长**物商店与被告李**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长沙市文物商店（以下简称文物商店）因与被告李**发生房屋租赁合同纠纷，于2015年7月17日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判审判员章**担任审判长，人民陪审员余**、柳**参加的合议庭，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。书记员姚*担任庭审记录。原告文物商店的委托代理人肖**，被告李**的委托代理人李*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告长沙市文物商店诉称：文物商店和李**于2013年11月28日签订了房屋租赁合同，双方约定：李**租赁文物商店3号门面，计8平方米，用于木梳卖场，租金每月2400元，按季交纳，李**应在每季度前一个月5号前将下季租金交清，合同有效期为2014年1月1日至2014年12月31日止。到2014年底，李**尚欠文物商店房租7200元。2015年2月6日，芙蓉区人民政府发布《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》，明确李**所租门面属于棚改范围。文物商店多次要求李**交租，也免除了从2015年1月1日至4月30日的房租，但李**至今既不交纳所欠房租，也不退出门面，直接影响文物商店配合政府棚改工作。至起诉前，李**已实欠文物商店房租12000元。为维护正常经济生活秩序，维护合同的严肃性，维护法律的尊严，文物商店现提起诉讼，请求法院判决：1、被告李**给付房租12000元；2、被告李**立即退出3号门面；3、被告李**承担房屋租赁合同约定的违约责任；4、被告李**承担本案的全部诉讼费用。

被告辩称

被告李**辩称：一、被告作为承租人实际经营承租房屋，租赁关系至今未解除，原告方起诉没有解除合同的诉讼请求，原告方主张*退房屋没有事实依据；二、原被告之间不仅存在房屋租赁关系，还存在征收拆迁补偿关系；三、涉案门面在2015年7月就已经被围挡，被告没有实际使用门面。

本院查明

经审理查明：2013年11月28日，文物商店（甲方，出租方）与李**（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条，甲方出租给乙方的房屋3号，出租房屋面积约为8平方米。第二条，该房屋租赁期共12个月，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。乙方承诺，租赁该房屋仅作为木梳卖场使用，不得作为约定用途之外的其他用途。租赁期满，如甲方房屋用途不变，乙方在同等条件下可优先租用。第三条，租金及支付方式。该房屋每月租金2400元，年度租金总额为28800元。房屋租金按季交纳，第一季度在合同签订之日交纳，另交2400元押金。以后在每季度第三个月5日前交清下季度租金……第六条，合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同……3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，擅自转让、转租、转借、私自抵押承租房屋……（4）未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的。（7）拖欠房租累计10天以上。4、租赁期满合同自然终止。5、因不可抗力因素或政府职能部门要求导致合同无法履行的，合同终止……第八条，甲方违约责任处理规定……3、甲方违反本合同规定，提前收回房屋的，应按照合同约定租赁期未到期部分租金的2%向乙方支付违约金。第九条，乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同约定租赁期租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计10天以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金……4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则甲方须按日租金的4倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金4倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十条，免责条件……2、因政府政策需要改造已租赁的房屋或政府职能部门要求改变租赁房屋用途的，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任……第十二条，争议解决。本合同项下发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼……

另查明，2014年8月28日，文物商店向经营户送达了《通知》，通知载明，按照长沙市**出版局2014年8月18日的会议精神，在2015年1月1日文物商店会收回涉案房屋，进行危房加固，改造后的房屋将作为长沙市文物总店的经营和业务用房。各经营户接此通知后，做好另择新址营业的准备，配合完成市局对该楼的提质改造工作，李**签收了该《通知》。2015年4月13日，文物商店向李**送达了《通知》，该通知载明……2、按《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》征收范围的确定，文物商店房产在此次黄土塘棚户区改造项目的红线范围内，属于征收对象。3、免去2015年1-4月房租，4月30日至棚改围挡之日止，为洗货时间，期间免收房租。4、2015年4月30日，请各经营户做好洗货、搬迁准备，以配合市政府棚户区改造工作。

