廖**与东莞市**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告廖**诉被告东莞市**有限公司（以下简称“江**司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由审判员欧**担任审判长，与人民陪审员卢**、罗**组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告廖**及其委托代理人吴**到庭参加诉讼。被告江**司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告廖**诉称：2011年12月，被告将位于东莞市塘厦镇塘龙路与东兴大道北交汇处的江业时代广场的264号、265号铺位经营权转让给原告，转让期限为47年，被告收取了转让款390366元。上述铺位没有房产证，土地为集体土地，属于非法建筑，合同无效，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原、被告的经营权转让合同无效；2.被告退回经营权转让款390366元给原告；3.被告向原告支付违约金318538元（以390366元为本金，按每月2.4%的标准，从2012年3月1日计算至2014年12月31日止）；4.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告江业公司没有提出答辩及质证意见，在举证期限内亦未提交证据。

本院查明

本院经审理查明：2011年12月20日，原告与江**司签订两份《江业时代广场物业经营权转让合同》，约定江**司将位于东莞市塘厦镇塘龙路与东兴大道北交汇处暂定名为江业时代广场的贰层264号、265号物业的经营权转让给原告，264号物业总金额为181867元，265号物业总金额为162421元，都是采用分期付款方式，首期支付总价款的50%即264号物业为90934元，265号物业为81211元，都于签订该合同当日支付；余款都按2年分24期免息供付，自该合同签订后的次月起，264号物业每期3789元，265号物业每期3384元，于每月10日前供付；江**司应在2012年5月1日前将上述物业交付原告使用，除受不可抗力的因素外，江**司超过约定期限一个月的，每天赔偿已支付转让款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过6个月的，原告有权要求解除合同，江**司应在解除合同30天内退回原告全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告没有要求解除合同的，合同应继续履行。2011年12月20日，原告向江**司支付了264号物业的首期款90934元、265号物业的首期款81211元共计172145元，其中网上转账132145元，现金支付40000元。此后，原告又分别于2012年3月14日支付了264、265号物业2012年1月至同年3月三期供款共计21519元，于2012年5月17日支付了264、265号物业2012年4月至同年6月三期供款共计21519元，以上款项共计215183元，原告主张被告退回经营权转让款390366元。

另查明，至一审法庭辩论终结前，涉案物业未取得《建设工程规划许可证》，亦未经主管部门批准建设。庭审中，原告明确其第三项诉讼请求不是资金占有期间的利息而是法定违约金。

以上事实，有原告提供的《江业时代广场物业经营权转让合同》及附件、《物业管理公约》及附件、收据、中国银**子回单、中**行现金送款单、及原告的陈述附卷为据。

本院认为

本院认为：本案是租赁合同纠纷。被告江**司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，江**司将上述租赁物出租给原告使用，故涉案的《江业时代广场物业经营权转让合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告江**司应向原告返还已收取的转让款及相应利息。被告江**司已收取原告转让款215183元，事实清楚、证据充分，故本院对原告关于主张判令被告江**司返还在上述金额转让款范围内的请求予以支持，超出上述金额的不予支持。因涉案《江业时代广场物业经营权转让合同》无效，且没有法律法规就涉案纠纷规定违约金，故原告根据上述合同主张法定违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告东莞市**有限公司于本判决生效之日起三日内向原告廖**退回转让款215183元；

二、驳回原告廖**的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费10889元，由原告廖**负担6361元，由被告东**资有限公司负担4528元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月九日