋结构与其一致，并不能否定被告对所涉诉房屋承重结构改变的事实，虽然建设部门未能提供该涉诉房屋整栋楼房设计竣工验收图纸对比，但从以上证据，足以认定房屋承重结构已经改变，系非法改造，且其改变系二被告所为的基本事实；最后，关于原、被告所签购房合同是否可以撤销的问题，房屋的承重结构改变，属于房屋的重大信息，在房屋交易时，出卖人应当将涉及房屋的重大信息告知购买人，出卖人不尽告知义务，隐瞒事实，使对方作出错误的意思表示而与之订立的合同属于可撤销合同的情形，原告在签订和履行合同的过程中，二被告自始至终未告知原告房屋承重结构已改变的事实，庭审中二被告均陈述对该房屋的主体和承重结构未作任何改变，属存在欺诈的故意，由于二被告隐瞒事实的行为，让原告陷入错误的判定，认为该房屋质量完好，结构无任何改变，无任何安全隐患，致使原告违背其真实意愿的情况下与被告签订了房屋买卖合同。另外，诚实信用原则不仅是民事活动应遵循的原则，更是判定欺诈行为的最基本标准，对于房屋承重墙结构变动改造的这一重大事项和重大事实，涉及原告的利益，在合同签订和履行过程中，二被告负有如实告知或通知原告的义务，但二被告实施了消极的不告知的行为，亦违背了民事活动义务中的诚实信用原则。

综上所述，原、被告双方所签订的《购房合同》和《房屋买卖契约》，是在二被告故意隐瞒房产重大信息，使原告在违背真实意思的情况下订立的合同，该合同属于可撤销的合同，应依法予以撤销，二被告因该合同取得的财产，应当予以返还给原告，并应赔偿原告因此所受到的损失，故原告唐**请求人民法院撤销原、被告签订的《购房合同》和《房屋买卖契约》，并要求被告谭**、黎**返还购房款和赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持；但原告唐**要求被告谭**、黎**赔偿交通差旅费、锁具费、查档费、案件代理费、资金占用利息损失等各项损失的诉请，因其费用损失不属于原告因购买被告房屋而造成的直接费用损失，且无法律依据，本院不予支持；对于原告唐**所诉请的房贷利息损失按每月925元计算13个月，其利率并未超过贷款银行所确定的房贷利率，符合法律规定，本院予以支持；原告唐**诉请的赔偿精神损害抚慰金及支付违约金的要求，因无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告谭**、黎**提出的并未改变涉案房屋的主体、承重结构及二被告不构成利用欺诈手段而订立合同的事实观点与本院查明的事实不符，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条（二）（三）项、第五十四条第二款、第五十八条、第六十条第二款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、撤销原告唐**与被告谭**、黎**签订的《购房合同》和《房屋买卖契约》；

二、被告谭**、黎**返还原告唐**购房款512800元，被告谭**、黎**赔偿原告唐**因购房而造成的过户税费、手续费、估价费、贷款工本费、房贷利息等各项损失共计44910.5元（其中过户税费、手续费30940.5元，估价费、贷款工本费1945元、房贷利息按13个月计算为12025元即925元／月×13个月）。限本判决生效后十五日内履行完毕；

三、驳回原告唐**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费9490元，由原告唐**负担550元，被告谭**、黎**负担8940元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**人民法院。

裁判日期

二〇一四年七月一日