另查明，长沙市文物商店系长沙市**出版局的二级机构，位于长沙市芙蓉区590号一、二、五楼房屋的所有权人为长沙市**出版局，该局将该房屋授权给文物商店全权经营管理。2015年2月6日，长沙市芙蓉区人民政府发布了芙证征字（2015）第1-1号《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》，将本案涉案房屋纳入了房屋征收范围。2015年7月13日，长沙市**棚户区改造项目征收工作指挥部在本案涉案门面外围设立了围挡。因文物商店要求李**限期搬离涉案门面，李**提出的拆迁补偿要求与文物商店协商未果，酿成本案纠纷。

以上事实，有事业单位法人证书、组织机构代码证、长沙市**出版局的证明、《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照、2014年8月28日的《通知》一份、《黄土塘地块棚户区改造项目房屋征收范围公告》、2015年4月13日的《通知》一份、《关于黄土塘地块棚户区改造项目征收范围内督促经营户停止经营行为和搬迁的通知》、当事人及其委托代理人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以认定。

本院认为

本院认为：一、本案中双方关系的认定。1、房屋租赁合同约定的期限内文物商店与李**之间的关系。文物商店与李**签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系真实有效的合同，故双方成立房屋租赁合同关系，该合同约定的内容对双方均有约束力。在租赁期间内，文物商店虽于2014年8月28日向李**送达了将收回涉案房屋的通知，但在该通知约定的期限届满后即2014年12月31日之后，文物商店并未要求李**退房，且于2015年4月13日向本案被告送达了免租和允许被告洗货的通知，故文物商店和李**之间的租赁关系于2014年12月31日并未解除，双方的房屋租赁期间仍应按合同的约定截至2015年4月30日止，故文物商店提出的与李**之间的房屋租赁关系于2014年12月31日解除的主张，本院不予认可。

2、在合同约定的租赁期限到期后双方的关系。在文物商店与李**签订的合同于2014年12月31日到期后，李**继续使用涉案房屋，文物商店并未提出异议，双方也未再签订书面合同，故在2015年1月1日至4月30日期间，李**与文书商店之间成立不定期租赁合同关系。此外，文物商店于2015年4月13日的《通知》中承诺免去被告2015年1月至围挡之日期间的房租，允许被告在2015年4月30日至棚改设立围挡期间洗货，故2015年4月30日至涉案房屋设立围挡期间内，文物商店与被告之间成立不定期租赁合同关系，因文物商店在《通知》中明确告知了截止时间，所以该不定期租赁合同期限于涉案房屋设立围挡之日即2015年7月13日终止。合同终止后，承租人理应向出租人返还房屋，故文物商店提出的要求李**退出涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。

二、欠付租金的问题。对欠付文物商店2014年第四季度租金的事实，李**不持异议，但其提出欠付租金是由于文物商店曾向被告承诺免除租金所致，结合本案的事实和证据，李**没有证据能证实文物商店曾向其提出过免除2014年第四季度的租金，因李**承租本案涉案房屋取得了租赁收益，故文物商店向其主张2014年第四季度的房屋租金7200元的诉讼请求，本院予以支持。此外，因文物商店曾向被告承诺免除被告2015年1月至棚改围挡之日的租金，故本院对文物商店向李**主张追究违约责任的诉讼请求，本院不予支持。

三、关于房屋拆迁补偿利益的问题。因本案涉及的房屋租赁合同关系，与房屋拆迁补偿不属于同一法律关系，故本院对李**提出的房屋拆迁补偿利益问题不予审理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**于本判决生效后十日内向原告长沙市文物商店支付房屋租金7200元；

二、被告李**于本判决生效后十日内腾退其使用的位于长沙市芙蓉区3号门面；

三、驳回原告长沙市文物商店的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。

本案案件受理费100元，由被告李**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日