李**、苏**与娄底市嘉**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人娄**开发有限公司（以下简称嘉**公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2015）娄**二初字第43号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年12月26日，原告李**、苏**与被告**公司签订商品房买卖合同，由原告买受被告开发的嘉兴力达公寓0001幢161号房屋，该房屋建筑面积135.82平方米，单价2586.14元每平方米，房屋总价为351250元。合同第六条约定，合同签订当日，买受方支付首付款111250元，余款240000元采用银行按揭贷款方式支付。如因买受人提供资料不完整、不准确或个人银行信用不良等原因，贷款申请未获批准的买受人应在出卖人的通知下达后30日内改为一次性付款，否则，出卖人可向买受人收取总房款的5%作为违约金，首付款退还买受人，合同解除。该合同签订当日，原告李**、苏**支付首付款111250元，并在规定时间向被告提供了办理按揭贷款手续的相关资料向中国**汉路支行申请贷款，因发现有李**于2007年6月12日在娄底市娄星区农村信用合作社双江信用社贷款14600元未按时还款的不良记录，致按揭贷款申请未获批准，合同约定的商品房亦未实际交付。此后，原告李**、苏**以无力一次性支付房款240000元为由向被告**公司提出解除合同申请，被告方不予同意。以上事实，原、被告双方均无异议。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，因原告李**有银行不良记录，导致合同约定的以按揭贷款方式支付余款240000元条款不能履行，原告李**虽主观上没有违约的故意，但客观上构成违约。合同法规定合同当事人履行合同义务应当遵循诚实信用的原则，在原告李**存在违约事实确无力继续履行合同的情况下，只能依照该房屋买卖合同第六条的约定，由原告李**、苏**承担违约责任、解除合同，方可解决双方已形成的纠纷。被告方知晓原告按揭不能、又无力继续履行合同，仍主张不解除合同，将致矛盾纠纷悬而不决，也会致其产品长时间搁置不能流转。依约解除合同，有利于化解矛盾，人民法院不能支持一方当事人强迫交易，故被告不同意解除合同的抗辩不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李**、苏**与被告娄底**发有限公司签订的商品房买卖合同；二、原告李**、苏**向被告娄底**发有限公司支付违约金17562.50元，由被告返还原告首付款111250元，两品相抵后，由被告娄底**发有限公司在本判决生效后十日内返还原告李**、苏**房款93687.50元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由原告李**、苏**负担1525元，被告娄底**发有限公司负担1000元。

上诉人诉称

上诉人娄**开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、原审认定因被上诉人李**有银行不良记录导致不能以按揭贷款方式支付余款是错误的。2、原审认定被上诉人李**无力继续履行合同，只能按照本案《商品房买卖合同》第六条解除合同是错误的，原审根据被上诉人李**提供的村委会证明无法达到被上诉人李**无力支付房款的证明目的。根据合同约定被上诉人李**没有权利解除合同。3、原审法院认定上诉人娄**开发有限公司不同意解除合同是强迫交易，没有事实和法律依据。根据二审查明的情况，被上诉人李**表示即使其用户不良记录已经消除，仍不同意按合同约定进行办理按揭贷款、履行支付房款的义务，该行为明显属于主观恶意违约，严重违背诚实信用原则，应当受到法律的禁止。同时根据最**法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第7条的规定：“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场风险，共同维护诚信的市场交易秩序。”4、原审法院程序违法。原审法院对双方当事人提交的证据是否采信在判决书中没有说明。

被上诉人辩称

被上诉人李**、苏水连辩称：1、现在娄底经济不景气，家庭负担重，剩余房款没有能力支付，部分首付款也是借来的，依照本案《商品房买卖合同》的规定，李**合同违约，同意解除合同，支付违约金。2、被上诉人李**有银行不良记录，不能办理按揭贷款不是李**的原因造成的，是被上诉人李**的亲戚盗用被上诉人的身份证复印件，然后在银行借款没有按时归还，在签订本案《商品房买卖合同》时李**并不知道，现在听说又能够办理按揭贷款了，但是经济困难也无力支付贷款，只能解除合同。请求二审维持原判。

在二审审理过程中，被上诉人李**向本院提交如下证据：中国**汉路支行出示的关于李**的银行不良记录查询单，拟证明以被上诉人李**为贷款人，在2007年6月12日在娄底市娄星区农村信用合作社双江信用社贷款14600元至本案被上诉人李**贷款买房时仍未偿还的事实。上诉人娄**开发有限公司对被上诉人提交的上述证据提出如下质证意见：1、该证据不属于法律规定的新证据，二审法院应不予认可。2、上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被上诉人李**提交的该证据没有有关单位的盖章或者其他证据证明，无法核实其真实性。3、被上诉人提供的该证据没有证明其来源，对其合法性有异议。4、被上诉是否有不良记录以及不良记录是否消除，与本案没有关联性。5、被上诉人李**提供的该证据无法达到其证明目的。本院认为被上诉人李**在二审提交的证据，不属于二审新证据，本院不予认定。

本院查明

本院经审查，认定一审审理查明的事实。并将上诉人嘉兴力达公司与被上诉人李**、苏**于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》的第六条第六款完整表述如下：买受人在上述第5款约定期限内，因买受人提供资料不完整、不准确，或者是个人银行信用不良等原因，经银行（或公积金中心）审查其按揭贷款申请未获得批准的，均由买受人负责。买受人应在出卖人的通知下达后30日内，改为一次性付款并办理相关手续付清相应款项，否则出卖人可向买受人收取总房款5%作为违约金，剩余首付款退还买受人，本合同解除，出卖人有权对本商品房另行销售。该条款同时适用于本条上述第1、第2、第3款。

本院认为

本院认为，上诉人嘉兴力达公司与被上诉人李**、苏**签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格依照合同履行自己的义务。依照该合同第六条的规定，以按揭方式支付房款或一次性付款，由买受人李**、苏**负责，否则出卖人可向买受人收取总房款的5%作为违约金，首付款退还买受人，合同解除。依照最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返回买受人。”本案系李**、苏**自身的原因未能办理按揭贷款和支付余款，李**、苏**违约，依照诚实信用原则和合同该条款的约定，本案合同解除权在上诉人嘉兴力达公司。故被上诉人李**、苏**无解除合同的权利。上诉人嘉兴力达公司上诉提出被上诉人李**、苏**无权解除合同的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。被上诉人李**、苏**辩称因经济困难，无力支付房款，只能解除合同的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。上诉人嘉兴力达公司提出本案程序违法，与事实不符，本院不予采纳。因此一审法院判决解除李**、苏**与嘉兴力达公司签订的商品房买卖合同，处理不当，应予改判。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销娄底市娄星区人民法院（2015）娄**二初字第43号判决；

二、驳回李**、苏**的诉讼请求。

一审案件受理费2525元，二审案件受理费2525元，共计5050元，由被上诉人李**、苏**承担3050元，由上诉人娄底市嘉兴力达房地产公司承担2000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月三十一日